【1104】关于北京石景山区房子置换问题

【学员提问】先生您好，我想请教下关于将北京一套石景山区房子换为其他区的问题。

房子情况：二手 60 平小户型八九十年代建成的老破小，位于石景山区金顶街街道，在首钢厂北 4 公里，公积金贷款，利率 3.25，买的时候总价 180 万，目前类似户型挂牌价 220万，涨幅极低(因为首钢办冬奥会的原因，小区大门口今年刚通了地铁 11 号线，原规划是通往西客站的，但目前只修忘好了一期西段线，只能到首钢，不知道其余什么时候修通)考虑换石景山房子的原因：

1、目前价格看涨幅太少。

2、从《北京城市总体规划(2016 年一 2035)》看，对石景山区没有明确定位，寥寥几句话，感觉政策上是全靠区里自己摸索，能闯出路子就闯出来，闯不出来就这么着了。而从这几年石景山政府来看，从一个住在区内的普通居民感受来说，没看到什么变化。在长安街西延线建了大片写字楼，目测很冷清。建设的保险产业园也没看到什么浪花。所以目前区域发展不明朗。

3、从地形看，石景山区面积很小，紧邻门头沟山区，没有

土地可以大规模发展。
4、所以我个人认为小区房价以后也没有太多上涨空间。意向换房首选大兴，次之房山：
1、目前手头没有什么流动现金，准备换同等总价上下的房子。
2、目前这两个区发展势头都挺好的。
3、从地形看，北京北部、西部都是山区，只能往东、南、东南部平原发展，涉及通州、大兴、房山。通州定位是副中心，一是房价贵，二是北京市政府各部门目前没有深入推动搬迁的举动，没搬的也就没搬了，如果没有产业支持，仅靠副中心定位，现在看还不明朗。大兴比房山靠东，天津位于北京东南，如果京津冀一体化深入发展，天津会不会更有发展优势，与天津之间的中间地带是不是会优先带动发展，大兴会不会比房山更有优势?
亦庄如持 威学更保险山

4、大兴有机场 $^+$ 亦庄加持，感觉更保险些。

请教先生以下问题：

1、我房子升值空间是不是很小?

2、大兴、房山房价涨了挺多，后续还有多大空间?

3、石景山房子是公积金贷款，如果换房，我再购房就不能享受公积金了，商贷利率高，这个高的利率比起换房后的涨幅来说是否值得?

4、目前石景山房子已经非刚需用来住了，结合大兴、房山、

石景山后续上涨空间、公积金贷款转商贷利率，从投资角度
考虑，我是否应该换房?
5、如果换房，结合我目前资金情况、后续升值空间，换哪
个区的哪个区域较好?
6、如果换，什么时候换比较合适?
以上我的想法如有不对万望先生不留情面地直接指出，万分
感谢!!!

【灏泽回复】

看得出您的提问是经过了深思熟虑的，那我也单刀直入的回答您：

目前您这个片区的房产已经可以考虑出售并置换了，因为北京这座城目前的情况就是正在慢慢停滞成长，并在试着把其余功能都转接给雄安。

所以，石景山作为已经没有追上步伐的地区，后续要再追就可能性很渺小了，所以能抛早抛。

但是，注意这个但是，你抛了后也别太急，目前北京市场的笋盘正前所未有的多起来，哪怕是刚需的中百万到大百万都有很多愿意协商 $10-15%$ 的房子可以考虑，因此放心选。

至于贷款?这事儿你就要自己衡量了，尽管目前贷款整体利益在降，但也是压力，可是相比你资产的缩水，那就不值一提了，因此心态一定要放端正。

至于地段，我个人会倾向大兴高于房山一些。

【1106】关于北京北京两套房的五环置换三环困惑

【学员提问】灏泽群主，现在北京两套房，一套金茂府 135平，另一套 50 平公寓一直在出租，无房贷，现在住的金茂府房子位于亦庄开发区，南五环外，附近新搬来三家三甲医院，家门口也有人大附中分校(和本校没法比)当时入手的时候 860 万，现在长得 1360 万，现在考虑卖掉亦庄金茂府的房子，再添加 400 万，置换东南三环的东叁金茂府，下跃加起来 260 平，到国贸 CBD 只有 5 公里，孩子现在 8 岁，考虑初中毕业去美国读私立高中，虽然经济上压力不大，但是看到国内现在经济形势及身边朋友都去了国外，请问是否还有置换的必要，置换的理由是，溢价后卖掉，添 400 万就可以往城里走三环，同时又增加了 100 多平的使用空间，考虑到大国大城，未来核心城市核心地段的升值空间，犹豫的理由：现金为王，持币观望，请指点一下，感谢。

【灏泽回复】

我觉得完全可以考虑置换，这么说吧，因为你是自住属性所以不需要太担心价格的浮动， 适度有点小跌都不是问题，毕竟京三环加五公里国贸 cbd 又是金茂府的盘还能多 100平，这都是极大增加生活品质的好选择。

放心换吧，没问题，但时间上别太急，先把春节过了，等明年四月份再进行挂牌和操作是最好的

【1106】关于北京有通州资格，首房首贷的思考

【学员提问】先生好，目前在朝阳公园附近工作，有通州资格。首房首贷，目前租房。请教两个问题：

1.通州台湖的房子是否适合入手，今年还是可以再推后入手?

2.您如何看待限竞，是否建议购买?

3.大兴西红门的新房是否建议入手?以上，感谢先生指导，谢谢

【灏泽回复】

通州台湖有点尴尬，七号线离得位置不远不近，所以升值空间会小很多，但如果你年纪轻能接受公交短驳或电瓶车，也不是不行。

要买的话，等明年吧，但是限竞房别碰。

反倒是西红门你可以再看看，成熟度也不差，如果有离地铁

近的，不逊色台湖。

【1106】关于成都锦江区的置业思考

【学员提问】尊敬的灏泽老师：

我家人在成都锦江区和龙泉接壤处经营柴火鸡多年，这一年多因为红火生意惨遭打击但还能惨淡经营下去。2015 年买了一个锦江区铺面一直出租年租金收入 $10w+$ ，这一年接受灏泽老师投资理念引领后才知道这个投资错了，当初如果买成都天府新区天府大道两侧的住宅，房产的增值已是几倍。比较而言铺面租金收入简直微乎其微。

我的问题是：长期来看，出手这个铺面是否必须?家人还需购置住房，大水来之前什么时机下手比较好?这些年一直租房住。总之如何把现在手里一个铺面资产和 150w 资金能做最妥的安排，恳请灏泽老师指点。

【灏泽回复】

目前别把简单问题复杂化了，这个铺面虽然回报率不是最好，但是每个月好歹也已经有了十万的净收入。

而且你还要考虑一件事，那就是商铺出手的折价还有交易成

本的税收，都是特别高的。

所以，你现在最好的操作方式，是这样计算的：

150 万本金 $^+$ 每年十万的租金 $^+$ 公积金 $^+$ 日常开支的余额你们要买的房子的总预算

这个数字，怎么算也是 500 多万的数字，而在成都 500 多万的房讲真可选择的范围很大很大了，而且需要承担的经济压力也不大，完全可以考虑。