关于房产 房价和买房，你读完这篇就全懂了

原创 灏泽先生 灏泽异谈

正文：

最近因为政策回暖的原因，所以看到很多大 V 都开始聊起房地产这个话题。

那么作为一名家里本身就是开发商背景，外加自己在地产方面也算做的小有成绩的投资者，灏泽也隐隐有点技痒 想要借这阵风和你分享些自己的观点。

但由于都是我的一家之言，所以希望你仅仅是用来作为参考，而不是通盘全信。

毕竟，买房这种事儿，对绝大多数普通人而言，是一辈子顶多做个一两次的大事儿，所以心里多有点知识沉淀 且多有点警惕和疑虑，都是很好的。

知识沉淀负责为你判断好的入场时机，警惕和疑虑负责为你扫除不确定因素，这才是一名房产投资人真正该有的素养。

所以，如果您觉得本文灏泽有哪些内容说的不对的话，非常非常欢迎您在评论区分享下自己的看法，为其他读者提供全新的思路，让大家一起成长。

1 - 房产到底是个啥玩意？

这个问题可谓是一道绝杀题，一般人压根接不住 只会绕来绕去讲很多大道理，实际大可不必。

从宏观来说，不同的角度各有不同：

房产是房产商需要不停入手并出货的货品，就像面包房需要进面粉出面包一样，货品周转量上来了，他们的收入就越高。

房产是地方政府需要精心维护的平台，房产和其背后的配套资源越优渥，越能吸引资金和优质人口在这里住宅，形成欣欣向荣的局面。

房产是普通买家的立足之本，有土司有财，人在拥有了属于自己的房产后，就能享受慢慢就降低的生活成本，和房产带来的各种好处，包括机遇、通勤、教育、医疗、升值。

吃透上面这三段解读，基本上能够回答普通人对房产这个玩意的大多数疑问。

2 - 房价接下去大概啥情况？

这个话题我不能讲的太深，但对聪明人来说，点透一个关键你就明白了：过去十五年整体房价都冲的特别好看，就是因为过去十五年是大量乡镇农村百姓开始入住三四线地级市的时代。

且不说全部吧，但大多数有能力有积蓄的都是在那段时间买的房，外加银行放款也慷慨，大家买房难度不大，所以量价齐升，一切都看上去很美。

然后依次类推，有能力的则入住准一线，再有能力得入住七龙珠，更有能力的入住四大金刚。

整个流程就是把自己的老房子抛给之前接盘的，自己再拿钱往更好的城市进军。

可现在这个流程进行不下去了，因为想进城生活的乡镇农村百姓，大多数都已经完成了这一步跨跨越，结果就是直接导致了这个流程的基础源头被卡，进而导致的结果就是现如今二三四线城市的房价基本都是有价无市，无人问津 一片静寂。

因此，除非出现一个时代级的变化，引发再一次的全民房产升级，否则二三四线城市的寂静就会长期的持续下去， 这是它们的既定未来，没人接盘了呀。

但是，四大金刚和七龙珠却不同， 作为大多数二三四线城市居民眼中的目标，它们是不会缺乏买家的。

凭啥这么自信？

更加富足的商业、更加优质的教育、更加精良的医疗、更加充足的事业发展和人脉资源、更加时髦惬意的生活配套设施。

问题不在于想不想买，而在于有没有购买的房票和资金，只要两者兼具，去购置更好房产基本可谓是 $90%$ 普通人能想到的最好选择。

注意，这里千万不要听信网上时不时蹦出来的一些房产崩溃论，那都是非常扯淡的言论，因为就算他们引经据典 借用各种案例来为自己做背书，他们也无法直面回答一个问题：

好，那不买房子，还有什么比房子更稳妥的选择么？

这些年大家也看到了，基金 股票 创业 做生意各有各的归宿，好坏且不论，但是论及稳定 还有其背后的长远收益来说，真的，没有比四大金刚和七龙珠更好的选择了。

3 - 什么，才叫好房子？

商业体系里面有个名词你经常会听到，那就是”赛道“。

现在我们在确认了好赛道是四大金刚和七龙珠后，灏泽想再和你分享一些这么多年来，我自己买房投资的心得总结。

$\bullet$ 要么买新贵，要么买土豪，没有第三条路新贵，指的就是各种全力建设的开发新区，土豪，就是指每个地方的老牌好地段。

但这里有讲究，那就是新贵再怎么夺目，都要确保它有着非常便捷直通市区核心的地铁线，最远最远坐地铁能在 40 分钟内到市中心，无论四大金刚还是七龙珠，否则一概免谈。

另外，新贵 新区，最重要的就是你要看它的开发野心如何，如果官方规划一看就是密密麻麻的全部布局完成，商场 商业 住宅 科教文卫一应俱全，然后前两年推进的如火如荼，放心吧 妥妥的风水宝地。

至于土豪，就是指地区的老牌好地段，这种盘就算周边环境有点脏乱差也不要紧，你图的就是它在这座城市的口碑 还有各种经历长期岁月沉淀下来的老牌资源。

就像为什么北京上海有些二十年前的房子都依然含金量十足？就是因为旁边几家老牌三甲医院 和有名的初高中，外加相对繁华的地段，直接就把段位焊牢了。

$\bullet$ 品质很重要，这是十年后的印钞机你如果了解房产，就应该明白我们的房产产品，是以 2008 年作为分水岭的，在此以前房子就算定位再高端，也只是空间和面积大一点 地理位置好一点的房子而已。

但是在 08 年以后，小区会所、健身房、花园绿地等元素才慢慢被重视起来，为什么被重视？

就是因为开发商意识到这些玩意很值钱，同样地段的房，品质稍微好一 点的能轻轻松松比竞品高出个 $15%$ 。

那么什么才是真正的好品质？我觉得不光要看当下走进去的直接观感，因为这种东西转瞬即逝，很多 5 年前看似品质很好的楼盘，如今垃圾遍地 不忍细看。

你要关注的，实际是物业费和物业公司，这一点的话每座城市各有标准，为了避免引起麻烦也不刻意提名字 褒谁贬谁。

可有一点是绝对不会错的，一个楼盘如果综合素质还行，且配的物业公司是这座城市的第一梯队，那你放心，十年后这个盘的价值一定是又坚挺又喜人的。

$\bullet$ 自住无所谓，但投资的话就别买豪宅和别墅了这条建议比较容易被打脸，因为回报率很好的豪宅和别墅并不少见，但灏泽还是希望你最好以那种带有较强刚需属性的楼盘作为投资目标。

道理很简单，因为刚需属性强的盘，普遍出手快捷容易，且价值底部每次都夯实的特别牢，还有就是出租的金额颇有性价比。

所以综合来说，是一个好且稳的选择。

就比如我自己除了上海有两套不错的准豪宅之余，其余的房产不少都是限购之前买的公房，可你说回报率差么？一点不差。

尤其有些地段通了地铁后，价值可谓接连进行了三级跳，外加当初买的特别低，所以收益甚至是吊打豪宅和别墅。

我自己都在上海西边留了一套公房特意不租出去，毕竟有时候被老婆骂了，总要有个地方可以躲躲嘛。

但是豪宅和别墅则不然，因为它们的属性就决定了，你基本不可能捡漏再加上出手的时候受众群体比较小，有可能两个意向客户间的间隔是以月计的，很容易出现好房却烂手里的尴尬局面，因此能免则免。

$\bullet$ 好房子，是苦功夫的开花结果

买房这件事最大的危险，就是”冲动“二字，要知道买房这事儿是你一辈子只会做一两次，却会影响你一辈子的重大决策。

所以一定不能懈怠和冲动，一定要确保自己的前期准备足金足量。

真的，这种类似的悲剧我实在是看过太多了， 尤其是那种好不容易积攒了一笔首付的青中年小夫妻，被拉到一个布置精美且景色开阔的样板房，然后在一通话术下憨憨上钩，结果两年后发现自己其实是被一个烂盘给钓了，到手的房子因为楼层 朝向 户型 的变化，而大失所望。

这还不止，更扎心的是看着自己的房子，慢慢被周围别的本来貌不惊人的楼盘超过，那才真的叫痛苦。

怎么办？

没有捷径的，那就是多看盘，买不起买得起的盘都要看，全方位大批量的看。

俗话说，读书破万卷 下笔如有神，买房也是一样，看房过百套 选房亦如神。

当然这是夸张了，因为我始终觉得，看房过百套其实是个入门，我自己因为每一两年都会填资产外加看房，所以今天加起来应该已经看了起码四百多套了吧。

最深刻的感悟就是，每看五十套 自己对房产这个东西的理解就越深一份，也越具备清晰明了的估值和判断， 就越少吃亏 多赚钱。

以至于有时候光是踏进房子，就知道一套房子到底值不值 以后涨势好不好 该怎么装修 该怎么重新布局 哪里能省 哪里要作为重点修缮然后换取更好的回报。

这，可都是钱啊， 都是会体现在每个月的租金和最终的出手成交价上的。

$\bullet$ 如果你是我的兄弟姐妹，我会给你这些建议如果是关于增值和投资的话，其实我在上一篇付费文章里面已经写得非常精粹了，你若有兴趣可以去那里详细阅读。

波澜壮阔的未来三年，那些会影响你一辈子的决策 （深度建议）

但如果是单纯把你视为我的兄弟姐妹，那我还想和你说这样一段话：

不要把买房这件事想的太复杂，也不要被过分的乐观和悲观冲昏头脑。

如果是自住，那么四大金刚和七龙珠的房产大可以放心购置， 如果算上自住带来的幸福和稳定感，那么这些地方再怎么买也不会让你吃亏。

但是在正式买房前，请务必确保自己有脚踏实地的，跟着中介踩过起码50 套房，若能达到 100 那是最好。

然后，如果你是买刚需盘，那么在预算不足的情况下，优先牺牲面积，但是通勤和周边商业环境一定要好。
这个阶段你要的是方便，有个歇脚的地方就可以，未来接盘的人也图的是方便，这点要牢记。

如果你是买改善盘，预算如果不足，那么就优先牺牲学区，依照目前的政策来看，学区概念摇摇欲坠，倒不如把钱省下来投入到提升幸福感上。

另外，务必多多关注周边邻居素养，否则房子再好，楼上隔壁每天吵闹作妖，你内心都会崩溃的。

最后，买房是件大事儿，一定要谨慎，更要听过来人的真切建议。

从创立知识星球以来，我给兄弟姐妹们所提的建议，基本上就没有错过一次，尤其是购置房产这方面。

倒也不是因为我天赋异禀，纯粹就是因为自己有大量亲自实战的经验总结，和海量的经济与城市规划知识储备。

别看星球本身不便宜，但是相比你买房这件事，它真的是性价比高的一塌糊涂。

所以，如果你对买房置业有拿捏不准的地方，别犹豫，加入灏泽的知识星球。

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