群聊记录

原创：岱宗岱&瓜友时间：2024 年 5 月 3 日

盖世英雄玉椒龙

今天11:32 来自微博轻享版

胡锡进的微博，头条，抖音，百家号，微信公众号，微信视频号全都在4月30日起停止更新。原因不明。

【岱岱】胡锡进 4 月 30 日后，三天没发微博了。应该不是出事，而是去旅游了。真要约谈出事，有关部门也不会选在五一假期让自己加班加点。大概率是老胡旅游去了，所以是 4 月 30 日开始停更。

但是，老胡已经不止一次假期边旅游边发微博，这次老胡为啥没有边旅游边发微博？边旅游边发微博会显露 IP 地址，如果老胡这次旅游选的地方是不太好的地方容易引发网络争论，老胡大概率就憋住不发微博。

日元暴跌，旅游大增，特别是来自中国的游客大增，老胡应该是凑热闹去日本旅游了，怕显露日本 IP 引发争论，所以忍住不发微博。

【岱友-卡西尼】对老胡总体上没有大意见，但比较反感的是佩老太太那次，跳的实在太欢拉高期望值到完全不符合可操作性，然后被打脸且转移愤怒到了高级层面，可看做低级红的典范。

记得以前很多民众都不知道的敏感事情，是他在通过所谓批判的方式在国内做曲线发布。

【岱岱】明眼人看到这里就明白了，这次季度政治局会议，是后面两者都有——一个是宣布 7 月份召开二十届三中全会，一个是审议长三角文件。所以两个都赶上了，因此内容比往常单纯的谈季度经济，内容意义都丰富许多。

【岱岱】总纲— 这次季度政治局会议，和以往很不一样。

往常季度政治局会议，主要是回顾上个季度的经济，然后给下季度部署工作。年中局会议含金量比较高，可以指导下半年。年末局会议因为马上就要召开年终经济会议，所以一般被视为年终会议的信号先声，含金量就一般。

还有特殊的两种模式：

一个是宣布审议通过重量级的方案文件，这个刚好遇到季度会议就放上审议通过，发表一下对这个方案文件的概要，因为具体如何要等方案文件的全文公布，所以政治局会议的概要重要性一般。

还有就是宣布预告要召开很大的会议，比如这次宣布 7 月召开二十届三中全会，就会在通告中先行一步给出大会的主要议题。

【岱岱】岱岱先从审议长三角那个文件聊起。

——审议《关于持续深入推进长三角一体化高质量发展若干政策措施的意见》。

按理说，政治局会议在审议文件方案这块，都是给出概要而已，可供分析的不多，要得等长三角的文件全文公布才能全面透彻分析。但是，岱岱有着一叶知秋的能力，能从没有字的地方看出字了。

岱岱没有把长三角一体化意见单独看，而是将其和西部大开发放一起比较分析，就看出了很有趣的门道。

长三角的顶层设计，过程是这样的：

新时代（习近平）第一次出台顶层设计文件，是 2019 年 12 月的长江三角洲区域一体化发展规划纲要。然后，2023 年 12 月又开了一次长三角座谈会。然后，就这去年年末的座谈会，2024 年 4 月审议了第二份顶层设计——《关于持续深入推进长三角一体化高质量发展若干政策措施的意见》。

【岱岱】这里有金矿，等第二份文件全文公布，岱岱后续会写两份长三角的顶层设计文件的对比分析。能从两份长三角文件，看出国家对长三角的战略思考是怎么演化的，这是一个很重要的分析角度。

但是，把长三角和西三角对比分析，更能从整个国家大局看出东西。为何？因为长三角是对外开放，主打的一个发展；西三角是内循环是国家安全兜底，主导的一个安全。

邓小平对他那个时代的最重要战略判断，是和平与发展。而我们对当下最重要的战略判断，是安全和发展。

安全看西三角，发展看长三角。

长三角目前是独一份，拥有两个顶层设计文件出台的地方，比京津冀大湾区还牛逼，西三角也只有一份。

但岱岱可以肯定的说，西三角很快也会和长三角一样，迎来第二份顶层设计。

【岱岱】2018 年末，提出——“难以想象的惊涛骇浪”。

2020 年 1 月，提出成渝双城记战略。

2020 年 5 月重磅，给出西三角第一份顶层设计——《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。

然后，2024 年 4 月，我们再一次来到重庆，召开了西部座谈会。

要知道，推动长三角第二份顶层设计的直接动作，就是去年年末开的长三角座谈会，不到 6 个月，长三角第二份顶层设计就审议出台了。这里，岱岱给出长三角西三角魔鬼细节的对比，你们就懂了——去年长三角，3 个政治局常委出席，强力部委都参与；

今年西三角，4 个政治局常委出席，强力部委都参与。

所以，今年 4 月这次西部座谈会后，岱岱认为，西三角也将复刻长三角的路径，在半年时间左右，再度出台第二份顶层设计文件。而且主打的就是安全，和长三角的发展相得益彰。

【岱岱】因此，原本平淡无奇的审议长三角这个点，这个同行基本都无视或者分析不出什么的点，岱岱却给出了丰富的分析判断：

1、西三角也要出第二份顶层设计

2、西三角和长三角要两份文件对比分析能挖掘出金矿信息

这是这次季局会十分隐秘的冰山之下，没有大局观是完全想不到这点，有大局观的人十分好理解。毕竟我们的战略判断是安全和发展，发展两份顶层设计了，安全升级成两份也是题中应有之意。

甚至从座谈会的细节看，貌似我们还把安全看的更重一些，西三角的上限发展当然不如长三角，但西三角的兜底发展，上面是更看重的。

【岱岱】这是第一大部分，第二大部分，就是雷打不动的经济分析。

1、我们认为一季度经济不错，但我们不会松懈

一季度数据的确不错，有回升，业界从前年开始就推那个辜朝明日本衰退理论，有一个重要论点就是，日本犯的一个严重错误就是，日本每次出台刺激手段政策，看到经济回升了，就又担心泡沫泛滥啥的，立马降低刺激力度，没想到危机如此深刻远不到担心重返泡沫的地步，对政策的畏畏缩缩导致日本危机拖延很久，最终无药可治。

这个辜朝明论点得到业界很多支持，无非就是他们想让我们一鼓作气救经济，不要半途而废。我们明显是听到了业界的声音，这次就提出了新名词——坚持乘势而上，避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势。

乘势而上，不前紧后松，就是一季度虽然不错但我们不会觉得可以收手， 好的政策会继续保留并强化，不会犯日本的错误。

2、产能过剩我们变相承认，但不用美国的方式解决

产能过剩其实是去年年终经济会议，就提出的，岱岱在 2024 年第一篇文章写今年可能的几个黑天鹅，也提到了产能过剩。

本来是一个内部有共识的问题，但耶伦从鹤真人那里吸取了经验，把这个当牌和我们打，内部肯定就有些分化了。

从表述看来，我们是变相承认我们产能过剩的，毕竟去年就承认过这个风险，但我们不采用耶伦的方式，不再搞那种流血的供给侧改革，因为 2016 年的中国经济还能承认阵痛，目前我们承受不起.

主要是有效需求仍然不足……国内大循环不够顺畅……统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施……推动安全生产基础设施更新改造升级……要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。

其中最重要的过剩，就是房子过剩和新质生产力过剩。

耶伦和他朋友的想法，大概就是房子复刻 2016 年那样涨价去库存，生产率复刻当年减产去库存。

但是，我们有这样做吗？

首先是商品产品没有去产能，我们依然要求“超前布局建设未来产业”，是——超前，依然默许有能力的地方溢出产能。

那么不减产，就从消费增大入手，所以提出了两个重要抓手——

推动安全生产基础设施更新改造升级

实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案

就是老百姓没钱消费不了，国家就撒钱，下场买或者给补贴，在不去产能情况下加大消费来去除产能过剩。

然后是最重要的房子了。房子要去库存，涨价去是最容易的，但国家明显不愿意涨价去库存了，在季度政治局会议以后，我们有两个动作——

C财联社电报财经通讯社

7×24 快讯 20:06

自然资源部：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让

2024-04-3018:33:44星期二

【独家|监管正探讨督促商业银行加快向地产白名单项目放款】

财联社4月30日电，蓝鲸新闻从多个独立信源处获悉，目前监管正探讨如何督促商业银行加快向地产白名单项目放款。相关知情人士透露，目前监管层已组建了一个由住建、金融监管等在内的三方联合工作组，督促商业银行尽快给白名单上的项目放款，并有具体的时间要求，“我们现在知道个别地方明确要求15天内放款。”该知情人士还表示，“有非常明确的全国统一性要求，但各个地方具体执行由自己掌握。目前广东省已经启动。”一位房企高层表示，关于督促商业银行尽快给白名单上的项目放款事宜，监管层确实已经探讨，也汇报过了，但从银行层面了解到的信息来看，当前还在探讨中，还未收到具体明确的通知。（蓝鲸新闻陈业)

@蔡相信24楼时说房席

自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

给房企放开融资限制，好理解，房企卖不出房要死，国家续命不能倒，美国正在攻击中国楼市，我们不能出现雷曼时刻。

这里有个补充：其实我们从搞房企白名单那一刻开始，就变相突破了三条红线了。万科的人去北京要借钱，大放厥词，大骂三条红线是误国误民，甚至不点名的骂背后的不歪（韩正），没想到吧。

这个信息很丰富，三条红线名存实亡。

对房企的三条红线没了，但我们却搞出了对地方的三条红线——商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量。

这个政策十分精准十分厉害。

房子过剩国家是怎么解决的？逼地方卖房，不卖房就不能卖土地，现在地方大部分财政恶化，这是狠狠的逼地方卖房。

截至 3 月份，有 41 个城市去化周期超过 36 个月，多为三四线城市，其中，韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、 泉州、唐山等城市去化周期普遍超过 3 年的水平。此外，去化周期超 36 个月的城市还包括福州、武汉等。 偏低的 10 个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都。

问题是，上次房子去库存，是国开行给地方钱，用涨价去库存卖的。这次国家没有给地方钱，地方财政也不行自己拿不出那么多钱，怎么涨价去库存？

之前地方怕房子跌，上了很多很多手段，什么不允许房价跌，跌了就发文件问责房企，什么要求 APP 上不能显示成交数据和真实成交价格让买房的人无法做出充分信息判断。现在地方没办法这么搞了，因为地方还不清理库存房，就不能卖地了。

这一招主要针对三四线城市，是有点致命的，这些地方面临两难，要改变策略了。

涨价去库存，国家不给钱地方没钱行不通。不允许降价慢慢去库存熬着，国家不允许卖地地方熬不住。没办法，地方甚至得放开降价用低价来吸引还有钱的买房群体来去库存了。

但我想，大部分人是越跌越观望。这个是国家也是知道的，只能说国家把责任难题交给地方，毕竟这个 36 月周期卡的刚刚好，针对的就是三四线城市。

说句不好听的话——上面是逐渐选择放弃三四线的楼市了，逼地方最后卖一批，能卖多少卖多少。而有个重要的逻辑，就是国家放开北上广深限购的最大顾虑，就是此举要彻底放弃三四线乃至二线城市。

很多人认为国家不会不管这些地方和楼市的死活，但看这个文件，似乎上面有清晰的认知，楼市盘子太大了，要救只能救少部分，大部分是要顺应经济规律还债的。

所以，小道消息说超一线要放开限购，岱岱不太确定。但看到住建部给地方的三条红线，看到 36 月库存期精准卡在三四线城市和部分二线城市上，岱岱就知道，的确，国家决定稳步有序推进一线的放开，让其他地方听天由命了。

现在可以得出一个具体指导了。

你所在的城市，房子库存是多少月？是 36 月以上的，会下跌出货，地方操盘能力强的慢慢下跌出货，操盘能力弱的可能有恐慌踩踏。

武汉很特殊，是 36 月以上里唯一一个大城市，武汉上次就为财政困难哭爹喊娘过，这次武汉肯定会搞出幺蛾子，要上面对武汉网开一面。武汉还有博弈的可能。

你所在的城市，如果是 $18\sim36$ 个月的，那好多了。商品住宅去化周期在 18 个月(不含) $\sim36$ 个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

允许你卖多少房子，可以卖多少土地回血。

这个降低地方操盘的难度，但也因城而异。有的城市地方债比较高，财政困难，急于卖地回血，那房价地方就很难稳稳操盘了。有的城市地方债还可以，财政有点难但不是熬不下去，卖地回血的心思不那么急，操盘房价的空间就高。所以你得看你所在城市的债务财政了。

你所在的城市，如果是 18 月以下的，那就稳一点，地方降价卖房的心没那么急，不至于恐慌踩踏。但这些城市也会被大局趋势所影响，毕竟这些城市有强有弱。

偏低的 10 个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都。首先是同为二三四线城市的降价卖房，这些城市肯定也无法保持淡定。还有就是北上广深笃定的慢慢放开限购，中山啊杭州啊这些城市的资金可能就跑去北上广深了。这个就属于自己做的挺好的，但耐不住大环境也得躺枪，房价下探继续承压。

总而言之，这次信号十分明确了：

1、我们虽然给了时间，但确定放弃不分二三四线城市，北上广深放开限购只是时间问题了，中国楼市的分化速度大大加速。2、这次国家真的没有涨价去库存，反而是降价去库存。3、考验地方操盘能力的时候到了，二三四线城市将进行残酷的楼市大逃杀，有的城市还能博弈下，有的城市可能恐慌踩踏而死。

这里我们继续扩散分析下，楼市要爆发危机，就是因为三方——房企破产倒逼✚银行大规模坏账✚地方财政枯竭。我们既然搞出了针对地方的三条红线，要地方降价去库存，难道不怕楼市爆发危机？

所以，我们肯定会做各种配套保护，上各种保险，来保证这波降价去库存不会操作变形，降出个楼市危机来。

目前，头部房企降价是没有多少顾虑的，在白名单里有银行保证融资的房企，一直是降价求活，只是地方摁住不让降价。至于非头部房企，这波降价能活下来的就更少了，但因为是小房企，可控的多，这波房企也将加速分化。

头部房企给融资，就算坏账了也是政治任务，银行不用太担心，小房企规模坏账，银行也得担责。所以国家后续对银行也会有补偿和保险。国家中央财政是有充足杠杆空间的，降价去库存银行坏账增多是必然，部分杠杆是要为银行坏账做准备的。

TMD 的不要脸，买个三套两套房子自称炒房客。

亏个几十万哭唧唧的，真让人笑话。

真正的炒房客，直接找有问题的开发商，直接给资金锁定第一期部分楼盘，直接注资，签订销售合同，优先卖自己的楼层。

低价买，高价卖。

拉第二波人，低价买二期，高价卖自己楼盘。

一波一波的走。

谁 TMD 拿自己的钱炒房。

SB 炒房的钱哪里来的，省吃俭用买理财，炒股，存银行，买保险的人给的。

炒房客：中国平安、国寿，新华、民生银行、各种信托、私募、开发合同资金、民间吸储等等。

貌似国家这次保的是银行，不是信托，之前很多信托暴雷就是因为产品底层就是房子，就是参与炒房。你以为水库欧神是炒房客？欧神只是炒房群体里的小鱼小虾而已。以企业为主体以金融产品为主体的这些，才是真正的炒房主力军。

但从几次信托暴露后国家的处理来看，国家貌似不管这个群体的死活，管银行不管他们。所以，介入炒房的企业和一些信托金融产品，大家慎重远离。

然后就是地方。你想下，部分地方已经工资都发不出来，全指望国家放水救济，现在不放水救还要卡地方卖地，不卖房就不能卖地。

地方怎么办？破产关门？不可能的，我们是社会主义国家，结合 7月的大会要大谈财税改革，7 月我们必须给地方财政一个解决方案，不管是分税制的下半场还是加大转移支付还是有条件的因地化债，我们 7 月必须给地方一个活路。

所以这两个月，将是地方最困难的时期，等 7 月后，地方脱离死亡威胁后，降价去库存的速度会慢起来。

但问题是，有多少地方有足够的实力能力，能不发生踩踏下跌撑到 7 月？考虑北上深放开限购将给这次楼市大逃杀上巨大难度，因此国家对北上深放开限购的理想时间，不应该是盛传 5 月，而应该是 7月大会后。

7 月给地方活路，地方可喘息，紧接着北上深放开限购，地方不会死但难度加大，继续倒逼地方去库存。

表：2024年4月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）

城市	供求比	上月供求比	库存量			消化周期
			库存	环比	同比	消化周期	环比	同比
北京	0.8	0.3	1249	4%	-5%	48.9	55%	114%
上海	1.1	0.8	759	4%	45%	15.3	-3%	138%
广州	1. 0	0.4	1207	1%	-6%	26.5	2%	78%
深圳	0.5	1.6	930	0%	17%	36.2	-1%	73%
武汉	0.8	0.6	1865	0%	-5%	42.0	31%	158%
成都	1.0	0.6	1666	5%	-5%	17.6	13%	43%
青岛	0.8	0.5	1375	0%	-11%	31.3	13%	100%
天津	1. 2	0.6	1355	- 1%	-2%	22.9	-8%	100%
西安	0.9	0.7	1046	-28%	44%	14.7	-22%	55%
长春	0.7	0.7	1027	-3%	-12%	31.7	-37%	15%
佛山	1. 4	0.7	1025	-1%	-5%	31.8	-6%	131%
重庆	0.7	0.5	806	-4%	-1%	20.9	-3%	84%
郑州	0.7	0.6	789	-2%	-16%	30.6	27%	137%
苏州	0.6	0.6	769	0%	-6%	30.4	24%	126%
南京	0.8	0.7	758	-4%	0%	33.1	10%	194%
济南	0.9	0.7	727	-3%	3%	20.8	-14%	131%
杭州	1.8	0.6	701	5%	4%	15.5	60%	181%
珠海	0.3	1. 1	686	-1%	7%	55.6	25%	166%
南宁	1. 2	1.6	683	1%	-3%	44.6	52%	217%
东莞	0.3	1.3	620	-3%	11%	44.8	6%	159%
昆明	0.7	0.6	616	-1%	-11%	30.9	13%	93%
长沙	1.8	1.7	554	1%	11%	25.4	31%	268%
常州	1.2	0.9	500	0%	-6%	36.9	-1%	%66
无锡	0.3	1.5	478	-6%	-6%	31.0	-8%	103%
宁波	2.1	0.2	390	0%	-6%	24.3	10%	131%
福州	1.0	1. 1	309	1%	-3%	41.1	24%	167%
徐州	0.8	0.4	301	-3%	-10%	35.1	48%	169%
厦门	0. 4	0.7	284	-4%	-1%	36.5	42%	193%
合肥	1.3	0.4	224	2%	10%	13.7	22%	254%
嘉兴	0.4	1.3	158	-3%	-5%	35.0	21%	209%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

如果在 7 月前，北上深放开限购。岱岱不认为是在执行国家战略，而会认为北上深是自顾自己不顾大局，看北上深的政治觉悟了。

很有趣。到了考验二三四线城市的战略定力和操盘能力的时候了，也到了考验北上深政治觉悟的时候了。

中国的最美剧本：

1、二三四线城市少部分踩踏出货死翘翘，大部分慢慢降价出货一直挣扎在到死亡线上熬到 7 月财税改革。

2、北上深讲政治有觉悟，为了大局在 7 月前不放开限购不给楼市大逃杀上强度，7 月才放开限购虹吸全国资金，守住北上深就守住住不发生危机的底线。

3、在这个过程中地方和房企合理降价去库存，能卖出多少房子卖出多少，产生的银行坏账不可避免由国家埋单但规模可控。

中国的最差剧本：

1、楼市大逃杀游戏开始，大部分二三线城市没那个实力，活不了一个回合就踩踏降价引发恐慌，银行坏账系统风险集聚，国家宝贵的财政杠杆空间去填窟窿。

2、北上深为自己不为大局，不讲武德 7 月前放开限购，给二三四线城市上地狱强度，7 月大会上落后地区对北上深口诛笔伐，大会难以胜利团结。

3、最无语的是降价去库存根本没用，老百姓持币观望，房市去库存效果不佳，对放弃的三条红线坚持两年被放弃被攻击，对地方的三条红线坚持两个月即被放弃被攻击，更影响大会。

楼市还有很多可聊的，但今天主题是局会，楼市我后面还会写文章，今天就先到这里吧。

【岱友】岱岱怎么判断是哪个剧本啊？

【岱岱】走一步看一步，武汉等几个城市会闹腾博弈看上面是否网开一面，这个是巨大关注点。

【岱友】岱岱怎么看上海楼市？

【岱岱】等长三角文件出来吧，我微观上分析楼市，不如房地产大V。我长处是从宏观分析楼市，等第二份长三角文件出来，能有很多信息。

【岱友-火星】我总觉得涨价才能去库存，三四线城市估计够呛。

【岱岱】涨价没那个能力啊，而且副作用更大。

2016 年那个盘子需要多少万亿？2024 年这个盘子需要的资金是翻倍的！国家宝贵的杠杆空间，是要准备战备准备军事产能的，全投进去才能涨价去库存吧，那怎么备战？

而且当年涨价去库存一次，已经导致断子绝孙了，你还想进一步断子绝孙？那干脆直接小李飞刀切鸡鸡算了。

再给你一个隐晦但足够清晰的信息，那就是鹤真人（刘鹤）。鹤真人是棚改，老二号（李克强）是涨价，两者合作才有了 2016 年那波。

现在老二号在哪？鹤真人在哪？

【岱岱】去年鹤真人见耶伦，还给了鹤真人露面的新闻。今年见，没给露面。此人还能见，说明安全，但不给画面，说明位置更尴尬。甚至，从我们角度分析就算鹤真人真有问题，我们也不会拿下，因为我们承受不住火箭军和刚子（秦刚）后，第三次打脸了。

去年是鹤真人和小川去见耶伦，小川是一直安全没传过出事的，说明那个时候鹤也没事，今年小川没见只有一个鹤见，虽然不给画面，但对国际国内传达出此人安全无事的信号。

可以说是习大大挽尊的做法吧。

【岱友】不涨价，能不能国家下场收房子呢？把场子稳住，给居民降杠杆呢。总比降价好吧。

【岱岱】会！这就是我后续楼市文章要写的了，也是之前岱岱新房改的预判之一，现在大概率要成真了，这波降价是战略性降价，能卖多少卖多少，卖不出去的，国家 7 月后会给地方一个可以接受的解决方案。不怕跌倒历史最低价，跌到了国家下场买来当廉租房保障房。

【岱友】别人都分析完了，岱总再分析让别人很难抄袭了！

【岱岱】我以前傻，第一时间加班出文章分析，结果被抄袭洗稿。我现在就后面分析，而且我不怕货比货，欢迎货比货。他们分析完了我还能给出他们根本没注意到的点，还能给出更好的分析，这才更显水平。

【岱岱】还有这次局会议最关键的一个，二十届三中全会吹风，内容也很多，一聊估计要凌晨了，后续岱岱也专门写一篇文章吧。

别人是欠钱岱岱是欠文章，两篇了，一个楼市一个三中局会吹风。今晚的干货已经足够多了，楼市也给出了具体的关注点，大家好好消化，等明天整理成 PDF。

谢谢大家！

文章整理来源于微信公众号：吃瓜群众2023

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