关于买房子，你必须明白的所有关键■写在涨潮来临前已付费原创 澱泽先生 飾泽异谈 2023-03-16 21:20 发表于上海

开篇就先说明，今天的文章是：易给普通人的稳妥购房思路。

关于买房子，你必须明白的所有关键也就是说，哪怕你对房子一无所知，可只要看了这篇文章，你就能瞬间理清本来杂乱无章 的思绪。

同时还能清楚的知道，自己接下去该看哪里的房、该如何选择、要怎么具体做好这件关系 自己家庭一辈子的大事儿。

因此，本文的逻辑力求精简，所以你读起来不会累不麻烦不复杂。

毕竟，我直接把买房这件事里，所有你需要考虑的"大"问题，都给一揽子回答了。

你所要知道的关于买房子的一切，本文都有。而我之所以花功夫写下本文的理由，也很简单，那就是最近实在被各路小白的提问，问的 有点心累。

小白读者的幼稚提问，真心是粗浅稚嫩的令人发指。

他们基本就只在问一件事儿：先生，海口的房子能买吗？；郑州的房子能买吗？西安的房 子能买吗？沈阳的房子能买吗？昆明的房子能买吗？

总结起来，就是啥预算和需求都不提，什么细节都不说，就直接呆呆的问一句的房子能买 吗？

对于这种情况，我只能扶额表示无奈。

然后惆怅的感慨一下，哎~难怪这个世界会有那么多看上去努力，却不成器的成年人，究 其原因就是他们活了这么大年纪，却压根不爱动脑。

那就只能在人生各个领域被当作韭菜收割了。

也别怪那些备有用心的镰刀太狠戾，自己丝毫不长心眼儿，也是罪过之一。

随后，先说一下这段时间以来，大方向上的重点变化。

注意，句句都是重点精要：

•-总体大环境已经完成探底+筑底的双保险了，那接下去的目标就是经济回温，而且是每 年 5%的高质量经济回稳，这就代表着一定会有大量的新

政策配合。

所以，在这样的目标、数字、政策多重护航下，至少有一点能绝对确定，那就是一定会在 市场上创造一批数量庞大的新中产群体和新贵群体。

这个群体，从个人欲望来说，也一定会在创造财富后，希望提升自己的住宅品质。

衣食住行，吃饱穿暖就要住的更好，这是人类亘古未变的基础需求，这是一切的核心大前 提。

永远要记住，无论是楼还是股，要想发展得好，大前提永远是整体大户环境温暖，这是绝 对的基础。

•-从目前各个方向来看，这天上的水已经储备的非常充足了，以至于有了那么一丁点儿外 溢的意思，唯一欠缺的，就是还需要一个新的产业増长方向。

只要这个产业在未来两年里差不多定调，则瞬间就会引来天量水源涌进市场。

这些水源会先滋润目标产业，然后把所有其他事物的价值都提到个水涨船高的新位置，那 么自然只要你买的房产不要太烂，就一样也能共享其荣。

当然，外面有很多人说现在的水源或者说货币特别宽松了，我个人倒是持有略微不同的意 见，那就是值得乐观，但也没有要载歌载舞敞开膀子盛水喝的地步。

应该是 23-24-25 年，毎年温和上涨的节奏，这点咱们要尤其注意。

•-千万不要只看小众群体的观点，一定要广泛观察"沉默的大多数”的想法，否则很容易在 关键决策上造成误判。

就像前两年，不知多多少少的年轻人号称要离开大城市回到小地方，当时我就说了，那都 是在美化自己的逃避行为，因为回小地方只有两条路，要么就是进系统要么就是找个家族 资本去混，否则日子绝大概率是不怎么舒坦的，不会有岁月静好，只会有爹妈亲戚无止尽 的唠叨和指责。

这不？今年数据一看你就发现，四大金刚：北上深广 七龙珠：成重武合苏杭南，这十一座 核心城市的人口流入数据好看的不要不要的。

说明了啥？很简单啊，接下去的大趋势就是海量资源无限往这些地方集中，而随之带来的 则是无数同样希望在这里能安居乐业的优质人口。

•-二三线城市虽然会在一段时间里迎来还不错的回温，但是在房产这件事上绝对是强弩之 末了，因为依照一线城市-二三线城市-各地级市县级市的生态位来说，最尾端的各地 级市县级市已经无法再源源不断的提供海量人口了。

所以五年后，各二三线城市就会陷入一个"顶级人口去一线，常规人口不造血，指望不上 地与县"的尴尬窘境。

总的来说，就是稳得住，但很难再上去了。

注意，这句话成立于二三线城市的方方面面，你想得到的方面，都成立。

因此别再像那些不懂历史也不看趋势的笨蛋一样，整天问二三线城市房子能不能买这种幼 稚问题了。

精简的来说，就是除非你自住而且没有任何升值期待，否则就是赶紧上船去追四大金刚七 龙珠，没啥好说的。

-这里就是重头戏了，那就是关于你个人的操作建议。

我希望你作为普通人，要牢牢遵循这条公式：

老破小/新优好+月收入一半的房贷+四大金刚/七龙珠=完美答案好，这条公式的确是粗糙了一点，可细细掰扯说清楚就容易了。

先说说老破小还有新优好吧。

所谓的老破小，顾名思义，就是各种房龄超过 15 年的老式小户型房产，至于其中的破，则 是因为它们的小区配套环境大概率比较杂乱，没什么鸟语

花香的品质可言。

可这种房产，买的就是它纯粹的"硬底子”，即便利性和基础配套，当然还有就是努努力就 能买上的实惠。

其实你但凡对房产市场有点观察就会发现，不错地段的老破小，往往是每次大行情的先驱 者。

因为它实惠，也因为很多新进人口并不在乎品质，只在乎生活的便利性，所以好地段的老 破小总是能稳稳的吃到价值增幅。

与之相反的，就是老破大，也就是同段位小区里的大户型，那绝对是个坑，因为买老破小 的是个过渡，但凡有钱了就会买新优小，而不是再买老破大，因此一定要记住，超过 15 年 房龄的房子，除非自身地段和品质保证的特别好，否则超过 100 平的尽量就别碰了。

那么新优好呢，其实也是这五年来的新概念，而且实际也仅仅成立于四大金刚和七龙珠范 畴。

理由很简单，那就是也只有四大金刚和七龙珠这几座城市，才有足够的人口和资金，去正 儿八经支撑一个新区和新板块的开发，并且在开发后把所有所需都引流进去。

切记，只有基础配套和生活环境足够的新区和新楼盘，才是好目标。

否则，光看着楼新，没有配套和基础建设，那种地方就算描绘的再美，也是妥妥的割韭镰 刀。

这把镰刀经常性会把文章开头我所提的那种啥都不懂，问问题都问不到位的小可怜给割的 泪如泉涌。

另外还有一件事，是极为重要的，切记切记，要有地铁配套。

说件很多人不知道的事儿，那就是其实从十年前开始，绝大多数地方的决策思路，都是以 地铁为开发动线去做规划的。

换句话就是，有地铁的地方，未必是好地方，但没地铁的地方，极大概率是烂地方。

我曾多次参与过一些这个层面的讨论，很明确的一点就是，地铁轨交线，已经成为了绝大 多数主力城市的"发展动线布局基础”。

因为地铁，是现阶段人类科技唯一能做到的集准时、大量、便捷、快速等众多优点的交通 工具，而且从另一个层面来说，搞地铁是"长期利益非常美"的一件事儿，这里不多展开。

同样还要说一下改善盘，也就是每座城市里大致处于前 $30%$ 单价的那些楼盘，严格来说， 这些盘只要平均口碑不差，然后所处的城市不要太妖孽，基本都是站得住脚跟的。

而假若是四大金刚和七龙珠，在预算充足的情况下，那就要尽可能做到掐头去尾了。

也就是最顶尖的 5%尽量不要碰，后半段的 70%也可以放下，主要考虑颈部的 25%.

原因就是 5%的豪宅，往往是交易流通性比较差的，毕竟单价太高，且针对的群体实在是比 较小，对置换者和暴发户来说，都是要下大决心才能上头的选择。

所以除非你有很强的豪宅情节，否则真心意义不大。

相反 25%的颈部住宅，则是属于"大多数精英中产咬咬牙能蹭上船”的概念，会是很多人长 期的奋斗目标，所以自然每次周期来临时，都是这 25%最敏感的先涨起来。

所以，掐头去尾的战略决策，是非常稳妥的。

接着，再是"月收入一半的房贷"这件事。

如同文章开头所说，今天的文章不是写给专业的房产投资者的，是写给正儿八经的普通 人。

也就是愿意为更好的生活环境奋斗，但也不愿意买了房子后，日子都过得压力巨大的普通 人。

所以综合来说，在你的预算上，我个人是十分坚定的支持你在购房时要贷款的，尽管这是 一句废话，但是保不住有某些人想要全款直接拿下呢？

化繁为简地说，这一轮的趋势下，你个人是完全可以大胆，且勇敢的让自己承担目标房产 的 40% - 50%的贷款比例的。

当然，也一定要确保自己家庭的现金流是健康的，能够顶得住。

那么这里所谓的健康是啥意思？就是你家庭每月收入的一半，都可以放心的用到还贷中 去，超过的话，压力就会大的没必要了。

那为什么我要这么建议呢？原因有二，一是看得见的货币膨胀已经在来的路上了；二是货 帀膨胀带来的万物价值重新高估也已经在来的路上了。

因此，这么做的未来结果，就是会把 1 5 年前那些买房举杠铃的人的故事重演一遍。

即，初期房贷使得压力徒增-逐渐收入提高房贷压力消散-最终后悔当初为啥不干脆多贷 一点反正也熬过来了。

不信你看看 15 年前，甚至 10 年前买了四大金刚和七龙珠房子的那批人，哪个不是如今风轻 云淡丝毫看不见压力的?

反倒是那时候讥笑他们，然后自己的资产还在二三线的那批，如今只能感慨当初为啥没抓 紧置换，如今资产市值被通胀稀释的令人痛心。

接着，再聊聊四大金刚与七龙珠。

我也不藏着掩着，直接说观点，那就是不要觉得我所罗列的这几座城市，未来发展前景就 —定多好。

就拿广州来说，其城市量级和发展定位，已经很明显的被深圳在多方面超越了，而且趋势 越演愈烈，尽管大家同为泛大湾区的一员。

可是十年前的广州和深圳，跟现如今的广州和深圳，彼此的差异正在不断地被缩减和逆 转。

虽然很多人总会侃侃而谈说，啊，这是深圳有政策或者说产业各有不同造成发展不同。

但冰冷的现实就是，广州的产业构成，本质正在遭到慢慢的淘汰，它的产业附加值也在慢 慢降低，而深圳的产业却各个都获利颇丰且更有未来。

这，就是所谓的"大势

而大势一旦明清晰了，就再也没有追赶的余地了。

所以我们这两年去看，那就是在经济和发展层面上，广州这十年以来一直是比较低调的， 远远不如深圳的锐意进取。

结果，就是本来大家耳熟能详的"北上广深”，正在被"北上深"概念取代。

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可你说广州会衰弱么？也不会，它虽然在未来很难和北上深相提并论，但它的身位照样是 在四大金刚里掉不了队。

这不？你看看最近广州的房子，是不是价值又在隐隐往上走了？ 因此，综上所述的话，我对四大金刚的态度很简单，分别说一下就是: 北京：不用多想，大涨不可能，但是稳稳的水涨船高一点悬念没有，买来投资的话，预计 收益周期要很久，起码三五年能看水花儿，但基本不会吃亏。

上海：新盘和抢人的态势都很明确，而且明显这几年在做精准扩容，所以往上走的节奏会 比北京都更稳，说白了就是更慢，可涨幅虽迟但到，尤其是等几大新城彻底成熟后。

深圳：它是最尴尬的，几次猛冲都是领头羊，结果就被锤了，而且对面就是港兄，一定要 做出个优秀的模板出来，所以自住完全没问题，投资的话，等北京上海涨起来了再入，也 完全来得及。

广州：最最完美的货币膨胀参考地，你别管它啥政策啥宏观，它的价值就是水涨船高不悲 不喜，而且广州的房在全国范围都是价值最最最"实”的，童叟无欺真诚无比。住完全没问题，投的话，还不如考虑考虑七龙珠里几个尖子生。

重庆：我这两年极端看好的七龙珠头牌，倒也不是说它现阶段有多优秀，很多方面它跟成 都还有杭州都压根无法比较，但关键就在于，它起点低呀那自然增长空间就大。

而最最关键的一点在于，千万不要低估一个有着省面积规模的直辖市，它只要用几年时间 把历史遗留问题给清理干净，并且在建设方面甩开膀子猛冲的话，潜力会是非常恐怖的。

就说一个众人往往忽视，但实际很说明情况的细节来说，那就是全国”网红城市"，真的就 是非重庆莫属。

网红，意味着有趣好玩儿有吸引力，安逸舒适可卷可躺，所以才有魅力。

正因为它在很多方面是空白，所以才有未来，且再怎么说，它的底子也是七龙珠级别的， 给它十年看看，绝对超出你的预料。

成都：成都在我的观感中就很像班级里的努力型学霸，硬要说天赋可能不高，但是一直很 努力，一直默默耕耘从不缺课早退。

但这座如此令人放心的城市，同样也让人感到稳定，它虽然有着自己很独特的文化属性,

但在本身定位上，就给人感觉像是北京 $+$ 上海 $+$ 深圳的全方位备选。

所以这座城市的未来我是不担心的，但是我担心的是它的未来能不能有爆炸性的增长。

就像重庆，从 40 分提高到 80 分，是 40 分的大跨步，但是成都已经 70分了，哪怕提高到 90 分也只有 20 分。

可 70 分提高到 90 的难度有多大，懂得都懂。

因此，居住自住，完全没有问题，投资的话，预期降低。

合肥、南京、武汉、苏州：

这四座城市严格来说都是高度类似的情况，都是属于"地区性经济核心，且无可被替代

举例说明就像是每一个人口超 10 万的社区，总能孕育出一个中等规模的商场一样，它们四 兄弟在经济版图上的定位，就是如此。

所以这造成的结果就是喜忧参半，喜的是你如果是这里的居民，那么新区新楼盘，只要地铁交通方便，然后开车顺畅时半小时到市区，那闭着眼睛做置换是没问题的。

可如果你想要某个地方能完成居住和增值的双料回报，那你真心就是想也别想了。

当然，话尽管这么说，我还是支持你在经济允许时，以十年或十五年为一个周期去做置 换，吃不了亏的，放心吧。

杭州：

我之所以把杭州放在最后说，就是因为我目前无法对杭州的未来做出很精准的判断，因为 作为一座高度依赖互联网，且高度依赖某家互联网的企业，杭州能不能承受住接下去”脱虚 向实"的大趋势，我是持微妙态度的。

还有一个问题就在于，杭州本身的城市规划也十分的诡异，多中心城市严格来说也不是不 行，但是以杭州的量级来说，实在是有点小尴尬了。

举个不恰当的例子就是，一辆豪华轿车，硬是给自己装了个内置冰箱，按理来说这玩意是 顶奢轿车才有的配置，但你杭州这么做，多少就有点用力过猛了。

雄心壮志是大家都看在眼里，可大家也更倾向杭州能宁可别要这个冰箱，而是把冰箱的预 算均匀摊加到各个细节加分上，那才更务实。

但没办法啊，杭州也的无奈，离上海近就算了，偏偏离宁波和苏州都近，这不就微妙了 嘛。

拼纯金融，不是长项，拼精工制造业，也没那底蕴，拼航运和外贸，不是这路子，那就只 能拼互联网了呗。

的确，拼的路子没走错，但过渡依赖单一结构的问题，就是一旦这个结构本身有动摇，以 后的发展就迷茫了。

所以，杭州是我 2023 年到 2024 年，唯一会希望你能各方面都悠着点考虑的城市。

当然了，如果你直接就是一句”我爱杭州！我深爱！”那我也无话可说，可作为朋友，我还 是想今明两年你悠着点为佳。

好，上述城市说完后，其他城市的话，我思来想去也想不出哪个城市是“值得单独拿出来 说，或者说能走出独立行情的二

就拿海口和三亚这两个话题城市来说吧，讲是讲以后要封关，以后要有很好的开发啥的， 可现在不是 1990 年了呀，现在是 2023 年了呀，自贸区概念难道很稀奇嘛？或者说很独特 嘛？

其他的比如郑州、西安、天津、青岛、无锡、长沙、济南之类的，虽然城市 GDP 规模也都 不小，但你能很清楚的感觉得到，那就是属于未来的产业，好像都不在它们那里扎根。

没产业，就很难有下一阶段的经济加持，没有经济加持，则人口人才就不会来，资本资源 也难汇聚，渐渐的就会趋于平稳的低调中。

所以，对它们一句话概括就是，自住不亏投资不行，就算长持也不如把精力财力往七龙珠 随便一座城市去投入效果来得好。

这么一聊，避坑的逻辑，和大趋势都巳经明了，相信看完后也不会有读者再问出“先生，我

能不能买 XXX 〃这种幼稚的问题。

最后，也衷心祝愿每一位兄弟姐妹，能把买房这件普通人最大的重大投资，能做到尽善尽 美

“谢谢您的心意，我收到啦 O

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