购宅置业的核心逻辑， 各大城市发展分析。 （收藏级推荐） 已付费

原创 源泽先生 滴泽异谈 今天

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＃房产1 #投资17 #价值投资8 #升阶心术 $^2$ #学习 $^4$

月盯丢：

如果你在买房这件耗资数百上干万的人生大事上， 所拥有的认知层面还仅停留在 价格的高低走势 ， 那你注定会为此付出巨大的成本与损失。

毕竟一直以来， 能在这个领域聚财得福的， 从来不是拘泥千价格的中介们， 而是着眼于城市发展的智者们。

因此真正能让你在这方面不走歧路的逻辑链， 应该是同时具备对 城市、 规划、 房产 三者的通透理解。

这也是为何，本文干货含量极高，只因我基本把上述这三个话题都讲了个通透，同时还把四大强一线和众一二线城市也进行了全面的解析。

所以，灏泽仅建议有置业计划的读者进行阅读收藏消化。

正文：

要想判断一个人在某个领域是否有天赋，最精准的方式就是观察他解读那项事物的"底层逻辑"处于怎样的段位。

比如判断一个人是否在大赌局上有天赋，不是看他对K线还有走势的解读，而是看他能不能把一支票自身的利益诉求、幕后玩家、所拥牌面、现处环境给讲个清楚透彻。

纵然其判断略有瑕疵也无妨，因为凡能做到这步者，必定有着极强的底层逻辑分析能力，其未来靠长随一支票来盈利乃至发财，都是板上钉钉的事。

又比如判断一个人是否在地产投资上有天赋，不是看他整日对价格和交易的分析，而是看他能不能把房产背后的城市发展、地区兴衰、人口结构、时代背景等核心给讲个清楚。

毕竟，房产的本质 就是一座城市的股份。

当一个人从“这套房子值多少钱”转而开始思考“这座城市的这套物业值多少钱”，就意味着这个人彻底成熟并且可以通过田宅这口饭来盈利生财了。

那今天的这篇文章，就是灏泽送给所有希望在“房产领域”能够有所精进的兄弟姐妹们的一份读物。

其中，它包含了两部分至关重要的内容:

上－关于房产，你不能缺失的核心认知

下－对国内一二线城市的解读与评价

这两部分吃透，你基本就拥有了对城市、时代、地区、房产的清晰理解，虽然文章比较长，但它很值得。

上－关于房产，你不能缺失的核心认知

1－有种龙头股，叫一线强城。

在探讨房子这个玩意前，我们务必要先明白“城市”尤其是“超一线强城”的真正寓意。然至少在我看来，北上广深这些超一线强城本质就是我们国家所有最尖端、最优质资源的集结处。

这些城市所能提供给你的，不仅仅是一份更好的事业契机和更为便利的生活设施，藏在繁华都市灯光之下的，更是你所能谋求奢望的一切。

人脉、资源、资金、平台、门路，就不说了。

就连北上深广的各项医疗资源，决定了居民的平均寿命比别的城市要多5-10年。而它们的教育资源，更是决定了它们的未来少年考进985.211的几率要比别的城市高3-5倍，且难度徒减。

上面两项数据，全都是公开摆在明面上可查的。

更重要的是，就目前的局势来说，北上深广的超一线地位正在不断的被夯实且短期内几乎不可能出现被颠覆的可能。

唯一的变数就是武、成、重会在未来十年决出一座新的“中原强一线”作为老大。

2－你所拥有的，是一座城市的"份额‘

万万不要把眼光局限在“这套房子的价格到底会沉浮多少？”这是完全错误的判断方式。

切记，房子绝对不仅仅是一百平上下的居住使用空间，而是其所属城市的一部分。所以你真正要思考的问题是，你所拥有的这座城市的一部分面积它的市值该是多少?

这时候，你对房产的观感才会彻底的解放出来，转而开始思考如下种种事项：
这座城市还能有多少发展的空间?
它的产业和所能带来的人口会是几何?
未来入住此地且愿意接盘你份额的人，他们是富贵还是贫穷?
目前市场上它的价格相比别的同级别城市，是高还是低?

如此一番思考，你就会同时拥有了对房屋价格还有未来趋势的全方位判断。

这一点之所以重要，就在于它能让你在众人一窝蜂热炒某个地区时，能保持独立冷静的思考能力，同时也能让你在所有人都随大流追热时，能够慧眼识珠的找出尚处洼地的蒙尘遗珠。

3－认清谁才是你真正的伙伴

买房这件事，你我平常所见的大众意见是完全没有任何参考价值的。

能够在这件事上为你提供参考的人，其份量一定和其所拥房本直接挂钩。
比如在一座城市拥有五套房子的人，才具备和你分析地块、区域的能力;
比如在三四座城市拥有十来套房子的人，才具备和你分析城市、地区的能力。

房产从来是“有实力的人才配发言”的舞台，所以千万千万不要被平时甚嚣尘上的舆论，还有各种意见领袖和青年精英给带进沟里。

尤其那些以为自己是天之骄子 实际却连一个正经五百万都没的人，是没资格在"拥房五套算入门，拥房十套算小成"的领悟说半句话的。

他都没有上场摸过球，哪来的资格教你怎么踢?

决定这个市场的群体，历来是土土的做着生意的小老板是幸运拆迁的本地户是发了大财的投资者 是家底殷实的精英中产。

你跟这些人说，你们别买房也别不停的更换更好的居住环境，他们会觉得很不可思议的。

人家一句话就直接打碎寒门DS的嫉言妒语：“我买得起，你是老几，干嘛拦着我？"

“我们与生俱来的追求优裕生活的愿望，至死也不会改变。“亚当·斯密，《国富论》

4－房产永远是世间资产中最硬的，没有之一

有很多人臆想着房产泡沫的破灭，这还真不是不可能。

但必须达成下列条件:这座城市的吸引力彻底消亡这座城市的现有居民大批离开；

大环境出现特殊情况，资金集体抽离市场。

很多人特别喜欢拿当初日本泡沫破裂来作为佐证，这种人眼中就是典型揪着一个特例当典型。

他们眼中，世界上只有一个东京。
而不知道纽约伦敦 汉堡 温哥华 洛杉矶，更不用说德黑兰吉隆坡曼谷。

永远记住，若一个地方的房地产都破灭了，那其他所有你已知的资产，没几个能够幸免。

5－房产，就是一门全自动运营的生意

曾经有人告诉我，“灏泽房产的时代已经过去了，股市还有别的某某某才是未来。”

对于这种观点我历来只听一半，也就是“房产的时代已经过去了”这一半。

我也承认，未来不太可能再重现如同00-08年14-18年的房产腾飞，但是这不代表我会把自已现有的“压舱石”给丢掉更不代表我会永远让自己浸淫在高风险的博弈投资中。

这个道理对于你也是一样，房子就是生活和一切的基础，它是起点 它是退路 它是盼望 它是归宿。

你完全可以在大发横财后，于各种浪势滔天的行业里翻滚拼杀，但这不代表你就能彻底忽视房产。

房产的背后是城市，城市的背后是无数人、资本、资源的汇聚。

上述这一切，就算你不参与，它们也在自我运作并优化着，同时你的房产也在分享着它们所创造的成果和利益。

也就是说，哪怕哪天你彻底放弃了拼搏，选择了休息、度假、退休、养老，房产却从来没有停止自我进化过。

它就是一门你购入后不需要运营的生意和企业，它不是最好的但一定是最经得住时间考验的。

下－对国内一二线城市的解读与评价

上海

熟悉我的兄弟姐妹应该知道，在2019年前后我对上海的走势与发展是略带悲观的。

它最重要的问题在于维持了相当长一段时间的“人口调整”，这就导致了新鲜血液的注入以及优质高净值人才的吸收停顿了许久。

但是2021年初的五大新城规划，基本就明确了它将要重新往大都市圈的方向行进，这就导致了整个局面的彻底重振与乐观化。

另外，对于熟悉上海的人深层次熟悉上海的人都应该很清楚，上海的现阶段的产业布置都是属于"未来感"十足的。
包括芯片、半导体、精工制造、医药、航运空运等等等等。

相比深圳和广州的"商味”，上海的"工味"浓重的多。

对于你来说，无论是自住还是押注，五大新城的主力盘、市区次新改善盘、中环内刚需盘都是很好的选择。

随后2020年到2021年期间的波动也让人见识到了上海的实力，但是为什么没有体现出深圳当初的涨幅主要原因还是上海整体的盘量太大，同时和深圳的“拔尖富豪”多不同，上海更多是整体富裕，所以涨幅来的更温和。

基本上没有什么太需要顾虑和担心的，中华第一城这个名就纵有争议，但永远是冠亚位的实力就决定了它的吸引力从未褪色。

这是一支好票也是一座强城，不用太顾虑。

深圳

“深圳被低估了”这句话是我从去年年底就说的一句话，尤其是深圳的豪宅和豪宅品质的优质盘。

单单从房产和生活领域，大多数人是没有办法理解“深圳的几大民营龙头到底创造了多少新晋富豪”这句话的。

就如同大多数人总是搞不明白，这座城市的15万 20万乃至25万一平的房子是哪里来的？

答案：当一个人一年赚了3000万，则25万一平的房子就沦为了买下来有点小废力，但依然愿意买的物件。

有很多人表示希望等这座城市的价格迎来回调，个人却觉得意义不大 有这功夫不如早早把财富完成转换再去忙别的事。
只是不要抱有太强的升值期待，就当是压舱石吧，再怎么说，也要比持币贬值的要好几百倍。

再从这十年来看，深圳可谓是四大强一线里创造"新贵"最多的城市，这就导致了它的豪宅、准豪宅、精品盘都特别受欢迎。

因为对于新贵群体而言，性价比虽然重要但并没有"赏心悦目高端大气"来的更重要。

深圳自身的核心问题要看自己的未来产业发展能不能顶住新一线群雄的追赶。

稍微懂一点大政策面的就都知道，深圳是生于自由野蛮生长的城市，它不像其他三个强一线都有自己独到的底牌，深圳靠的就是自由。

所以你如果要押注深圳，就一件事请自己去衡量“十年之后回头看，深圳是不是还能维持住今天的华彩？”

广州

“广州是全国最大的核心内陆城市”是我经常喜欢说的玩笑话，但玩笑归玩笑却也有三分真切。

你看，当我们需要对外的名片的时候，北上深才是最优先被拿出来炫耀的存在，广州则一直是沉沉稳稳 踏踏实实厚厚道道忙着自已在做事的状态。

从这座城市的产业结构或者定位来说，你都不难发现它之所以强 是因为它以一己之力带动了整个大南方的经济与运作。

相比上海的先进、深圳的新锐、京城的沉稳，广州就两个字"实在”

从城市的"人设"角度来说，广州很像一个大家族里懂事成熟的二哥，从来不掺乎对外的事儿，但是却特别宽厚的照顾着家中的其余弟弟妹妹。

结果就是过分注重里子 却忽视了面子，好似每每当我们提起广州富豪 第一反应不是穿金带银的富贵做派，而是穿着背心和大裤 但手提一大串钥匙挨门收租。

别小看这种貌似调侃的刻板印象，一方水土一方人，正是这种传统导致了四大强一线里，广州的均价是最低的，同时也是四大新一线中对新鲜血液的“软门槛”是最高的。别的城市，能力实力到就可以，唯独广州你需要学习当地特有的文化。
因此愿意入住广州的基本都是南粤及周边地区的人口，很少有北方中原东部的人来这里安家。
同时广州还有个我未曾想明白的问题，那就是为何不和佛山直接合并？
也罢，不多展开话题，只不过我认为如果是纯居住所需广州是没有任何风险可言的，因为它从来就没有被炒过和被捧过，一如这座城市的性情，什么都是实实在在。
如果是要押注，深圳会香很多，理由就是同样是强一线 深圳的净人口流入不管是质量还是数量，确实要比广州好很多。

京城

京城是四大强一线里我个人目前最抱有观望态度的存在，原因是多方面的：雄安的立成、功能区的拆分、缺乏高架立交的城市规划、谨慎保守的人口规划等等等等一如其他强一线，人们之所以会去这些城市发展，是因为这些城市能够提供太多家乡给不了和给不到的东西。

这句话，二十年前乃至十年前的北京绝对能够轻易做到，但放在今天 我反而有点恍惚犹豫了。

不是京城的实力在衰退，而是当江浙沪和深广佛都在打造一体化大都会圈时，我们实在看不出京城以及的京津冀有做成这件事的绝对把握。

不要小看这一个问题，它的背后代表了一件事，那就是京城的区域正被快速的划分并拆开运营，这就导致了它缺乏足够的向心力。

如果一定要押，那就唯有一个方向，那就是跟着它外迁的板块走不要有半分犹豫，这里不能多展开，怕涉及不便提及的话题。

总之，京城的置业硬指标就是“方圆5公里内，有没有大型企业集群落成或在建设？”，切记。

成都、重庆、西安、武汉:

之前有小伙伴一直要求我把西安也加入到“中原一哥”的角逐中来，其实在我看来已经没有太大必要，因为仅仅一年的功夫成、武两城的提升已经直接把重、西给甩开了半个身位。

但是这不代表重、西就输了，更准确的说法是各自的定位不同。

就好比我去成都许多许多次，每次的感受就是“中原最先进的城市”，一切都力求效率和优化，尤其是天府新区的打造卯足了劲要把“中原一哥”的位置抢下来。

然后我去武汉，就是放眼望去全是大量即将完成的市建项目，也是野心勃勃一副准备力争“正一线”的态势。

但西安和重庆，对比之下就尽显出自己的节奏。

也发展、也努力、也拼搏，但已经不太有那种急功近利的城市规划，更多的是在完善自己的基础功能。

不出意外，会成为自己周边省市的一块强力吸铁石。

从直观感受来说，成都~武汉 $\geq$ 重庆 $\geq$ 西安，不是西安不优秀纯粹是重庆和武汉的人口还有地理优势确实大很多。

杭州、合肥、南京：

在我看来，这三个就是妥妥的地区巨头，尤其是杭州与合肥一个是纵横江浙沪一个是称雄中原与东部地带

它们关键还有一点很特殊，那就是班子都能力极强，合肥过去两年的投资实力你也看到了这就是奔着把地区资本打造成投行模式的架势。

杭州则不用多说了，十年前绝对的标准强二线现在谁敢说他不是一线？区区一步之遥 实则比天还高。

但这两座城市也有隐患，那就是“当互联网的光环逐步褪去，精工、医药、制造、芯片等产业崛起的时候，它们还能凶猛多久？”

所以你的问题就在于：是不是要押它们还能跟上产业的更新和发展。

不过我自己觉得没什么大问题，尤其是杭州，这江浙沪一体化每推进一步这整地区的共融共荣就迈上去一个大台阶，就像今天很多江浙沪的商人和资本都以进基本没有“城界”概念了，早上去杭州有个会议下午回上海来吃个晚饭应酬，半点压力都没有。

总的来说，杭州合肥的新盘都可以上，反倒是老城区二手没什么意义。
因为对于在崛起的城市而言，新的地段才是真的待琢之玉。

至于南京，还是鼓楼和建邺吧，因为确实没有看到它有在这几年准备革新城市的感觉，黄金地段赛黄金呗。

结语：

思来想去，在文章的末尾还是不要留下洋洋洒洒一大段的总结为佳，因为论及房产 本身就是一门动静相结的投资艺术。

所以干脆留几个问题，供你自己去思考和摸索为佳，如此才是最佳的成长之道：

1－你觉得未来十年，哪座城市的产业革新是已经初见端倪的?这个问题，决定了你押注的基本胜率。

2－你所钟意的城市中，未来十年哪个地区的吸引力是最强的?这个问题，决定了你押注的回报收益。

3－若你选择押注，这份物业是否能够被未来的接盘群体认可?这个问题，决定了你押注的最终兑利。