【学员提问】

先生您好！我在金融街阜成门地铁站上班，
家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。
我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，
还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，
孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上 5 年，高中尚不确定会去哪。

手头有积蓄 300 万。家庭年收入到手 100 万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！

因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月 15000 元以内。

方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个 830万的 124 平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月 9000 元，8 年后孩子上大学了，回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小，房子大，两个阳台，但是担心房龄问题，04 年的房子，已经快 20 年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。

方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300 万贷款基础上增加 150 万贷款，凑 950 多万买入一个99 平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套 150 平米以上的，新房收房就出租，8 年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1 个小时，可能会考虑卖掉再置换。这个方案增加了贷款和新房 2-3 年无租金收入，导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。

方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的 128 平米 4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是 8 年后我们可以去住，4 号和 19 号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。

方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是 2025 年之前卖掉，内心希望少折腾，8 年后孩子上大学有个三居室 120 平米以上房子住，能保值升值。

【先生回复】

方案一优于方案二、三，其主要表现为：

1、 鲁谷最大的价值是它的价格相对较低，这个价格是基于它可以承接住西城和海淀的部分刚需外溢，西城和海淀2000 年往后的次新盘均价大多都在 9 万以上，而鲁谷的次新盘只有6 万 $^+$ ，所以有一部分海淀西南部西城的刚需，甚至改善因本地高房价的因素会选择到石景山置业，鲁谷又处于石景山东大门位置，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，可以优先承接外溢购买力，整体这个板块的次新盘行情表现是比较稳健的。

2、 永丰和新宫相比，永丰的基础资源以及未来的预期都是要比新宫高的，永丰最稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀有，但市场上是不缺的，又稀又缺才称为好的资产。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然它的底子比较扎实，而现在它的价格以及配套都会导致后期再次兑现的周期拉长，现在房地产市场是过了野蛮生长高速发展的阶段，如果放在过去，这种区域很快就能成型，此时你再去博是有很大风险的！

3、 方案四如果选筹得当，从效率上自然要更优，把学区房和京汉旭城两套全部出掉去做置换，方向很好，因为这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，你两套全部出掉，可以是在丽泽商圈一带买，或者把目光扩大到全城，如朝阳海淀，只看一线位置的次新两居，这个方案比前三个成长更好，海拔也更高，它的反映速度是要比鲁谷高一个层次的，而投资是效率优先，

4、 在没有可选的条件下，方案一是最稳健的，相反如果有条件做升级当然选后者，你 8 年后居住的问题可以到时再做计划，眼前做的是 8 年内利益最大化，祝顺利！

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