瓜友们，晚上好。

我是岱岱，今天，先不聊国际，也不聊教材背后的神仙打架，让我们聊一聊楼市。

谈起楼市，似乎都会引出大辩论，要么说会涨，要么说会跌，楼市泡沫是会爆还是会软着陆，这些都争论不休。

今天，岱岱不想讨论涨跌，不想讨论泡沫爆还是稳，只是想提出一个趋势判断。

房子从卖地到开卖，再到二手房交易和助租赁市场，各个环节，有官方主导，也有市场主导。

市场是看不见的手，政府是看的见的手，两只手控制着中国的房地产市场。

之前，卖地是政府一手主导，但各地为政，有的地方为了哄抬楼价故意少批地或者多批商业用地少批居住用地，比如成都深圳，有的地方比较良心就供大于求稳住房价，比如长沙重庆，这一块，是地方政府主导的，中央插手不进。

然后是拍地建房，这个是交给市场，交给楼企去开发，中国楼市房地产老板们只能赚3成，7成是地方，这的确，开发建房的这一块，大头是市场是企业，不过也有一个细节，那就是房地产老板的开发资金基本没多少，高杠杆，需要银行资金来启动开发，而银行资金又是国家的，相当于国家借钱给楼企开发建设，所以这一块也是政府市场你中有我，我中有你。

一手房交易，也是政府和市场一起坐庄，楼企和买房者交易，是市场，各地因城施策，规定买房资格和首套房首付比例，这是政府主导，所以，一手房交易也是两只手在指挥。

二手房类似，本是个人对个人的纯市场交易行为，但各地有限购也有限售，也加了一只看得见的手在调控。

而租赁市场，则是基本市场指导，疫情开始政府曾出台要各地缓交租少交租，但是不能推行下去，只限于国有资本控制的商场大楼能搞少交缓交，个体房东不执行这个政策，政府也没有配套的方法去制约，毕竟国有资本在租赁市场的体量不大，所以这个环节是市场作用大于政府作用的。

这么算下来，房地产从拍地到建房再到一手二手多手交易，都有两只手在指挥，市场和政府。

这是我们楼市在全球独一份的原因所在。

但是，这个情况有利有弊。

利的是，正是因为政府在楼市各个环节深入指导，所以能吃到7成以上的楼市利润，各地用赚到的钱开发建设发公务员福利等等。

弊的是，因为政府参与楼市环节过多，导致与楼市荣辱与共，楼市跌不仅楼企亏，地方也深受其害，也就是大家说的房地产捆绑了政府。

这导致了一个现象，因为政府和楼市荣辱与共，所以政府不想跌，又因为深入介入所以政府能想办法逆势而动让其逆势而涨，这就导致楼市泡沫没有及时出清反而越吹越大。

等吹到现在， 就吹不动了。

任泽平说，房子短期看金融，中期看土地，长期看人口。

现在看，短期美联储加息，中期经济下行房子过剩，长期人口负增长。

套用任贤齐的一句话就是，我左看右看上看下看，原来楼市泡沫真的不能看。

泡沫吹已经吹不动了，且有破裂的风险。

如果一切按照市场规律，那么楼市泡沫早就要爆。

但是，我们可能会采取这样一套做法。

坐庄楼市

比如，第一个环节，土地财政，完全的地方政府主导，变成中央地方双主导。

各地因城施策看菜下饭，有的供应少用的供的多，现在全国统一市场的文书一下，对各地供地大权进行制约监督，保证步调一致不出乱子。

第二个环节，楼企拍地建设，之前多是私企拍地，以后多让国企央企拍地，由市场主导变成国家主导。

这个是趋势，经济学家马光远所言,房企未来会有压力,但只有当中国房地产企业100强破产比例明显上升的情况下,才能认为市场“进入寒冬”，现在100家楼企一半多都是要破产的节奏，全靠国家吊着才没破产、

黄奇帆说，整个美国的房产公司，法人登记的，造房子开发房子的开发商没超过500个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

私企出清中小，巨头垄断，并由还有负债空间的国企央企上杠杆拿地，给土地财政最后续命一段时间。

其实，基本中小楼企的尸体，会被头部楼企和国企央企吃掉。

比如江浙有个市楼市惨淡，私企没钱也不敢拍地，地方没钱发公务员工资了，于是地方找来了地方国资委，要国资委出手拍地续命，地方国企就在没人举牌的情况连举三次牌，自己给自己竞拍，加了三次价，拍下地给钱给地方输血，相当于地方左手转右手，也是活久见了。

这个环节的关键，是私企高负债高杠杆，保交房都没钱保交房，拍地建房更难，只能让银行信用额度拉满的国军上了。

至少，国企拍地，是能保交房的，保证不出社会稳定问题。

而且，国家曾要求私企多建廉租房，但私企直言无利可图臣妾做不到，万科郁亮说：“廉租房只要有一块钱的利润我都会去做。”

还有黄奇帆心心念念的租赁房。

房产商的卖房，就不是那个造100万平方米，卖100万平米的大周转，以后就可能变成了造50万平方米，有25万是商品房卖掉的。有25万是商业性的租赁房。就变成商住，长租公寓销售。面对资本金的变大，恰恰是商住两用，他就变成了负载率就下降了。

什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS（资产支持证券化）债券，REITS债券一发，资产市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行的贷款，造房子，卖房子又产生一半的资本，反而变成了一个均衡。

这一做法还有一个好处，那就是完全的商品房，开放资金是银行提供，银行承当风险。

而开发商建租赁房的话，搞的债券让银行打包进各类理财产品，交给市场去发行卖给人民，银行赚个手续费是小乐，转嫁了信贷风险是大乐。

如果能早点推广租金信贷模式，就算楼市泡沫爆了亏了的也是买理财的人承担，而不是银行——那为什么之前私企不搞租金信贷模式呢？因为这个模式私企赚又少又慢，在楼市有上涨预期的时候私企都是利益最大化的上杠杆。

现在私企快活不下去了，加上国企的示范带头作用，这个才能搞的通。

国企拍地建房，不仅能保交房，也能保证在廉租房租赁房等政策要求上做好带头示范作用。

这样做，是三利。

一个利于土拍，利于土地财政最后的续命。

二个利于保交房，保证人民不至于花钱买烂尾。

三个利于银行，搞租金信贷模式，银行能把信贷风险转嫁出去。

第三四个环节，是一二手房市场。

一手房是人民交钱给政府，二手房是人民交给给一手房房主。

二手房是炒房客的狂欢，是最具投机性的，政府吃不到肉。

因此近年来ZF的调控一直是压制二手房，支持新房。

政府打的最好的算盘，就是一手房热度越高越好，同时二手房要稳住，特别现在很多二手房房东忍不住降价出售，二手房如果彻底放开一旦价格螺旋下跌，楼市亮起红灯，搞的一手房都卖不出去了。

但是，二手房又不能锁死。

以现在的房价来看，新房置业门槛已经非常高，相当多的新房购买者都是改善型需求，而改善者多数也要卖掉原本的二手房才有能力购买

新房。

因此政府压制二手房导致很多改善型需求得不到释放，时间一长反而影响了新房销售。

所以，政府最头疼的环节就是一二手房环节。

放开二手房，怕二手房跌惨了连累一手房销售。

不放开二手房，很多改善型需求出不了手无法买新，也影响了一手房销售。

同时，新情况又出现了。

疫情时代，经济下行加失业潮，断供的法拍房越来越多，是倍数上涨，2021年相比2017年法拍房数量竟然增加了185倍，今年4月开始的上海疫情也可想而知会导致断供潮。

断供要走大概半年到一年的周期，明年四月份，法拍房就会大批量推出市场，和一二手房抢仅剩的消费力。

大批量法拍房堆积，这将导致什么？

银行，恐成最大二手房房东。

法院，恐成最大二手房中介。

这个因素对二手房市场影响很大。

之前，人们不敢低价检法拍房的漏子，是因为水深，有的花钱买了都住不进去，房子还有纠纷，但是，法拍房的体量摆在那里，涉及利益主体也摆在那里，他们必然有动力去纠正规范这个法拍房市场，他们也有那个能力。

法拍房市场会不断扩大，也会不断规范化，而人们总是喜欢检漏子贪便宜的，法拍房对一二手房市场冲击只会越来越大。

同时，这批房比一手房还更是政府的钱，就优先度来说，断供房比一手房的优先级还更高，一手房卖不出去传导链条是土拍没人拍地方没钱拿，断供房卖不出去的传导链条是银行坏账累聚金融风险。

所以，这会导致一个现象。

之前楼市盛宴，吃的最欢的有三类人，地方政府，楼企，炒房客，盛宴还在的时候，地方政府和银行吃7成吃的肚儿圆，楼企吃3成吃的打饱嗝，而炒房客仅仅靠着盛宴的边角碎料，给政府楼企帮衬，也能吃个满面油光，因为盛宴够大，政府楼企也都懒得管炒房客。

但是，盛宴不再，政府楼企都没得吃的情况下，他们还会照顾炒房客吗？而其中最没有权势也最不影响社会稳定的，正是炒房客这个群体。

这时候，银行作为最大的二手房房东，进入二手房市场和炒房客抢肉吃，你觉得这个群体的利益能保证吗？

是的，法拍房不仅会越来越规范化，而且会越来越挤压乃至抢夺二手房房东的利益。

政府有的是办法限售二手房，也有的是办法推广法拍房。

直到二手房市场，彻底由银行坐庄，由银行吃大头。

2023年4月，就是二手房市场量变到质变的开始。

这是二手房市场这个环节，还有租赁市场这个环节。

还记得上面提到过国家的尴尬吗？

疫情要搞减租，结果只有国有资产的房子商铺能减租，私人房东不减租管不到。

同样的道理，在租赁市场上占大头的私人房东，一旦开启房地产税对他们征税后，房东们必然会提高租金来转嫁税收，这样的房地产税就无法劫富济贫，反而会加大底层的负担，起到了政策本意截然相反的作用。

所以，我们未雨绸缪了。

国家大基建大撒钱中，有个重要项目就是各大城市的大建廉租房。

以后国企也好私企也好，也要多搞商租两用，最好小区的一半房子都是租房。

这样的做法搞几年，租赁市场上，可能最大的包租公，就不是广州阿伯，而是国家了。

是的，有意思吧。

有人说，国家无法违背市场规律，国家搞不定市场的。

错，市场规律可以为国家所用，当国家在市场中的地位达到垄断地位时，国家就能用垄断手段搞定市场。

所以，你看到，继国家成为最大二手房地产商后，国家又在努力成为最大的包租公。

一旦租赁市场上，国家的拥房量达到垄断规模，那么租赁价格，就是国家说了算。

房地产税一旦落地，二手房房东靠涨房租将税收转嫁给租客的套路，就玩不转了——最大的包租公都没涨价，你敢涨价就等着租客去租国家包租公的房子，你的房子根本租不出去！

所以，二手房房东默默的成为了房地产税的代价。

（所以，廉租房大规模铺开的时间和房地产税落地时间息息相关）

同时，成为代价的，还有稀里糊涂买了含有租金债券的理财产品的人们。

这个是没办法的。

银行面向大众推的销理财产品，花里胡哨的，基本都是风险转嫁给人民。

你在上海买的一个理财产品，可能里面就有大西南贵州独山县400亿债务的一部分，你都不知道。

我们不是说楼市要去金融化吗？

国家的廉租房的租金拿去搞金融化产品，楼企建租赁房搞租金金债券融资，都是加深金融化，为什么要搞呢？

因为我们是为了去掉银行的金融风险，才搞的去金融化，而这两个举动都能将银行的金融风险转嫁到人们头上，所以搞这个和去金融化其实并不相悖。

综上所述，可以看出。

楼市的各个环节，政府就已经介入了。

现在，楼市泡沫危机下，政府不会退出，一旦退出就是爆炸，反而会更深度加入。

在各个环节深化政府对楼市的控制主导，政府主导越深，逆市场规律的能力就越强。

同时，深度介入取得控制权后，政府又能重新置顶新的游戏规则。

同时，深度介入各个环节取得控制权后，政府又能重新置顶新的游戏规则。

一句话概括就是——

背黑锅我来，送死你去

国家挟法拍房成为最大的二手房房东，二手房房东群体，纷纷体谅国家的难处，自觉不降价不甩卖，奉行”让领导先走”的政治觉悟，让利与国。

国家挟廉租房成最大的包租公后推出房地产税，个体房东纷纷体谅国家难处，本着“房东要为国家想，我不站岗谁站岗！”的奉献精神，坚持不涨房租，让利底层，为国家的伟大复兴站在高高的山岗上。

同时，经济下行时期，人民存钱不敢花钱的恶习也得到纠正，国家一边加快租金金融产品化，一边加快进入负利率时代，“老乡开门，你存钱没利息赚的，买我们银行的理财产品才能跑赢通胀！”中国人的资产配置开始多样化，不买房誓言躺平的年轻一代，一边租国家的房定期交租金，一边存钱买国家将你每月租金金融化的理财产品，用几大群体的利益置换时间拖后危机，再用一代人时间的去消磨楼市泡沫，中国终于发展到了“买房是爱国，租房也是爱国”的伟大历史阶段。

行文至此，岱岱已感动的不能自己，泪湿青衫。

为什么我的眼里
常含着泪水
因为我对这土地
爱得深沉

编辑日期2023.01.08岱岱官方微博号：吃瓜岱宗岱/吃瓜小众2022压缩文件密码统一为：36903690或者3690本系列文章整理来源于公众号：吃瓜群众2023欢迎瓜友的关注。也可加入小瓜圈（小瓜圈同步岱岱每日圈文、群聊信息等）V: sevenmona （备注来意）QQ:1771703150 （备注来意）