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各地连日降雨，合着昨天也给市场降了…交作业

注：请把上面那段文章读完，再参与今… 交作业 展开

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潮泽

2022-11-2920:05

敏提问：先生您好！我和我先生定居杭州，目前钱塘区大学城北有一套房（市值260W，有房贷，目前自住），海宁市盈都江悦城小区一套房（靠近杭州钱塘区，市值135W，有房贷，在出租）。现在考虑居住在大学城北距离市区太远，生活、出行多有不便，也考虑到未来城市核心的升值空间，想卖掉上面两套房，再加上手上的一些存款，想置换到杭州市区400~500w左右的房子。请问先生：一，目前置换的时机是否合适？二，如果置换，结合我目前资金情况、后续升值空间，换哪个区的哪个区域较好？请先生指点一下，万分感谢。

目前别换，就跟我和上一位读者说的一样，无论是上海还是杭州，置换刚需房的大方向没错，但绝对不是现在就要去做的事。

因为根本无法判断的发展，还有会对市场造成的波澜，当下一定要稳住。

然后400-500的杭州房，区域肯定科技城板块了，最后的发动机啊。

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FAYE提问：老星友了，想私下请教先生魔都置业方面的问题。
新上海人，和老公一起创业， $^+$ 多人的小外贸公司，深耕小类目十多年，初期艰难，近五年发展了一些大客户，逐渐走上正轨，年入100-200W。目前孩子在某著名私立小学。
2006年底，在上涨前卖了首套80平莘庄小地铁房，换了同区域130平正三房地铁房。现在这套2005年竣工的房子银行估值大约960万。
因为焦虑于日后疫情共存，以及此套房产升值空间渐小，打算卖掉这套房，换到旗忠板块的上海华府天地，区域内独家联排，网球中心边上，路对面就是在建的联仲广场。大约需要1350-1550W。
提前还贷后，手头还有现金200W。
老公喜欢稳定，觉得现居蛮好。但也同意随我折腾。
和认识的银行经理详细讨论过不卖房，作抵押经营贷，但数额不够只有680W且限制颇多。
只有卖了再买一途。

请教先生：

1-和链家及太平洋了解过，3月至今二手房价格大约降了10%以上，他们估计最多能卖930-940，和我预期980相差较大。
二手房市场今后一年是否下坡趋势明显？是放弃华府天地，再等一等看二手房价是否回暖，还是快速出手？

2-先生曾说有一些卖房心得，能否赐教。比如挂牌技巧，和中介打交道的方法。

3-卖房及现金正买边套的首付可余70W，买中间套首付会余约200w。
但目前形势下，买边套是不是太激进了，留的现金流太少？甚至是不是买华府天地都太激进了，应该选择更稳妥的，保留现住房，买小户型？名下有房，积分不够，买不了热门新盘。

看先生谈家和万事兴，十分赞同。终于国内大局已定，但疫情折腾，外部又暗流涌动，WW那边是不是随时要起变化？这些都让小女子顾虑重重。深怕一个不慎，坑了自家。

请先生不吝赐教，感恩。

唯愿国泰，民安。

不用想太多，目前卖房这件事肯定是等明年五六月份再说了，因为未来如何不知道，但你现在买肯定是卖在了底部，没必要的。

很多太敏感的话我不能说，但你就记住，接下去一定会有一波配合慢慢宽容的经济组合拳，但这套拳头具体啥时候上，精读私信ipip131我们都无法判断，早一个季度晚一个季度都是可能的。

因此，为了避免折腾，目前你就别考虑这事了，等明年再说。

然后，闵行的华府，讲真啥都好，唯独输在了公共通勤上，我是很希望你乘着这半年，再多看看盘子的，或者你不妨和我说说如此喜欢这个楼盘的理由，我为你排排雷？

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李溶祺提问：灏泽老师：房地产行业的消息是否意味布局A股机会来了？完全没有，大盘要有好的趋势，起码要在明年六月份之后才能初见眉目，这是板上钉钉的事。至于这段时间的参与，实话说都只能算是赚点刀口血，确定性不大的钱。就像你去赌场，玩胜率只有20%的游戏，也有很多人赚钱，但本质上我是真觉得区险万分。

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添砖加瓦

2022-11-1922:16

读书有感：

哈耶克，20世纪30年代奥地利经济周期理论的杰出倡导者。

在关于凯恩斯《货币论》的论战中败下阵来，从而丧失了一流经济学家的地位。

他没有就此沉论，而是转向政治哲学、法律理论和思想史的研究，并在这些领域取得了极大的成就。成为一位不容忽视的大思想家！

不过，作为一名伟大的经济学家，其地位是在几十年后，直到20世纪70年代才得以恢复的。

当时，凯恩斯在西方国家走向低潮，福利国家政策实践的结果令人反感，在这种情况下，作为凯恩斯的坚定反对者，哈耶克学说引起人们重视，1974年哈耶克荣获诺贝尔经济学奖。

哈耶克出版这部《通往奴役之路》，向世人和世界大声疾呼：大家先不忙努力走向计划经济之路，那是一条通向奴役之路！

最让人动容的是：

哈耶克经济理论的宿敌凯恩斯在去参加布雷顿森林会议的途中读过这本书，1944年6月28日写信给哈耶克，高度赞扬这部著作：

亲爱的哈耶克，我在旅行途中拜读了大作。在我看来，这本书是一部宏伟、动人的著作！我们有最充分的理由感谢你这么精彩地说出了我们想说的话。

这本书赢得了对手的尊重！

哈耶克及他的整个学术思想在20世纪世界范围内有非常大的影响，并经历了非常曲折的命运。

1989年哈耶克90岁生日时，撒切尔夫人曾写信给哈耶克称赞他：您的著作和思考所给予我们的指导和启迪是极其重要的，您对我们功勋卓著。

美国的里根总统不仅公开承认受哈耶克和米塞斯思想的影响，而且在里根政府六大部门所聘任的74位经济学家中，有20多位是哈耶克所发起创办的蒙佩尔兰学社的成员。

经济学家弗里德曼也高度赞扬哈耶克在不同社会科学领域的巨大贡献和影响，他说历史上不乏试图影响公共舆论的人，但很少有人能提出足以影响科学进程，且透彻、渊博而又深刻的学术思想。很少有人能像哈耶克一样，不仅对美国而且对整个世界产生深远的影响。

中国市场经济改革所取得的巨大成功，也与哈耶克所宣扬的市场经济理论密不可分。

《通往奴役之路》几个重要观点：

1.市场经济是人类迄今所能发现的最有效率且较为理想的一种资源配置体制。

哈耶克十分孤寂，但却又数十年，持之以恒的坚定认为中央计划经济会限制个人自由、摧毁人们的责任感和社会的道德基础：会阻碍财富的生产，造成社会贫困；亦会导致极权主义政府的兴起。

他当时尖锐和深刻的指出：

放弃市场竞争和价格机制，用中央计划和政府行政手段干预经济过程和进行资源配置，不但会在经济上导致像诗人荷尔德林所描述的那样——用通向天堂的美好愿望来铺设一个国家通向地狱之路。而且必定会在政治上走向一条通往奴役之路。

2，经济自由与政治自由密切相关，且前者构成了后者的基础和条件。
自由市场是迄今所能发现的，唯一能达至参与民主的机制。

3，私有财产制度是自由的最重要的保障，没有保护私有财产的正式的法律制度就没有自由，这是哈耶克一生一再宣扬的观点。

当时许多进步人士的理想是通过消灭私有财产来达到社会收入的平等平均，缩小收入分配的差距，哈耶克认为这是一个莫大的误识。

哈耶克发现虽然在竞争社会中穷人致富的可能性比拥有遗产的人的可能性要小得多，然而只有在竞争制度下，前者才有可能致富，且才能凭自己的努力，而不是靠掌权者的恩惠致富，才没有任何人阻挠个人致富的努力。

4，法治之下才有真正的自由。

5，法治的含义不是政府以法律来治理社会，而首先是政府的行为在法律的约束之下。

法治的意思就是指政府在一切行动中均受到事前规定并宣布的规则约束。这种规则使得一切个人有可能确定地预见到当权者在特定情况中会如何使用其强制权力，并据此知识来规划自己的个人事务。

换句话说，法治首先就意味着政府本身和任何公民一样，要受预先制定的法律规则，尤其是宪法所约束。

6，哈耶克多年来主张要采取私有企业制度，主张市场竞争体制，但他并不主张经济活动中的自由放任

哈耶克一生并不是主张无政府，也不是主张政府在管理经济政治与社会事务上无所作为，而是主张在政府自己遵守预先制定的法律框架下，制定并通过法律来管理和治理社会。

7，民主本质上是实现自由和保障社会安定的一种手段，而不是最终自的。

为什么要学经济学？

就是要做复杂世界的明白人！建立自己对世界的底层逻辑，不会轻易被短期新闻、他人的理解所带节奏，有自己清晰的认知和判断！

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莹提问：灏泽先生，您好

我想咨询一下目前我本人单身未婚，90年，现居上海，有一妹妹和母亲在宁波。妹妹98年生，将要谈婚论嫁了，她表示要30万嫁妆买车，如果没有就不结了。。家里母亲几年前查出重症后，没有收入，家里条件不好，自前只有一套房子，写的我的名字，在宁波北仑近地铁口，157平，约2万不到均价，近些年我在还按揭。母亲对于这套房态度是给我的，但以后肯定要照顾妹妹的，变卖也是要给她一部分的，我没什么意见。还有一套奉化溪口100平，是我投资的，写的妹妹的名字，我母亲说这套房子是我的，但是实际也用了家里二三十万。所以家里财务一直不清不楚不明不白。

现在这种情况下，投资房变现比较困难，而结婚也确实不能所有钱都男方来出，虽然目前他们没什么意见好像现在这种情况要么是房产份额提前公正好给她作为嫁妆，要么将来房子变现后给钱。想听听大佬的意见，谢谢！

很明确的回答你，那就告诉她，家里就这能力结婚不结婚的，由她自己决定，别拿不买车就不结婚来威胁自己的母亲和姐姐。

另外，我也冒昧的评论一句，那就是你妹妹真的是很自私也很愚蠢的那种人。

首先，作为一名98年的姑娘，24马上25的姑娘，她居然能把不买车不结婚这些事同台并论，就足以说明她不仅没怎么重视自己的婚姻，同时也依然是个非常爱慕虚荣的笨姑娘。

车，是啥？代步工具。

30万的车是啥？能够挣点小面子的代步工具。

它不是生产资料，甚至对不太频繁驾驶的人来说，还是一种经济上的沉重负担，因为30万的车，每年林林总总的开支养护加起来，两万多总是逃不掉的吧。

那么请问，她真的有必要买车吗？

没必要。

随后，你也别惯着她了，不买就是不买，没妥协余地，嫁不出去就嫁不出去，她是成年人了，人生福祸自己选择，没有理由吸血母亲和姐姐。

就这么简单。

随后，你妹妹结婚最佳的方式，就是找个机会和小两口说清楚，明白男方的劳累和付出，也非常感恩。

随后，你们家愿意在过两年左右，用现金的方式支援他们俩。

说明说清，这样不就行了？

届时妥善履行，不也其乐融融？

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Chloe.：我妹97年的，2020年毕业，遇到疫情，我给她找了个互联网的工作，月薪1.5w时她给我说，自己想买个车，被我严厉得呵斥了，她再也不敢提，当姐姐，就是要霸道。
2022-11-1921:51
莹：太感谢了，没想到先生真的回答我了，真结婚啥都不给我们也确实心虚，被先生这么一说，也豁然了，只
不过换个时间和形式，如果男方真不介意，那我们也没什么好挑的，感谢感谢
2022-11-1922:05朗姆酒回复莹：97年的我研究生还没有毕业，以后的正式工作会是专业相关，现在业余时间会琢磨并且实践以后的副业，建立起对钱的概念，磨练对钱的心态，知道是个人赚钱都不容易，也就不会给家里提不现实的要求。
2022-11-2021:20

我很少会和兄弟姐妹们推荐电影啥的，但有部名为<奎迪>的影片，我很希望你能找机会看一看。

独自欣赏也好，和家人一起看也好，都很推荐。

因为这是一部非常简单的影片，讲的只是一个年轻人追求拳击梦和逐步探明自己未来的故事。

但，正因为简单，所以反而有很多能直击灵魂深处的内容嘿，别冲动，再艰难的比赛，也是一次一步一步一拳一口气一回合打赢的。

一个真正的男子汉，生活是打不倒的，能战胜你自己的，只有你内心的懦弱。

我这么拼命，不是想胜过谁，只是想证明我不是一个错误。

请再给我一回合，只要我能撑住十五回合，就没人会再嘲笑我是废物。

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王玉凯：灏泽老哥也推荐大家一个勇士同题材2022-11-1720:27

通货膨胀本身就是一种税收形式！他无孔不入！

支付能力最低的人，负担通常最沉重！

他也可以被看作是对每个人的支出征税，而且对他的存款和保险也征税。

事实上，这就是单一税率的资本税，即穷人缴纳的税率和富人一样高！没有人能够例外！

通货膨胀对每个人的影响却不是均等的，有些人所受的苦难比其他人更深重！

穷人所承担的税负按百分比计算通常比富人重！因为穷人的财力不比富人，无法通过投资购买优质资产来保护自己！

货币水世界，通胀猛如虎！

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Anran、ichi、栩峻、美丽人生、云游、冰是睡着的水、小范同学、EileenZhou、木子、Forever24觉得很费么灵哒提问：灏泽先生您好，最近国内疫情政策放松的有点突然，让大家又有点慌乱，之前封控影响经济，放松之后，感觉像是没有了国家保护，反而有些恐慌，殡葬概念股倒是涨起来了，只能自求多福了，然而放松后经济能为之一振吗？

不要太担心，这事儿吧虽然我也不能说碰上了就毫无危险，但是目前医学领域比较专业的共识就是，打完三针疫苗，且没有较严重的肺部和呼吸道疾病的，基本没啥太大的问题。

但真正结果如何，还是等三个月再说吧。

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Anran、卓韵、Jessie、美丽人生、Forever24、小范同学、糟糕、王迪 、颐觉得很费王迪 ：不过分担心，早睡早起，锻炼身体，当胡思乱想时就看书，看欢乐的电影电视，开心最重要！一般人建议去打疫苗。

糟糕：谢谢灏泽先生解答2022-11-1522:00

刚看到一篇讲莆田的文章。
很有感慨。这个地方是中国最早被倭寇攻占的地方，曾经被血洗，尸横遍野、生灵涂炭。
老一辈莆田人从来都是正月初五过年。
因为前几天是探亡日。这里三面环山，一面望海。
土地贫瘠，物资匮乏。

莆田人只能离乡背井去外地谋生。

过去这二三十年，莆田人的经济实力突然强大起来，而且强大的超乎想象。

他们不懂医学，可现在中国的民营医院15000多家，80%被莆田系控制。
他们怎么起家的，最初就是走街串巷卖膏药，电线杆上贴纸条“老军医治淋病、梅毒”啥的。

还有，这里从事黄金珠宝生意的经销商在全国超过两万家。销售额占了全国珠宝销售额的三分之一。这里的忠门镇是莆田第一个富起来的镇，木材生意遍布全世界，控制了国内90%的木材交易。

莆田人经营的加油站，占据全中国民营加油站一半以上的份额。

莆田油画师20000多名。油画产量占全球的30%。

莆田的造假产业链也非常“有名”，马云说过“去看看，你会震撼的”。

莆田的假鞋可以做到以假乱真，有传言，市场上的十双假鞋，有9双来自莆田。
甚至消费者说，莆田假鞋的质量比真鞋还好。难以分辨。

模仿阿迪、耐克，精读私信ipip131图纸是偷出来的，材料是同款的，工人是从品牌运动鞋的代工厂高价挖过来的，给钱多，人就来了。

莆田某鞋厂负责人说：造鞋又不是造原子弹，其实不难。

莆田系医院的创始人不是传统医药世家。
莆田的油画师不是美术专业出身。
莆田本地不产黄金白银，不产木材，更不产石油。

莆田所有的特色产业都是无中生有、裂变生长的。

而去到莆田实地，会觉得很平庸。街边没有林立的五星级酒店，路上看不到多少趾高气扬的豪车，连卖一线品牌的奢侈品店都没有。

本地人的衣着也很随意，很少看到西装革履的，几乎所有人都是运动鞋。

看到莆田人的故事，心生一股敬意，这也是自强不息、逆天改命的故事。本就是没有任何资源的穷乡僻壤，却书写了一个个传奇。

很有感慨，想去走走。这是一个很神奇的很有自己味道的地方。

人生一世，不多去祖国各地走走，实在太可惜。

不一定要去繁华都市、名胜古迹，去这些有深刻时代烙印的地方，会带来很多思考.

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致娴：莆田人路过 2022-11-1517:41

添砖加瓦：致敬逆天改命的一代莆田人，这也是奋斗的故事2022-11-1517:48

four提问：先生，你在文中提及“再比如说装修，同样是全套德国进口的电器还有各种顶尖品牌的家私以及极高的装修成果，我搞定的成本就是比别人低 $25%$ 甚至更多，那这就赤裸裸的十多万差异啊，远比普通人一年的积蓄还要多。”

这个您能在星球说说门道吗？

是这样的，装修这东西吧，有几件事你一定要明白，那就是所有的装修不管你是大公司还是小团队，最后还是由各种不同工种的师傅来做的。

所以，你要防止被割的第一把镰刀，就是千万别找所谓的大公司。

直接找每个普通中低端小区的包工头就行，随后也别想着全权托付，直接先让几个包工头各自来你房子看一看，然后把你的诉求说明，看他们各自的报价。

报价性价比高的，也别全信，说清楚交付节点还有明确需求，另外表示对方别插手你的家居建材，你只要包工不包料。

接着，硬装教材自己网上能搞定的，就网上搞定，淘宝京东都有，最好是本地中低端家具城选材料，说清诉求货比三家，然后别去高端建材城挨宰，其实很多东西都一样的，无非平台不同所以价格水涨船高。

然后，水泥黄沙让包工头自己搞定，留点小肥给人家，没啥的。

然后就是一定要盯装修，基本每天都要扫一眼，两天就要确认下施工细节和品质。

不要太好说话，先兵后礼，适度苛刻一点这样节奏快品质好，别吃亏别觉得忍忍就行。

包工头不相信眼泪，只相信歇斯底里和铢必较。

另外，家具电器，最粗暴的套路就是：只在月底季末采购，避开国庆劳动节，前个时段人家要冲业绩，后个时段客户多不愁业绩。

然后你喜欢的家具，别急着当场谈价钱，留个微信互相添加，把竞品发过去说人家同样功能和定位，便宜了15%，你为啥不能便宜？

这一招，百试百灵。

还有，除非有心理情节，否则所有家具电器完全可以考虑去年的顶配款，价格便宜的多，品质没啥区别。

另外，花园院子里的设备啥的，没必要买新的，因为风吹日晒后，都会褪色脆化严重，上咸鱼看看二手货，各种很新成色的物件都有，便宜的很。

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four:先生太牛了 2022-11-1405:26

赵佳：先生实在太牛了，关键节点完全看透。2022-11-1518:54

Helen：请问下家具家电考虑去年顶配款，啥原理？ 2022-11-1614:27

贤春言（贤志宁）回复Helen：物美价优 2022-11-1718:45

李溶祺：去年的，就不是最新款，顶配款就是去年最好的也差不到哪儿去2022-11-2513:06

RLHDI提问：先生您好！有个小问题，希望您帮我打开思路：有笔非常小额的美刀如何配置才最优呢？现在我从美国毕业一年多了，当时美国账户里攒了打工来的两万刀算我自己个人的全部身家，疫情回国的路程和隔离使用了一些，最近汇率很高我又换了近一万刀，现在还剩5000刀。这周汇率依然高但已经比上周低一点了，美联储上周的加息又号称是最后一次加息。我对外汇这个形势也不太懂，长久来看会越来越低吗？如果这样的话现在已经是最高点、能换就赶紧换掉吗？除了换掉，是否有其他配置选择呢？之前我想过拿这些钱放在美国股市里买股票或者基金，又总听说美股跌的一塌糊涂就没敢动。您对美国股市看法如何呢？还是说我这点钱太少了别瞎折腾了，老老实实换回来、钻研国内生财之道就行了？提前感谢指点！如果有描述、思路混乱，请先生担待并指出

没必要换回来，现在换汇不容易，就存着呗，不是啥大钱直接找个美股的指数基金放进去就行。

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MissF提问：先生11月7日的文章中提到
“如果可以，房贷最好控制在“你稳定收入的 $50%$ ”这个位置上，而由于众所周知的原因，你所承受的房
贷，会在未来五年里缓缓的降低到 $30%$ 甚至 $20%$ 的比重。”

怒我愚味，这个“众所周知的原因”是指的房贷利率下调，货币贬值，居民整体收入上升吗？能否展开讲讲这其中的原因。

你就记住几个数字，然后琢磨，具体的我也太方便展开，当然我相信星球里的兄弟姐妹们都很聪明，肯定能想明白：

2024-2026 矿泉水2元变3.5元甚至更多 大笔资金在蓄势待发

另外，还有个细节你没发现吗？最近各种找你贷款主动想借钱给你的银行电话越来越多了

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上冻的菜头：对哦，以前没有细想，先生一说，意识到了。

银行着急现在贷款给你，肯定是因为以后再贷给你的话，收你的利息没有现在高了。2022-11-1017:04

MissF：可不可以这样理解？
银行贷款的主要原因：
①未来利率更低，现在贷出去划算
②银行手里增加了一大笔钱
2022-11-1017:07

笑看风云：要放大水了，赶紧利用杠杆接住。 2022-11-1021:23

大侠回复笑看风云：杠杆？2022-11-1108:33

亮：放水啊。

现在贷给你100，如果5年以后物价翻倍，等于你用今天得50就还了未来的100。大致这个模型。

其实很多人生的道理都不复杂，而且很有可能在你极小的时候就接触到。

可你能不能理解吃透并领悟，那就是纯看一个人的悟性了。

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木子：知行合一是区分平凡人和精英的最简单方法2022-11-0911:45

向思霏提问：加入知识星球的大半年，跟着先生学习房产，日拱一卒，感觉自己进步神速。目前已经成功出手上海非核心地段的房产，手握1500w现金、75分裸分和房票2张，下一步就是在明年一手房供应量猛增的利好下选房摇号了。

看到今天先生的文章，“再比如说装修，同样是全套德国进口的电器还有各种顶尖品牌的家私以及极高的装修成果，我搞定的成本就是比别人低 $25%$ 甚至更多，那这就赤裸裸的十多万差异啊，远比普通人一年的积蓄还要多”，请教先生能不能就房产装修的问题展开说说？比如如何选择装修和设计公司、何种渠道购买进口家电家私？

感谢

首先，恭喜姑娘你能有这样的资源和准备，真的非常厉害。

平心而论，裸分75和这个现金已经决定了你在明年买新房时，选择的余地还有品质都会极佳极佳，能轻松触及精致改善这类现阶段的房产天花板。

然后，装修这件事，要想省钱的话，关键基本藏在这些细节里

1-不要盲目选择任何所谓大品牌装修团队，他们说白了就是套了个大牌子的施工队，所谓的服务和福利并没有任何优势可言。

最好的方式，就是自己找几个不同的施工队包工头谈判，然后去他们各自在装修的现场看一看。

最后，让他们只负责人工料子你自己去建材市场还有网上买。

2-你如果是摇新房，那么现在基本都是精装标准交付，所以重点在于你的家用设备，那就更简单了永远永远别买最新款的，买去年的库存款然后也完全可以考虑买展示款。

不要听任何人说新的功能多么厉害了不得，家具求的是核心功能，是功率用料还有后续服务保障。

新功能往往华而不实，然后溢价奇高。

就像我买电视，压根不要什么莫名其妙的流光溢彩功能，你只要分辨率和解析度够，还有面板够大，啥牌子都一样的，这一下子就把下探的空间打开了。

3-不要花太多功夫跟各种家具和电器的销售讨价还价，你就和你先生注册个新的手机号，然后月底季末的时候把喜欢的东西看一遍，直接跟销售说，八折了给你打电话。

相信我，不出两天，他们就会请你再去协商协商。

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梁雪、不如诗情画意、zero、时间煮富、blank、Echo、含章、Shining、王迪觉得很费

TerryWu等23人

向思罪：懂了，跟买房逻辑一样。不要管那些虚头巴脑的东西，只关注产品和服务本身的核心价值，再在合适
的时机出手。再次感谢先生指点天干气躁，也请先生一定保重身体
2022-11-0822:18

李溶祺提问：尊敬的灏泽老师：

我家人在成都锦江区和龙泉接壤处经营柴火鸡多年，这一年多因为红火生意惨遭打击但还能惨淡经营下去。2015年买了一个锦江区铺面一直出租年租金收入10W+，这一年接受灏泽老师投资理念引1领后才知道这个投资错了，当初如果买成都天府新区天府大道两侧的住宅，房产的增值已是几倍。比较而言铺面租金收入简直微乎其微。

我的问题是：长期来看，出手这个铺面是否必须？家人还需购置住房，大水来之前什么时机下手比较好？这些年一直租房住。总之如何把现在手里一个铺面资产和150w资金能做最妥的安排，恳请灏泽老师指点。

目前别把简单问题复杂化了，这个铺面虽然回报率不是最好，但是每个月好列也已经有了十万的净收入。

而且你还要考虑一件事，那就是商铺出手的折价还有交易成本的税收，都是特别高的。

所以，你现在最好的操作方式，是这样计算的：

150万本金十每年十万的租金十公积金十日常开支的余额你们要买的房子的总预算这个数字，怎么算也是500多万的数字，而在成都500多万的房讲真可选择的范围很大很大了，而且需要承担的经济压力也不大，完全可以考虑

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李溶祺：明白了，谢谢灏泽老师2022-11-0709:32

碧桐提问：先生好，目前在朝阳公园附近工作，有通州资格。首房首贷，目前租房。请教两个问题

1.通州台湖的房子是否适合入手，今年还是可以再推后入手？
2.您如何看待限竞，是否建议购买？
3.大兴西红门的新房是否建议入手？
以上，感谢先生指导，谢谢

通州台湖有点尴尬，七号线离得位置不远不近，所以升值空间会小很多，但如果你年纪轻能接受公交短驳或电瓶车，也不是不行。

要买的话，等明年吧，但是限竞房别碰。

反倒是西红门你可以再看看，成熟度也不差，如果有离地铁近的，不逊色台湖。

美丽人生、小范同学觉得很赞碧桐：感谢先生答复2022-11-0621:34

杨小福提问：泽群主，现在北京两套房，一套金茂府135平，另一套50平公寓一直在出租，无房贷，现在住的金茂府房子位于亦庄开发区，南五环外，附近新搬来三家三甲医院，家门口也有人大附中分校（和本校没法比）当时入手的时候860万，现在长得1360万，现在考虑卖掉亦庄金茂府的房子，再添加400万，置换东南三环的东叁金茂府，下跃加起来260平，到国贸CBD只有5公里，孩子现在8岁，考虑初中毕业去美国读私立高中，虽然经济上压力不大，但是看到国内现在经济形势及身边朋友都去了国外，请问是否还有置换的必要，置换的理由是，溢价后卖掉，添400万就可以往城里走三环，同时又增加了100多平的使用空间，考虑到大国大城，未来核心城市核心地段的升值空间，犹豫的理由：现金为王，持币观望，请指点一下，感谢。

我觉得完全可以考虑置换，这么说吧，因为你是自住属性所以不需要太担心价格的浮动，适度有点小跌都不是问题，毕竟京三环加五公里国贸cbd又是金茂府的盘还能多100平，这都是极大增加生活品质的好选择。

放心换吧，没问题，但时间上别太急，先把春节过了，等明年四月份再进行挂牌和操作是最好的

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Forever24、小范同学觉得很赞

杨小福：谢谢先生，新房定金已付，旧房也挂出去啦，同步进行。2022-11-0623:46

味精提问：先生您好，我想请教下关于将北京一套石景山区房子换为其他区的问题。

房子情况：二手60平小户型八九十年代建成的老破小，位于石景山区金顶街街道，在首钢厂北4公里，公积金贷款，利率3.25，买的时候总价180万，目前类似户型挂牌价220万，涨幅极低（因为首钢办冬奥会的原因，小区大门口今年刚通了地铁11号线，原规划是通往西客站的，但目前只修好了一期西段线，只能到首钢，不知道其余什么时候修通）。

考虑换石景山房子的原因

1、目前价格看涨幅太少。
2、从《北京城市总体规划（2016年一2035）》看，对石景山区没有明确定位，寥廖几句话，感觉政策上是全靠区里自己摸索，能闯出路子就闯出来，闯不出来就这么着了。而从这几年石景山政府来看，从一个住在区内的普通居民感受来说，没看到什么变化。在长安街西延线建了大片写字楼，目测很冷清。建设的保险产业园也没看到什么浪花。所以目前区域发展不明朗。
3、从地形看，石景山区面积很小，紧邻门头沟山区，没有土地可以大规模发展。
4、所以我个人认为小区房价以后也没有太多上涨空间。

意向换房首选大兴，次之房山：

1、目前手头没有什么流动现金，准备换同等总价上下的房子。
2、目前这两个区发展势头都挺好的。
3、从地形看，北京北部、西部都是山区，只能往东、南、东南部平原发展，涉及通州、大兴、房山。通州定位是副中心，一是房价贵，二是北京市政府各部门目前没有深入推动搬迁的举动，没搬的也就没搬了，如果没有产业支持，仅靠副中心定位，现在看还不明朗。大兴比房山靠东，天津位于北京东南，如果京津翼一体化深入发展，天津会不会更有发展优势，与天津之间的中间地带是不是会优先带动发展，大兴会不会比房山更有优势？
4、大兴有机场 $^{1+}$ 亦庄加持，感觉更保险些

请教先生以下问题：

1、我房子升值空间是不是很小？
2、大兴、房山房价涨了挺多，后续还有多大空间？
3、石景山房子是公积金贷款，如果换房，我再购房就不能享受公积金了，商贷利率高，这个高的利率比
起换房后的涨幅来说是否值得？
4、目前石景山房子已经非刚需用来住了，结合大兴、房山、石景山后续上涨空间、公积金贷款转商贷利
率，从投资角度考虑，我是否应该换房？
5、如果换房，结合我目前资金情况、后续升值空间，换哪个区的哪个区域较好？
6、如果换，什么时候换比较合适？

以上我的想法如有不对万望先生不留情面地直接指出，万分感谢！！！

看得出您的提问是经过了深思熟虑的，那我也单刀直入的回答您：

目前您这个片区的房产已经可以考虑出售并置换了，因为北京这座城目前的情况就是正在慢慢停滞成长并在试着把其余功能都转接给雄安。

所以，石景山作为已经没有追上步伐的地区，后续要再追就可能性很渺小了，所以能抛早抛。

但是，注意这个但是，你抛了后也别太急，目前北京市场的笋盘正前所未有的多起来，哪怕是刚需的中百万到大百万都有很多愿意协商10-15%的房子可以考虑，因此放心选。

至于贷款？这事儿你就要自己衡量了，尽管目前贷款整体利益在降，但也是压力，可是相比你资产的缩水，那就不值一提了，因此心态一定要放端正。

至于地段，我个人会倾向大兴高于房山一些。

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Forever24、糟糕、小范同学、糯糯觉得很费

味精：多谢先生非冰1、尽快将房子挂出去2、开始慢慢看房2022-11-0500:52

动态清零的防疫政策未来会有所放松吗？您预测放松路径会是怎样？

不表态，单个人期待春暖花开的来年三四月份

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Forever24、小范同学、Jessie简单粗*、石神国子、糟糕、宇心觉得很赞

潮泽

2022-11-0216:36

为啥有些人到了中年，进步的速度就放缓了？

因为容不下比自己厉害的人，而且开始心生傲慢和偏见了。

其实所有的生物，本质都是没有区别的，那就是会很本能性的在财富和领土上保卫自己的利益，同样也会很本能性的在认知和思维上保卫自己的口碑。

这也是为什么很多人的观点明明是错误的，却丝毫容不得你去质疑批评一样。

哪怕别人的观点再高屋建领通透正确，他也不会认。

因为在你看来，你是在客观讨论一个问题，可他却会觉得你狠狠的打了他的脸。

一个关乎逻辑，一个关乎尊严。

所以，我基本不太会和别人发生正面的争执，因为我很明白这毫无意义，很多事儿深聊下去，对方只会慢慢偏离讨论的本质而开始被激怒并最终上头发火乃至结怨，没必要。

这也是为什么我在讨论问题时，基本不会反对和质疑别人，更不会为自己的观点和别人不同而形成对立。

你只管顺着对方的逻辑，问清楚自己想知道的，然后奉承几句兄台高见，就可以了。

至于那些顽固不化的人？岁月会证明一切的。

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XZhang、可可小精灵、含章、Anran、Crazy！、冬日旖旅、小范同学、yuwu、周来栖、王迪觉得很费

等30人

小V：道不同，不相为谋2022-11-0314:41