0104 灏泽异谈更新

【学员提问】

先生您好，今年的二手房也太难卖了吧，

房子在太原森林公园附近 紧邻汾河 楼层好 采光好

房子实际面积 104 三室两厅两卫 适合三口之家

或者可以考虑给父母换房的

房子是毛坯房可以自己随心装修

不用拆除 省去拆除费

之前着急用钱，71w 是我的底价，价格偏低一些房子很好，

连降 4 次也没卖出去，中介就一直在压低价格。
后来资金问题解决了，也不着急了，就那样慢慢卖吧∼主要不想亏本卖，起码持平对吧。
现在对二手房市场已经失望了[叹气 R]
也许未来还会降也许
不知道先生对于太原的房价怎么看呢

【灏泽回复】

当下南昌的现状是，近一半区域房价跌破了万元。在中部省会太原最新传来消息，

整体均价也跌破了万元。

根据贝壳找房披露，当下太原的二手房。均价为 9769 元每平方米，较上年同期下跌了 8.35%，环比上月跌了 0.7%。


数据来源：均价数据来自贝壳成交系统统计更新时间：2022年12月

从走势可以看到，早在 2022 年年中太原的均价就跌落至万元以下。房价一路下跌，直到现在。依旧没有收住。

细细回顾太原楼市，这个中部垫底省会城市的房价已经跌了好几年了。

这座城市从 2016 年在上涨的大浪潮中跟涨。由 8000 元每平米开始起步，

2017 年突破万元大关，
2018 年继续上涨。
连续突破 1.3 万元每平米，站在历史顶峰。此后房价转向一路下行。
2021 年，太原房价已经跌至万元关口。
进入 2022 年，在全国楼市整体进入调整模式的背景下，太原房价继续下行。最终跌穿了万元大关。根据国家统计局披露的数据显示，
11 月份，太原二手房均价较 2020 年。
下降了 9.1%。，是 70 个大中城市中 40 个相较于 2020 年。房价下跌的城市之一
跌幅位居第九位，

位居省会第二位，仅次于哈尔滨。

太原楼市。成也棚改。败也棚改。

太原这座城市，古代历史中地位非常高，太原李家缔造了大唐王朝。进入现代，太原也曾辉煌过。

从太原经济角度来看，这个城市成也煤炭，败也煤炭。
煤炭最辉煌的时候，山西和太原都曾无比风光。

显示，1984 年太原的 GDP 是 59.7 亿元，位居中部第三，仅次于武汉和郑州。当时的南昌也高于合肥。

太原的逐渐改变，其实是最近十年的事情。在 2008 年全球金融风暴以及 2010 年之后的产能收缩，煤炭价格大跌，让山西失速

数据显示，2012 年国内 39 家煤炭上市公司盈利能力明显下降，利润总额和净利润均创五年最低，
33 家净利润增长率为负值
占全部煤炭上市公司的 $85%$ 。而作为煤炭以及煤炭的衍生产业，煤焦、电力，冶金，化工和建材为支柱的太原。
自然影响不小。。太原先后被南昌。合肥超过，
不过如今的太原，已经觉悟
正在大力发展新兴制造业，
也走成了快速产业转型的道路。
最近两年，也有不少收获。
最近两三年，太原经济发展势头迅猛，
一方面，受大宗商品价格上涨，
传统的煤炭产业有所振兴。
2022 年前三季度，太原 GDP，增速为 $3.6%$ ，增速位居 42 个主要城市第 12 位，
山西省三季度增速位居全国第一
当然由于基数低
太原的追赶之路才刚刚开始，
往后仍是万里征程。

对于太原的楼市，成也棚改再也棚改。

去库存号召下。，2016 年，太原发布了关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见
全面开启了货币棚改模式。

资料显示，2017 年，山西全省商品房待售面积消化周期保持在月左右，

可售面积消化周期控制在 18 个月内。
2017 年初，山西省住建厅再次明确，
2017 年山西要打通去库存与棚改区改造之间的通道。
可售面积消化周期大于 36 个月的市县，
棚改货币化安置比例不低于 $80%$ 。
这种背景下，太原房价从 2016 年的 8000 元每平方米左右一路狂飙，到 2018 年的 1.3 万元每平方米。
涨了 $62.5%$ 。
2018 年年末，国开行明确表态。
棚改实行差异化处置，对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改。
对库存不足，房价上涨压力大的城市，
采用安置房棚改法。

态度转变之下，带来的是 2019 年包括山西在内的全国各省市货币棚改大退烧

没有了棚改支持太原开启了漫漫下跌之路，房价从 1.3 万元的顶部一路下滑，

2021 年。跌至万元关口，
2022 年跌破万元。

太原楼市后市预判。
尽管 2022 年太原楼市也曾出招救市。效果不明显。披露截止 12 月第二周，
太原商品房成交量 317 万平米，
累计去年下跌了 $43%$ 。
这个成交率基本回到了 2013 年与 2014 年的水平。这个主要是。第一太原一方面，人口增长不够明显。
第二，此前过度依赖棚改，棚改熄火后失去了最大支撑力量。

三，房子库存太多了

尽管价格已经跌破万元，后续可能还会下跌，而且根本很难涨的动，
当然考虑到太原的房价确实调整了很多，
基本已经调整到位。
往后即使会有下跌，调整力度也不会很大。
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