卧看千山急雨来丨

与你我利益攸关的房地产税

一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程 。

——题记

房子的事，牵动着中国上下每个人的神经。

房地产税的事，也关系着中国上下每个人的利益。

关于房地产税，是消息年年有，今年特别多。从今年3月4日的人大首场新闻发布会开始，关于房地产税立法，官方在22天时间里5次提及，其公布场合之重，发声频率之多，让国人始料未及。

18年，房地产税又一次回到了大众舆论的焦点。

然而，在很长一段时间里，“房地产税”一直都是**“狼来了”的故事，其立法之艰难，情况之复杂，推行之阻力，执行之困难**，都是历史级别的。

不夸张的说，93年中共搞分税制搞的有多难，今天中央搞房地产税就有多难。

从“狼来了”到“狼真的要来了”，房地产税注定将在中国税改史上留下它浓墨重彩的一笔。

而房地产税不仅对国家是事关重大，对我们民众而言，更是利益攸关。

毕竟，在房产地经济对中国经济渗透无孔不入的情况下，在国民财富很大比例和房产挂钩的情况下，在刚需面对高涨的房价望房兴叹的情况下，房地产税何时推出？房地产税如何推行？房地产税对房市影响如何？国人又该如此应对房地产税？这些问题无一不是你我的切身问题，牵动着你我的敏感神经。

如电视剧《蜗居》里的那句台词一样：

• 你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。

**棋局纷乱，不过两条经纬，圆圈再大，依旧一个中心，**逻辑严密，思路清晰是议论文的重中之重，今天，就让我们有条不紊地分三个部分，对房地产税进行全面的阐述和分析：

• 一、为什要搞房地产税？
• 一、房地产税怎么搞？
• 一、如果房地产税来了，我们要怎么办？

一、为什要搞房地产税？

国家为什么铁了心要搞房地产税，最主要的原因有两个。

第一个原因，就是在旧文《从刘晓庆到范冰冰，看中国税改史的历史进程（下）》中写到的：

• 给地方政府解决财政问题。

马克思告诉我们：“税收是喂养政府的奶妈。”

94年中国实行分税制后，包干制变成分干制，中央和地方划分国税地税各自收税，随着中央集权的推进，01年所得税改革，地方税的所得税，被中央收回。16年营改增，地方收的营业税改成国家收的增值税，又一地方大头税种被中央收回。

税源依次被收，地方财政的压力年年递增。

与地方税源的一再减少同时发生的，还有地方政府庞大的债务问题。

• 人大财经委副主任委员贺贺铿说：“援引国外的机构估计，中国的地方债大概是40万亿，应该是合理的，但是地方政府就没有一个想还债的。政府信用比企业信用还差。”
• “现在要让他还债，他说我工资都发不出来，财政困难得很，怎么办？
• 所以现在欠的这些债不说还本，还息许多地方都还不起。”

17年中国地方债为40万亿，而17年中国的GDP总量是82万亿人民币，地方债相当于中国一半的GDP。

地方债的存量，不可谓不大。

而根据国家数据显示，2017年各地方债务余额以上升为主，仅北京市减少了1745亿元，贵州、辽宁保持债务规模不变，**全国其他地方的债务余额均有明显增加。**其中江苏省债务余额扩张规模最大，一年增加了一千两百亿元。

地方债务的增量，不可谓不多。

一方面地方债存量大，增量多，各地债务压称城欲摧，另一方面地方政府却税源不足，只剩土地出让金地这一大头收入，已是财政赤字，入不敷出，**“地方连工资都发不出来，别说还本，连利息都还不起！”，**在这样严峻的两头夹击下，地方财政问题越加严重，越加突出。

在严重的财政危机下，地方政府只能更依靠土地财政。

普京总统顾问莫洛夫，曾这样说过：

• 中国经济泡沫是这些官僚吹大的；一是土地财政，二是美元挂钩。
• 把中国九百六十万平方公里领土当成印发货币的“抵押物”，甚至可以70年轮回一次。
• 通过外汇管制政策建立人民币价值，这两个法宝让中国轻而易举的达到GDP膨胀的目的。

是的，西方用了200年的时间才完成城市化，而中国仅用了50年时间就基本完成城市化。

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨，曾经这样指出：

• “中国的城市化与美国的高科技发展，是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。”

无独有偶，新加坡的李光耀，曾和年轻的刘鹤有过这样的对话：

• “刘鹤，中国最大的挑战是城市化，10亿人口的城市化足以改变世界，但是你们的压力将是史无前例的。”
• “在工业化、市场化、城市化和国际化这四个趋势中，城市化是最
• 核心也是最复杂的命题。”

这些飞速发展的中国城市，拿什么进行原始积累？靠什么建设基础设施？用什么来提供公共服务？

答案都是土地财政。

• 国信证券的一份研究报告显示，土地出让金是政府财政收入的重要来源。不少省份的土地出让金占财政收入比重较大，占比超过30%的省份有14个。
• 江西占比为75%，位列第一；重庆、江苏、安徽超过60%，河南、浙江超过50%。
• 湖南、河北、四川、山东、广西等5省份超过40%，海南、广东、天津等3省份超过30%。

而这份商品房成本清单，更说明了房地产的利益关系。

• 房价的构成：地价40%，税费20%，施工、材料费30%，前面这些60%都归政府，剩下的10%才归开发商。

在地方财政问题越加严重的情况下，土地财政对地方政府的重要性不言而喻，房地产对地方政府的重要性不言而喻，然而，地方政府靠卖土地弄钱的路子，却越走越窄。

为何土地财政无以为继？直白点，两个原因：

1、无地可卖

是的，各地政府土地储备就这样多，**地是越卖越少，**大城市不可能一直扩围摊大饼。而中国有18亿亩耕地红线，各地不能越红线一步。各地政府继续这样为钱卖地，寅吃卯粮，几代人的土地储备都将被卖得一干二净，终有一天将无地可卖。

• 来自北京团的一位人大代表向本报记者透露，北京某区县新上任了一个“一把手”，但他一上任翻开账本一看，发现无地可卖了，因为他的上一任已经把地全部卖光了。

2、卖不了地

有的地方是无地可卖，有的地方则是卖不了地。

中国有大量的四五线城市和十八线小县城，它们是人口流出地区，即使这些地方想卖地弄钱，但它们既无刚需的支撑，也没产业的保障，供给大于需求，这些小城市小县城，只能卖地于一时，不能卖地于一世。

再加上中国人口红利的消失，中国城市化的进程也将逐渐放缓，而房市**“长期看人口、中期看土地、短期看金融”**，其长期增长的基本面是利空大出，未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金的空间，将越来越小，土地财政的长久性也将大大削弱。

在房市高歌猛进的十余年后，有的地方政府渐渐无地可卖，有的地方政府已经卖不了地，数据显示：

• 2017年初至5月，有14个省、直辖市政府公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势，占31个省的45%。
• 2017年初至5月，有44个地级市公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势，占全部64个城市的69%。
• 2017年合肥市土地出让金为570.1亿元，同比下降35%；兰州市土地出让金为69.6亿元，同比下降22%；厦门市土地出让金为425.8亿元，同比下降14%。
• 出现楼市松绑传闻的3个城市，合肥、兰州、厦门，其土地出让金均有较大幅度下降。

土地财政可以吃一时，不能吃一世，地方卖地挣钱的路子，已经越走越窄。

于是乎，如何给地方政府找一张“长期饭票”，成了中央的当务之急。

以前某任财政部长接受采访时说：“我最怕的，就是总理找我要钱拿不出来。”

现任财政部部长肖捷，这样说：“我最怕的，就是地方政府找我要钱拿不出来。”

于是中央想出了这张长期饭票——可以吃70年的“房地产税”。

是的，中央已经以各种方式，表明房地产税是地方税种。

两会工作报告中明确表示，房地产税的原则是“立法先行，充分授权，分步推进。

• “所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，**让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”**中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。
• 国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：“给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”

财政部部长肖捷在文章中，把房地产税归于“深化税收制度改革，健全地方税体系”里，可见，房地产税是“地方税”。

财政问题，无非是开源和节流，而最重要的还是开源。

两办出台《关于严禁自行出台政策发放工资津贴补贴有关问题的通知》，减了福利，发改委叫停内蒙武汉西安城市地铁，砍了基建，这就是节流。

在最重要的开源一项上，中央则大力推进地方税源的房地产税，给地方财政找一张“长期饭票”，这就是开源。

按照国际范例，大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接90%。

如纽约，它的房产税几乎是它所有税收的100%。如英国，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，可谓地方财政收入的第一来源。

所以，房地产税开征的首要原因，是解决地方财政收入的问题。

这是其一，还有其二。

推行房地产税的第二个原因，是缓解房地产泡沫。

毕竟，全球各大国进入负利率时代，各国QE印钱越来越多，可是各国却纷纷脱实就虚，不断通缩，只因这全球三大泡沫容纳了这些年印出的钞票：

• 美国股市、日本债市、中国楼市。

美国股市、日本债市、中国楼市，这三大泡沫哪个最危险？哪个泡沫最容易破裂？

情况十分复杂，没有全球视野、缺乏专业知识的我们，很难做出准确判断。

不过全球最大主权财富基金，挪威主权财富基金用行动做出了选择。

是的，全球最大的主权财富基金，投资了美国股市，投资了日本债市，就是没有投资过中国楼市。

三大泡沫哪个最危险？

看来国际友人不太看好中国楼市啊。

不仅国际友人不太看好，我们自家人也对楼市摇头不止。

目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿元人民币，是GDP的5倍，超过全球平均值的一倍，是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。

卖掉北上广深的房产能买下整个美国的房产！

面对此情此景，全国政协经济委员会副主任，被称为“刘鹤副手”的杨伟民，如此说道：

• “房地产市场，现在是有泡沫的。”

国务院发展研究中心主任，前朱镕基大秘的李伟，补充说道：

• “房地产现在已经达到了高价高危的阶段。”

全国人大财经委副主任，被吴邦国誉为**“有总理之才”的黄奇帆**，就比较含蓄了，他这样说道：

• “很多世界级的经济危机，总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。”

这些体制内经济领域的官员，有名有位，他们的观点态度，可以折射出中共最高层对中国楼市的真实想法：

中国楼市泡沫的确存在，中国楼市情况岌岌可危，中国楼市问题不能再拖。

怎么缓和解决中国楼市泡沫？

答曰：建立房地产长效机制

目前的房子，其金融属性已经远远大于其商品属性，房地产市场，与其说是一个不动产市场，不如说更是一个房地产金融。

其中房地产中介还起到了配资交易的作用，而首付则像保证金，加上各方使用的高杠杆，中国楼市更倾向于是保证金交易制度的期货市场。

如2017年到2018年的这轮楼市大涨，就可以用金融市场的短线投机来解释。

短线投机需要两个因素，一曰资金二曰概念。

资金面上，2017年4月央妈大幅降准，6月份央行扩大MLF担保品范围，出手购买垃圾债券，学美国进行QE，然后货币利率下降，央妈放水明显，另一方面，从14年其国家投入棚改货币化安置的钱，不少于4万亿，而这4万亿大部分回流到了当地楼市中。

概念炒作上，17年3月武汉带头，35座城市发布了40多项人才吸引政策，各城市户籍人口快速增长，宏观调控不断削弱，住房需求不断走高。

从概念炒作到资金支撑，17-18年楼市一轮躁动，三四线城市房价都普遍大涨，可谓是典型的短线投机。

在房产地税落地前，怕是楼市最后一次投机了。

对这一房地产金融期货市场进行长效机制的建设，黄奇帆等人意见是，从土地、金融、财税、投资、法制五个方面建立房地产长效机制。

其他不表，单说财税方面的房地产税。

房地产税目前在上海和重庆已经试点几年了，两种模式。上海试点是对增量的征税，即无论之前有多少套房子，不买新的就没事了，只要买新房就会对之前的存量进行加总然后完税。重庆则是对增量和花园洋房（独立别墅）的存量征税，仅针对最高端的独栋别墅。

总的来说，房地产税可能是这两个模式，一个是首套免征，一个是人均面积免征。可见，国家设定房地产税，不是为了打击刚需，而是为了抑制投机。

1、减少空置率

国家电网曾主导过一次空置率调查，数据显示，2017年中国大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。国际惯例是10%，中国的空置率之高不言而喻。

内蒙古鬼城

中小城市空置率更高是因为过度建设，大城市的空置率是因为过度投机。高房屋空置不仅浪费了稀缺的土地资源，还造成资源享有的不公平，更加加剧了房市旺盛的虚火。

如果房地产税开征，这批空置的房子将被征税，房地产税可以专项精准打击投机、囤房的投机者，毫无疑问，出租或者抛售是房主们最好的选择。

中国甚至还可以仿效外国例子，在房地产税开征后加征房屋空置税，彻底把中国的房屋空置率降下来，激活住房租赁市场，构建楼市长效机制。

房屋空置税可以列为房产税后续发展的思考方向。

2、平衡房价

房地产税开征后，手里持有多套房子的炒房客们，将被课以重税，而他们的炒房资金很多是高杠杆，此时他们只有两种选择，要么出租涨房价，要么抛售。

如果出租涨房价，就是把税负转移到租客身上，这也是任志强等人一直反对房地产税开征的说辞：

的确，房地产税一旦开征，其部分税负成本有可能会被房东转嫁到租房者，然而，如上小节所讲，房地产税能降低房屋空置率，空置房数量一旦减少，要么自住房增加，要么是可租房源增加，在加上政府大力推动的公租房建设，这些都会对冲租房者的租房成本。

而且，国外也有参考例子，欧美国家各地都有控制房租涨幅的方法，如多伦多政府就硬性要求今年公寓的房租必须下降1.5%。抑制房地产泡沫是一个系统工程，除了房地产税之外，这些都可以当补充的配套措施。

3、缓解房市恐慌

房市为什么越调控越涨价，因为很多调控措施完全就是在帮倒忙。

如部分城市的摇号政策，说是维护购房的公平性，却用万人摇号放大了楼市的恐慌情绪，还有新房二手房严重的价格倒挂，让买到新房的人一转手就能获利百万，引爆楼市投机潮，这些调控政策都制造了供需关系紧张的市场假象，导致很多购房者会出现误判，让更多民众产生房市恐慌。

房价倒挂，引发万人摇号套利热潮

这些制造楼市局部供需紧张假象的调控政策，掩盖了楼市全局性供大于需的本质，非但没能抑制房市投机和减少民众焦虑，反而放大了民众的焦虑心理和投机预期，为虚火旺盛的楼市加了一把把干柴。

如果开征房地产税，则将大大调节了市场预期，减少民众因为担心房价暴涨而大量提前购房的行为，这样市场的购买力将得到合理释放，从供需关系上为平稳房价打好基础。

中国购房者，无非是刚性需求和投机性需求，不管房地产税是首套免征还是人均面积免征，对刚性需求者的影响都是有限的，房地产税最大的影响，还是那些投机性需求。

一言以蔽之，开征房地产税，抑制楼市投机。

真正践行那句话：

然而，岱岱有必要在这一章节进行额外说明的，那就是，大家都关心的一件事：房地产税能降低房价吗？

周其仁有句话：政府部门都是**“闻税则喜”。一般情况下，政府都是热衷于加税收税的，而老百姓是“闻税则忧”**，对加税持反对抵制的态度。

但是，微妙有趣的变化发生了，唯独在房地产税问题上，和房市有千丝万缕关系的地方政府没有“闻税则喜”，而是一推再推不愿执行，而支持征收房产税的民众之多，呼声之高，则令人意外。

谁说吃瓜群众没有觉悟，哪里有这么无私支持政府对自己财产征税的国民啊？

地方官府没有“闻税则喜”的原因很简单，毕竟中国的官员们是拥有房产最多的群体之一啊。

而吃瓜群众对房产税出人意料的拍手叫好，则是因为大家认为房地产税有利于降房价，有利于让大家实现居者有其屋的美好愿望。

然而，理想很丰满，现实很骨感。

房地产税的开征，并不能真的降低房价，或言之，国际开征房地产税，是为了调控房价，不是为了降低房价。

因为影响房价最大的因素是货币政策，是土地供应，是人口流动。特别是货币政策，唯物史观说：“一切政治现象都是经济现象”，货币主义说：“一切经济现象都是货币现象”，央妈会不会继续大放水，才是房价走势的第一影响力。

房地产税的确能逼炒房团抛售手里的房子，房市会有短期震荡，特别是三四线城市和十八线小县城，房地产税落地后，高企的房价更将摇摇欲坠，但在“分布推进”的原则下，这些和房市利益有关的地方政府，也许根本就不会让房地产税落地。

然而在北上广深这类高净值人士聚集的城市，有钱人扎堆，房子不愁卖，按照国外3%房产税的惯例，一套千万房子一年几十万的税负对他们来说只是九牛一毛，他们不是炒房客，没有过多数量的房子让国家实行“累进制惩罚性收税”，房价该高的城市，还是会保持在那个高位。

从全球范围内来说，任何一个发达城市如纽约、香港、首尔、台湾等，都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的情况。

北上广深亦将如是。

而在房子普遍和财富挂钩的中国，中产阶级拥有一套以上住房是常情，对于中产阶层而言，两套500万的房子按一年3%的税率算，一年税负则在30万元以上，这对土豪是一餐饭的钱，对中产阶级却不是小数目。

可以说，房产税不太能降低房价，但对**炒房客、“房叔”官员和中产阶级，**却是剪羊毛的利器。

个人曾这么调侃过：

• “割底层，怕造反，动高层，动不了，只能宰下中产羊才能维持生活这样子。”

国家如果真的“不忘初心”，除了对炒房客实行“累进制、惩罚性”的房产税外，还应该对那些拥有别墅豪宅、旅游地产的高净值群体征以重税，把3%的税率翻个几倍，直接“杀富济贫”。

可是，这样难度十分大，毕竟，房地产税的原则是**“充分授权”**，是中央放手让地方政府因地制宜的制定税收规则，高净值人士和地方政府的关系千丝万缕，你中有我，我中有你，地方政府会“杀富济贫”吗？

答案是如此明显。

房产税是人均面积减免也好，还是首套减免也罢，被收割最多的，依然是炒房客、房叔官员和中产阶级。

对某人很重要的刘鹤，早在2001年就写过这样一篇文章：

so，房地产税落地后，会更加分化中国楼市，房价该高的地方还是一柱擎天，房价不该高的地方可能一地鸡毛，而对于在一线城市奋斗的大部分年轻人，虽然能在租房上得到一些实惠，但还将继续望房兴叹。

毕竟，体制内人士都是这样的想法：

一句话，国家推出房地产税，是为了抑制投机，而不为了抑制房价。

三、房地产税的落地流程

这几年经济不好，国家把从西方的救市良方研究了遍，一开始是克强李雪克林顿，搞扶持高新产业大众创新，接着是央行学弗里德曼的货币供给搞大放水，然后是学于西方的刘鹤模仿里根经济学的供给侧改革，可是国家搞完一圈后发现，还是中国独创的房地产土地财政用的熟络。

只是这个路子太野，服用春药有十年，李小龙变成宋小宝，国家已无以为继。这轮三四线城市的大涨大卖的背后，是最后一批韭菜的上桌，国家在冻结楼市流动性后，酝酿落地房地产税，**试图将楼市泡沫固化，**并解决各地政府找到长期饭票，继续发力产业升级，中国等待下一轮的经济高速增长，以此来将这个巨大的泡沫化解。

而房地产税的落地流程，也牵动着众人的心思，房地产税要落地，要解决两个问题。

一个是技术问题，一个是法律问题。

技术问题是怎么征税，法律问题是能不能征税。

怎么征税？国家要征收房地产税，就要廓清全国房子的信息，就要搞房产信息的全国联网。

• 不动产登记的工作，同房地产税立法一样，从2014年便陆续展开了，这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来，盘点清楚中国的资产存量，为开征房地产税提供基础依据，具体表现是房产证会换成不动产证。

技术平台在前几天已经搭建完毕，可以说是我国政府治理能力的一次飞跃。

因为大家都知道，从反腐败案例来看，几乎所有的贪官都涉及房地产，有的贪官有一百套房产，几十套、十几套不在少数，房子和官员的财富大比例挂钩，全国联网的不动产登记平台建设完毕后，任何官员名下和亲属手里有几套房，电脑上都是一目了然。

可以说，房产信息全国联网的建成，相当于近半的官员财产公示制度落实。

官员财产公示制度有多难搞，房产信息的全国联网就有多难搞，这一次阻力这么大国家都搞成了，只能说，国家推行房地产税的决心，无可动摇。

另外值得一提的是，目前重庆与上海已试点了房地产税，在没有全国联网不动产登记平台之前，重庆上海的税务人员得一家一家的查，一家一家的上门催税，最后重庆和上海年终一盘点，征收上来的税额，还抵不上为了此税而征收的成本！

是的，不动产登记全国联网，大大方便了征税工作，减少了征税成本，如果还按上海重庆那样的繁琐搞法，征税成本大于征税额，那房地产税就要像农业税那样被取消了。

技术问题已经解决了，可以说，国家现在就可以全面试点房地产税的征收，但是，法律问题却迟迟没有解决。

是的，房地产税的立法问题。

2000年《立法法》通过，规定任何税收都得先行立法，不得因政府下什么暂行条例、规则、通知等文件就随意收税，否则就是违反宪法精神，直接作废。

房地产税必须要走立法流程，2014年全国“两会”中，国家将房地产税由**“试点推进”改为“立法先行”**，就表明了这一立场。

按照立法流程走的话，房地产税的起始点在于全国人大启动一审。

然后，一是进行房产税立法初稿公示和征求全社会意见，二是进行听证会优化修正，考虑到房地产税触及各方利益，争议较多，估计还有后续的三审，甚至四审，还会举行多次听证会。

第三步就是三是全国人大审议通过，正式落地实施。

国家的立法效率不高，遇到利益博弈特别大的时候，程序更是走的缓慢。物业法的物业税和房地产税性质相近，它的立法程序，足足走了4年！

岌岌可危的地方财政等不了4年，风险异常的楼市泡沫等不了4年，对房地产税，国家一定会提速。

现在，全国人大常委已经将房地产税立法列为**“第一阵营”**，这对房地产税最终立法无疑是一个重大的推动，不出意外两年内房地产税草案将获得通过。

最快的速度，就是2020年的两会上，我们能看到房地产税被人大审议通过。

记得看国土部不动产登记局说，从2014年开始，力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台，结果18年国土部排除万难的做到了，希望2020年，人大不要让人失望。

四、文章小结

这篇文章有点长，但其实脉络很清晰。

第一章，讲国家为什要搞房地产税，一是缓解土地财政问题，二是抑制房市投机行为。其中，房地产税落地后，房市会有短期震荡，租房市场影响较大，但不会起到打压房价的作用。

国家想抑制投资，而不是抑制房价。

第二章，房地产税怎么搞，一是技术问题，要有全国联网的不动产平台的建设，二是立法问题，要被全国人大一致通过。

最后，国家推行房地产税的决心，是不可动摇的，历史进程，是不可逆转的，房子和房地产税和你我都息息相关，下一篇文章，继续我们未完的逻辑分析：