【学员提问】

先生您好！最近看中了位于宝安区福中福花园的一套二手房，不知道这个位置算不算核心区域，值不值得入手，希望先生可以解答一下。

一、个人基本情况：

1、夫妻两人都在深圳工作，之前无购房记录，年收入 40-50w，有一些积蓄，首付 150w左右可以接受；
2、两人户口都不在深圳，媳妇在深圳医院工作多年，购房资格应该是没问题；
3、个人计划近期把户口迁入深圳，为 7 月份出生的孩子落户做准备，孩子出生后需要爸妈过来带，有房子会比较方便一点。

二、房子基本信息

1、缺点：2002 年的小区，房龄较长；没有电梯；人车不分流，没有地下停车场；没啥绿化；房主要价比政府指导价高 50w 左右；房主把房子做了抵押，有大概 270w 抵押款没有还。2、优点：面积适中，价格在可以接受范围；带学位，小孩有机会进入较好小学；离媳妇工作地方近；离地铁比较近，附近有 1 号线和 11 号线,离地铁口 1km 左右。

【先生回复】

买好的，但更重要的是买的好。

房子的价格本质上是由供需决定的。
二手房的房价上涨逻辑是这样的。有需求的人多，从而导致交易量的上升。
随着价格的变化，成交价上涨。
供给的房源数量在增加。

所以，对于二手房的价格来说。特别是同一小区的成交价，对我们有很重要的参考意义。

为什么同一小区的两套房价格差别也会很大呢？和房主有很大的关系

有以下的这些小因素，对房价产生了影响，比如说

1、 地段

如果该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下。这个地段本身的稀缺性就会带来价值空间，另外一个绿化完善的区域也会为本地的房产提供 $2%$ 到 $5%$ 的加价空间。

2、装修

3、朝向

4、户型，比如说在有的房屋布局中，卫生间和厨房面积较小，房价也会减少

5、采光、

6、楼龄通常情况来看，房屋建筑耐久年限为 50 年，从房屋竣工开始算，所以每年的折旧率为 $2%$ 。

这个也是估价的时候要考虑进去的。、
7、层高，
所在的楼层不同，价格也不一样。将一二层视为基准。五六层则扣减 $3%$ 。七层减 $5%$ ，顶层减 $5%$ ，而三四层则加 $3%$ 。，
8、周边房价。
参考所在小区周围地段的均价。以及相同位置的房屋，包括户型，楼层，装修以及挂牌价和成交价。
每一个细节其实都有它的价格。这其中也包括了
交通因素，附近是否有地铁
小区的绿化物业。
以及基本盘水平包括了质量、楼龄和层高。房型差异和楼层的差异。

第一种方法，在相近的住宅中，选择价格最便宜的。

建议你多看一下，
同一小区。和你目前看的这个差不多的房子，
一方面是去看房。
同时，在网上查找最近几个月二手房成交价的情况。他们具体的价格是多少
看的多了，进行比较
从而判断。这个房子是不是物有所值

第二种方法就是根据你的购房价格。在价格相等的这些住宅中。选取效用最高的。