有些事情的真相，我是真怕跟你透露的太过火 已付费

原创 灏泽先生灏泽异谈2024年07月31日21:59上海首先声明，本文总共耗费数天梳理总结，并在完成后得到多位房企老总、专业房屋投资人的认可。

而我之所以书写本文的原因很简单，只为了一个简单明确的目的：

通过房地产这个视角，让你明白，目前大环境下，到底发生了些什么，以及究竟为什么会发生？

同时也会直接回答，房产未来到底会如何？我们个人到底还能不能购买和持有？哪些城市是好的选择？哪些地方又是我们必须避开的？ X

读完本文，上述所有的问题，你都会迎刃而解。

当然，从另一个角度来说，当你读懂了地产，其实就是读懂经济本身，并且读懂了这片土地上许多不言而喻的潜规则。

1－楼市其实已经完成了它的阶段性任务，同时也慢慢失去了配角们的合作。

首先要先普及一个概念，那就是楼市这玩意从被发明以来，它的历史使命或者说阶段性任务到底是什么？

有很多人说，楼市的意义是让地方能卖地造楼，然后获得资金以进行后续的发展建更多付费文加微1029107939

也有很多人说，楼市的意义是让地方能有资金回血，随后搞定各项开支支出。

事实上，这些话说的都对，但是也都不对，因为这些目标都只是一个核心大目标的附

带收益罢了，而这个核心大目标就是：

地方通过出售各种不同的地块，然后获得资金在解决建设和开支的同时，能够获得大量新涌入的人口，并从而进行更为有效的集中运作和盈利。

要知道，我们这片土地上在1960-2010年期间，始终都是有着非常巨大的人口是分散在各种乡村小镇里的，这些散布的人口，因为实在是太过于分散，所以就导致运营和管理的成本巨大，同时也不利于集中人口进行建设发展。

所以，严格来说，粗看楼市是卖房子。

可是从最顶层的视野来说，钱固然是重要的附带收益，但人口的集中和统筹，才是过去几十年里大力推进楼市的核心意义。

因为，有了楼才有了区有了区 才有了城。

而城市的运作效率和管理成本，是村与镇无可比拟的，也只有把海量人口从村吸纳进城，才能从根本意义上完成彻底的版本进化。

2－那么，随着整整大四十几年的高速经济发展，以及城市化进程的不断推进，其背后还发生了一件你可能以为稀疏平常，但事实上惊天动地的伟业。

那就是规模庞大到恐怖，以数亿人为计的"由村入镇-由镇入小城-由小城入大城"时代大迁徙。

同时，由于这番巨大的人口迁徙，所以直接就带动了包括基建、金融、地产、消费等众多产业的爆发。

现在我们再回头看看，就会发现当时几乎所有的赚钱风口，以及财富机遇，都是这场时代大迁移的衍生品。

当然，这自然也包括了那些年水涨船高的房价。

只不过，随着如今绝大多数人口都已经至少完成了"由村入镇"的变化，所以这股伟力的后劲，也已经开始渐渐出现了不足。

自然而然地，就出现了如今一众三四线小城房产价格的落寂和消沉。

这里我也态度明确的表达一个自己的观点：

除非某个三四线小城，自身有着非比寻常的商业产业、自然资源、地理位置、特殊政策，否则 $99%$ 的三四线小城，最终都会因为人口的流出，而渐渐引来不可避免的凋零衰老。

除非出现字面意义上的"奇迹"，否则那些地方的房产，基本都会慢慢下落到一个非常不好看的地步。

哪怕接下去经济回温复苏、适度通胀、货币膨胀，都不会对三四线小城的房产造成什么实质性的改观。

如果我说了这么多，你还是不能明白，那么我们就直接思考一个问题：

请问，随着乡村人口的慢慢减少，又还会有谁，来接盘三四线小城市的房产呢？

3－只要你真的有对世界经济和主流强国有一定的了解，就会明白，强国大国在房产的发展上，最终一定是殊途同归的。

任何国家，不管是美、俄、英、德、日、法、加、澳，只要是规模和人口足够的，最后最后一定是那有限的几座核心城市，会成为所有人的目标城市。

至于其他城市，都只不过是你人生的过渡式陪伴而已，除非你的父母和至亲血脉，在当地有着绝对根深蒂固的利益关系。

否则，你只要有能力有资本，你就一定会选择更大的城市去发展。

更多付费文加微1029107939这一趋势已经是很多奋斗中的年轻人和中年人，每天在上演的剧情了，他们每一个都希望能靠自己一代人的努力，去达成别人三代人才完成的"大城扎根梦"。

随后其中的绝大多数都因为能力和天赋的有限，而最终不得不坦然接受自己注定留不下的结局，然后在某个春节，认清现实并踏上返乡的火车。

那么当他们返乡后，又会发生什么呢？

很快他们就会发现，小地方的生存环境，事实上要比大城市严峻的多。

更少的人口、更少的机会、更稀缺的资源、更封闭的核心圈子。

当然，还有很多不便于多提的，比如更差的综合治安环境以及明显没法应对重大疾病的医疗环境。

4－其实很多知识，都是属于普通人不去了解，自己就完全预料不到也无法品出其背后分量的。

就拿目前国内四大金刚来说吧，北京、上海、广州、深圳，其实都在使用适合自己的方式，来进行城市的扩容。

比如北京就花了巨大的力气，把中心区域进行了疏解，并把人口朝东南西北以及雄安进行引导。

广州则是这两年明显加快了各种城改、旧改的速度，以至于城中村这个曾经代表了广州文化的标签，如今都已经大批量的优化，并越来越少。

深圳更是天天因为土地面积不够而范畴，甚至已经开始未来城市化，在诸多地区开始了多层地面的试验建设。

上海就不用多说了，五大新城是使了劲儿的在扩，几乎是皆尽全力在把中心压力给疏导出去，同时也在想办法吸引更多的优质人口扎根。

这背后的历史趋势，是一眼就透的。

未来的新资本和企业，都只会在这些地方出现，而人必定是往高处走的，更是往利益汇聚处聚集的，结果就是这里才有赚得到钱的机会和平台。

随后，其他的一切资源，都会因为逐利的原因，而向这里进行进一步的汇聚。

以至于这里的房产，才会真正意义上的能焕发第二春。

原因就是当二三四线城市无人问津的时候，所有人都把目光和希望聚集在了那有限的几座超一线上。

这些城市，会有源源不断的人口进来，尤其对于一个人口达14亿的超巨型国家来说，这些城市 将获得永不间断的新鲜血液输入。

5－大会其实已经有了颇为清晰的预示。

前段时间还有一些朋友，会怀有一些不切实际的幻想，觉得房价很快会被捞起来，或者至少会是被捞的目标。

不好意思，这是真的低估了决心和远见。

我这里且讲一个非常有意思，但是却已经被众人遗忘的历史，那就是在当初改革开放的时候，除了深圳蛇口经济开发试验区、和浦东经济开发试验区以外，全国还有好几个不同地方的经济开发试验区。

但是最后为何只有深圳蛇口和上海浦东开发成功了呢？

很简单，因为这场发展的竞赛，自始自终都是淘汰赛。

意思就是，你出了成绩你就能获得更多鼓励和支持，你出不了成绩那就会慢慢淡化 更多付费文加微1029107939

就像现在房价基本已经不在考核范畴里了，对地方的考核只有一个，那就是能不能搞定保交楼和其他的衍生事件。

只要楼能交，不出事儿，就是高分。

这就说明，高层是很明白目前楼市的问题不是一两道政策就能搞定的，很多城市已经过了疯狂的阶段应该进入到冷静的阶段了，那就各安其所。

至于新一轮的房价发展，就纯粹看那11座城市的各自发展了。

6－我个人的态度则很明确，是觉得11座城市的房价已经都到了一个相对低估的阶段。

尽管接下去还会在低估的阶段继续徘徊一段漫长的事件，但这个阶段是可以考虑置换和长持的。

为什么？我来说说我的理由。

之前有几位朋友在那里争论着一个经典问题：国内的房子，到底值不值得投资？！

他们真真是争执的面红耳赤，而且都引经据典，用了大量的知识来佐证自己的观点。

但后来我说了一席话，基本把所有的争论都平息了下去。

我是这么说的：

判断一样东西值不值得投资，只有两点是关键的。

1。它是不是足够便宜？2。有没有其他更好的竞争品?

就目前的环境来说，持有票子显然是一个不那么聪明的选择，因为其他的东西是明跌，但是票子实际上是暗跌。

之前我就说过，泡面、饮料、高铁票、水电煤如今都在往上走，这都是摆在眼前的事实，而这些生活最最基础的刚需都在往上走，那就直接说明，你的票子正在暗暗的不停变得越来越毛。

虽然现在整体控制得还行，但是自古以来，货币都是膨胀通胀的，正常的大环境下，就几乎没有货币越来越值钱的情况。

然后另一方面，很多人还在傻乎乎的拿"不就一堆转一堆钢筋水泥，凭啥卖那么贵？“来作为反驳的理由。

讲真，对于很多缺乏基础经济学常识的人来说，他们永远不能明白：

房子，代表的不仅仅是你生活的那几十上百平的空间，它代表的是户籍、学籍、医疗资源、工作机会、社会治安、周边人文，等等等等。

这些东西如果你不是当时需要的话，那是压根意识不到它们的珍贵的。

就像很多人在那里讥笑，为啥北京那些又破又小的筒子楼和上海那些油腻昏暗的老工房，价格都那么贵。

因为你没有体会到出门就是全国顶级三甲医院的便利，那种别人需要风尘仆仆坐高铁几个小时，才能来挂号一次的不易。

你也没体会到同样是读书，稍微好一点的学区背后的校风，以及对孩子学习习惯的影响，当然还有大学的录取比例。

很多东西，你自己不需要的时候，你是无法体会到其价值的。

我还记得多年前有个小伙子，在我的留言区说，自己住在某个西北偏远小城市，每天点点外卖刷刷手机，混一份月薪4000多的工资，每天也过得乐悠悠，完全不想去什么大城市。

结果，三年后，他在留言区说了一段让人看了很心疼的话：

真的后悔自己当初的幼稚，也后悔自己没有在本可以扎根在大城市的时候，奋斗一下。

我妈得了一种慢性病，是当地完全束手无策，只有北京、成都、重庆、西安这些大城市才能有对应的科室和专业治疗。

我现在每个月，就要陪我妈风尘仆仆的坐四个小时火车到这些城市，挂完号 然后再回去，接着再等一周来就诊。。。

所以，年轻的时候，真心要把自己的思路给理清楚，不要被身边那些不负责任的底层思维给带偏。

否则，当你慢慢意识到路子不对的时候，就已经晚了，

7－接下来具体说说，你到底还要不要买房子吧，说点真心的。

从原则上来说，我并不支持和鼓励你目前阶段，再去进行任何形式上的投机式购房了，也不要觉得现在房子跌的厉害，自己就能去抄底啥的。

虽然我很看好北京、上海、深圳、广州还有杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、重庆 这几座城市。

但是，由于我们目前实实在在正处于一个非常关键的时代转变期，所以很多事情真的无法预测，再加上经济周期本身还有很多不确定因素。

所以，如果你还想做任何形式上的贷款投机买房，我只能说，祝你好运。

更多付费文加微1029107939但是，如果是自住置换，那么我觉得你完全可以考试考虑了。

注意哈，买房这件事儿绝大部分人这一辈子都顶多只会做两三次，是属于非常低频率

的重大人生决策。

因此我觉得，今年2024年的9月10月，都会是你大量看房，并且开始认真思考：

自己接下去适合住在哪里？哪里能为自己和家庭提供更好生活品质？这个板块有没有更加价廉物美的选择？这些关键问题的时间节点了。

只不过干万记住，不要急不要急不要急。

假如我把自己代入你的位置，那么我会选择继续理性的观望，然后等到哪一天出现所谓的"极大核心城市，都开始出现很明显的房价回暖，普遍小涨 $5%^{\prime\prime}$ 的时候，再去真正的做决策。

因为很多时候，中介、开发商都是会有自己的话术和托辞来带偏你思路的，所以我们不要看小部分人的观点，一定要随大流。

况且，房产这玩意，是纯粹由人组成的市场只要是由人组成，那么就注定会有情绪在其中。 195

不要觉得情绪漂浮不定，当足够多的人有足够的情绪，去左右一个市场的时候，这个情绪就是真实的。

而且现在我们也深刻的感受到了，好情绪是多么重要的一件事儿吧。

当大家都有好情绪的时候，势可移山，而情绪都不好的时候，那就是万里冰封。

8－好，再回答一个你最关心的话题

那就是现在究竟有没有"到底”？以及"到底"后，会不会有很快的回温和涨幅呢?

我的个人观点很简单，那就是现在是一个非常非常接近底部的阶段，如果今天你因为种种因素，必须脑袋一拍换房了，那我也绝对不会批评否定你。

只是，我会希望你稍微观望一下。

因为真正意义上到底、站稳、回暖，这一系列的调整发生前，必然显示经济总体开始出现了向上的预期。

那么这个时候，最明确的指标，除了公开的大数据以外，还有几件事儿是很值得你去关注的：

身边朋友的收入和薪资，是不是开始又出现台阶式的上升了？
大家伙儿的日常消费预期，是不是又开始大手大脚了?
餐饮、娱乐、换车、奢侈品的市场，是不是又开始繁荣了？
最最最重要的是，身边是不是开始出现一帮朋友们，摩拳擦掌的研究基金、股票了？

如果这些现象开始频繁的出现，好，那就完全可以可就各位，准备起跑。

总结：行呗，那最后给兄弟姐妹们一些明确的建议吧还是不变的黄金公式，无论是置换还是买房，你永远要确保房贷控制在你家庭总收入的 $30-40%$ 以内，而且是在配上公积金之后的数额。

做好大环境可能还会有点"不确定因素"的预期，如果置换买房这件事儿，会因此受到影响，乃至会因为你事业的小小变动而成为你个人巨大的压力来源。

那么，就不要轻举妄动，切记

随后，真的不要再被所谓的乡土情怀所搁置，以后的时代，二三四线城市都是没有房产可言的，有的只是房子，还是无人问津的房子。

有些决策，要么就别做，要做就一定要力争做到尽可能的高分，否则就毫无意义。

我见过最神奇的操作，就是卖了二线城市的房子，去三线城市买了套别墅，简直匪夷所思。

再说一遍，未来的时代，只有那11座城市，才有房产的概念。

如利刃般切入客户心智：晋文笔记谢晋文

为什么不建议你买房？更多付费文加微1029107939‘抄一条，去笑颠你的朋友圈’我看过的号 奶味陈皮糖