【学员提问】

先生您好，今年多地出现提前还房贷的热潮，目前商业银行的新房首套利率为 $3.7%$ 到 $3.9%$ ，而之前新房的利率平均约为 $5.8%$ 。存量房贷利率的下降是否有助于提振新房市场？

【先生回复】

当然是了，如果说你现在有没到期的贷款，
银行再往下降点利息。那当然整个利息都降低了。现在大家换房买房启动了带押过户的模式。
其实中间有一个操作细节，
就是利息问题，押是带着过了，
利息是按旧利息还是新利息还呢？如果能按新利息，那就由 $5%$ 到 $6%$ 的房贷利率降为 $3%$ 到 $4%$ ，当然，带押过户模式的买房交易速度会加快，
所以这是我觉得有效的方法，
让大家能够降低买房月供，
确实能让更多的年轻人买房。

我们跟国外买房的差别有两个，

第一个是我国独生子女多，当买房超出能力时。全家族都在里面帮忙、给钱，这就积累了很多家庭社会的矛盾，
不该买房的时候买房了。因为全家族都在帮忙，
在国外没有这样的家族帮忙，
所以他们买房的平均年龄是在 37 到 40 岁。
我们 30 岁以内买房的人占到多数，
这种情况带来了所谓的压力很大。

另一方面，我国房贷利率有点高，有些人的还贷占比都要超过家庭收入的 $50%$ ，剩下的钱还要解决生活，上学，看病等一系列问题。那当然就很紧张，大家还是焦虑。

未来，从银行和政府政策的角度，
第一，让大家买房年龄适度往后，比如 30 岁之前结婚，先租房，租到 35 岁，各方面都稳定了，再买一套房子。
第二，整个还贷比例要控制在收入的 1/3，最多别超过 $1/2$ 。那么，这个问题基本就解决了。

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