瓜友们，晚上好。

今天回深的半路上，歇脚，写文。

之前很多瓜友问过楼市的看法，岱岱不是这方面的行家，这几天看了下各方数据新闻，试着聊一聊吧。

首先是大背景，有网友调侃道：

国家提供除降价以外的一切措施，我提供除购买以外的所有支持。

这当然是段子话。

毕竟房子在中国早已金融化，当下不仅地方财政根基于高房价的基础上，就是中国的金融系统靠此维系。

大部分人以为的是房子降价到人们买得起的水平后，人民会愿意抄底买房能消化库存，实际上降价的猛了，可能还没等人民选好房子，中国金融危机就爆发了。

然后一部分人受动荡一夜回到解放前没能力买房，一部分还有钱的人更加没信心不敢买房。

去年恒大爆雷那段时间，美国观察家就说中国在经历雷曼时刻的考验。

所幸的是我们去年稳住了基本盘，没有让烂尾危机房企抛售危机在全国蔓延成信心危机经济危机。

虽然是用的很不光明的手段，那时候房企资金链紧张要断了，各种降价想回笼现金。

当时甚至连曾家曾宝宝的花样年华，都因为美元债到期还不起而上名单，曾宝宝被老爸打电话骂一脸委屈发博吐槽，其他房企的困境可想而知。

各地政府发文要求房企不给降价，谁降价就约谈谁冻结谁。

硬生生的用行政手段控制住市场行为。

然后就有了一些房企别出心裁的搞大米小麦买房优惠绕开监管降价的魔幻现实。

这让等着看烟花的美国观察家大跌眼镜。

美国人笑我们不懂市场，我们笑美国人不懂政治，太平洋两岸都充满了欢快的笑声。

所以，降价是根本去不了库存的，而且会直接经济休克，16年那波之前全国降价还不够吗？上钩买房的人多吗？还不是靠涨价才去的库存。

没办法，人性如此。

很现实，国情这样。

大降价是不可能降价的，这辈子都不可能大降价的，再搞涨价去库存又不敢，就是给优惠给融资给放水，才可以维持得了楼市这样子。

当然，这是宏观的走向，岱岱都说烂了。

现在，回到微观上来。

这段时间是春节，楼市小阳春，特别是疫情放开后+各城市放宽限购+各种政策利好后的春节，其数据更能反应楼市情况。

看了很多数据和图，忘记存了，凭记忆写下吧。

当下基本一线二线城市都迎来了小阳春。

深圳上海比较猛。

还有成都重庆也是。

甚至连郑州这种去年多灾多难的城市都回暖了。

这充分证明，银行数据没造假，去年我们多存了17万亿银行存款，人民口袋里还是有钱的。

其中各个城市缘由不同。

上海深圳是因为超一线地位，人民对北上广有思想钢印，认为买核心城市核心地段就算赚不到钱，也绝对能跑赢通胀。

这个只要放松限购或者减轻贷款利率后，超一线就有动力起来。

至于北京这波为啥没动静没和上海深圳一样？

因为疫情啊。

这轮全国经济内伤最严重的，可能就是毒株最毒的北京了。

这波北京大伤元气，楼市因此没有啥小阳春，坐看深圳和上海玩耍。

连深圳住建局都很有信心玩耍：

市住房建设局：在高质量发展赛道上跑出住建加速度

来源：深圳特区报 2023年01月30日

版次：A03

深圳特区报讯（记者窦延文）昨日，市住房建设局党组书记、局长徐松明在全市高质量发展大会上表示，市住房建设局将按照市委、市政府决策部署，进一步增强责任感、使命感、紧迫感，行动起来、勇挑大梁，以“四个最”的责任担当，奋力在全市高质量发展赛道上跑出住建加速度。

徐松明表示，一是全面抓好房地产业与建筑业“两大产业”，为全市经济高质量增长作出最大贡献。一方面，充分发挥房地产业支柱作用。坚持“房住不炒”定位，以增信心、防风险、促转型、提品质为主线，采取更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，促进房地产市场平稳健康发展，培育和打造集勘察设计、建筑材料、建筑及家居装饰、全屋智能、这里樱桃大房子分析的很好：

2023年保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。

直接说结论，用这个数据来倒推，就是要做到2016年和2018年的销售面积，二手和新房成交总数每月要达到1万套以上，也就是，必须做到去年的2倍多。

目前来看，深圳的市场主要还是新房，二手房数据很惨。

因为限购还没放宽，就算苏州东莞都各种限购解绑深圳目前还有定力，而新房二手房依然价格倒挂，在深圳买房依然是买新不买旧。

深圳住建局要完成任务，还得靠新房这个大头。

深圳二手房市场基本是炒房客的市场，新房才是政府坐庄获利最大。

刚需在深圳买房，一直就是考虑自身情况可上车，但投资炒房的话还得看那个二手房指导价政策有没有松动的迹象。

上不了车的也别急，深圳新来的几个领导对人才房很上心，有将其打造成全国学新加坡样板的感觉，政策很友好，可以关注这个搞人才房住也很好。

据不确定消息，深圳这个楼市大魔头涨价急先锋学新加坡，并不是深圳良心发现。

而是上面的意思。

有上面对香港的考量。

香港青年在暴乱中成功获得了国家对这个群体的统战，国家在大湾区建设中会倾向于对年轻人特别是香港年轻人的考量。

一个北部新城能解决部分香港年轻人的住房问题，但解决不了全部，要统战好香港年轻人，还得靠大湾区给他们提供合适工作和价格友好住房。

深圳和香港一河之隔，深圳是香港最好的接盘侠，哦不，是最好的合作共赢伙伴。

所以，深圳现在以香港楼市为鉴，对年轻人友好了很多。

我们之前耻笑香港年轻人不知好歹，被洗脑上街乱搞。

但受益于现在越来越友好的深圳人才房等政策的人，还是得感谢香港年轻人的盲目斗争的。

人和狗谁更有统战价值？当然是前者啊，不是吗？

一个听话的人其实是没有统战价值的，一个会咬人但不能打死的狗，却比一个听话的人更有统战价值。

换你在上位，你也会选择这样做。

小粉红和战狼是没有统战价值的，他们只有忽悠价值。

还有一个趋势，是改善住房需求叠加贷款利率走低，这是深上和成都等强二线回暖的一个因素。

就是前些年贷款买房的人，利率太高了，现在利率从5个点到3个点，一套房动辄少还贷一辆bba乃至一辆保时捷，他们还贷还的那叫心痛。

同时，这波人也或多或少有改善型住房乃至投资多套房的需求。

现在政策很放松，各种绕开限购，比如某地说只要二环没房就算你三环有房你买多套房也可以给首套房贷款优惠，他们要么卖旧房买新房，要么直接掏钱买多套。

改善住房的同时，还降低了自己的还贷利率，省初一辆bba。

这波思路和现在赶着提前还贷的人是一样的。

房贷利率持续下行+没有其他好的投资渠道，紧巴的人就提前还贷，有点钱的人就置换改善，思路都是一样的趋利避害。

但有个城市却没有回暖，那就是武汉。

武汉再次放宽限购政策当地新房价格环比已连跌11个月

武汉和成都郑州合肥一样，都有本地新兴产业规模不大的毛病，当其他地方都是强省会战略的城市，有整个省的人口虹吸。

湖北是在鱼头时期就定下三足鼎立发展格局的，有两个省域副中心，现在又在酝酿荆州这个城市取代宜昌，（有兴趣的瓜友可以去看下荆州历任领导的走向）所以武汉对全省的虹吸作用是不如其他城市的。

当然，武汉烂的一逼的城市规划和前几年疫情现在都没缓过来，这两个也是原因。

所以说，在中国新生儿暴跌的大趋势下，微观上却是分化的。

都说楼市长期人口，但北上广深和一些强省会目前不太需要考虑新生儿暴跌的问题，因为有持续不断的地市县城人口涌入，道理类似于美国不怕人口问题是因为他是移民大国。

这个你就得分析所在城市的人口吸引力如何了。

另外，人口红利的尾期，北上广比强省会持久些，强省会比普省会持久些，然后就是依次地级市。

哦，人口红利对楼市还有一个就是学区房。

学区房很特殊，为孩子读书而设定。

学区房是人口红利变成人口危机中，最先触及暗礁的存在。

天津学区房今年就很回暖，因为天津一直是高考移民的热门城市，一个教育政策撑起了学区房的韭菜市场。

但新生儿逐年走低，楼市中的学区房会最先变成击鼓传花的那一棒。

有高考移民的天津，是学区房的标本城市，可以关注下。

另外的政策趋势就是你去搜各地学区房政策，政策趋势看各处试验地。

现在孩子还小的瓜友，不要急着去弄学区房。

就迫在眉睫就得这几年搞的瓜友，才视情况而定上车。

人口数据显示，我们是17年开始人口断崖的。

断崖一代上小学的年纪是6岁，上初中是12岁，学区房需求临界点。

可以很好推出23年和29年这两个关键时间点。

嗯，今年就是23年。

学区房不知是会坚持到29年的最后一棒，还是各地出政策调控保驾护航了。

毕竟，有些城市人为制造高考移民或学位紧张，取得了很明显的学区房唱多效应，学区房长期是看人口，但中短期都看政策。

岱岱不得不感慨，不仅少生幸福一生，晚生也有莫大收益。

晚生一年，孩子未来内卷程度就减轻一分。

看去年应届毕业生都卷成什么地步了都。

好了， 因为这段时间一直在老家又在路上，看新闻的时间少，关于楼市岱岱目前看的不多，今天就聊到这里吧。

宏观趋势再精准，微观走向都得炒股盯盘，关于楼市，下次有新情况我们再好好聊吧。

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