房产、债务和金融市场！

自98年以来，为了解决外向型经济的拉动力不足和财税体系制度改革后地方发展缺乏资金的问题。房地产在官方的主导、规划和推动下逐渐成为社会城市化进程的核心产业。产业的蓬勃发展解决了一系列的社会问题：包括不限于地方发展的融资问题，居民的资产增值、城市化进程中的居住问题，农村过剩劳动力的迁移和就业问题，以及与此产业相关的配套产业的拉动力问题。当一件事能让整个社会各个主要角色都收益的时候，就会获得整个社会主要参与者的一致性的追捧，这种追捧的背后不仅仅是资源的聚集也包括政策的倾斜和监管的滞后。它不仅形成烈火烹油的螺旋上升态势，也会在这个过程中形成新的社会权力格局和新的利益共同体。这些都会成为阻止变革的内生力量，因此，任何一种触及深层次利益格局的改革都是艰难和滞后的，这种滞后性往往会逐渐酿成全社会的苦果。

房地产的属性自始至终都是一个金融产品。因为整个链条的每一个环节都是通过杠杆支撑起来的。地方政府以低价征用土地，或者通过改变土地的性质一将工业用地转变为商业用地，然后通过商业用地的拍卖来获得土地转让的大额融资。用如此巨额资金拍下土地的开发商，不管其资金来自于银行的贷款，还是资管企业的投资，或者是其它金融机构募集的资金。这个资金都不是完全自有的资金，而是通过加杠杆之后获得的，而且这些资金都需要利息！包括前期投入的成本以及凑集这些资金和后续开发所需资金的成本都依赖出售商品房的利润来回填。整个链条的价值对标并不是一块荒地通过建筑加工变成住房。而是完全遵循金融衍生品的发型和交易方式。整个链条中所有参与者的收益都来自于买房者的负债！而买房者的收益则来自于接盘者的负债。因此，归根结底，整个链条就如同一个倒立的金字塔，而支撑起这一切的塔尖则是购房者的负债规模。这也是为什么大规模的提前还款不被银行接受的原因。因为它会直接大幅缩小负债规模，这种负债规模的快速减少，损失的不仅仅是银行已经提前在金融体系中转移的利息收入。还会让之前的许多投资于房地产整个链条的金融项目陷入收益缩水，甚至难以为继的困境。

要理解这一点，举个简单的例子就明白了：某某资管公司通过发现金融产品募集了一笔大钱用于投资某些房地产企业的项目。不管是以那种方式募集资金，都必须要给出较高的利息，才能吸引I资金。那么，未来的收益必须要比给出的利息更高才能保障这种产品能够持运行下去。除此之外，募集资金的资管企业自己也需要利润来维系自身的高成本的运营。那些光鲜体面且让世人项目的高收益行业的运转比其它行业依赖更高的利润来支撑。这些利润来自于哪里？当然来自于募集的资金的投资收益。这种投资收益不仅需要包括这些金融机构的运行成品、利润分红等，还需要包括募集资金时需要给客户的高利息回报。譬如说，你在银行购买了一个理财产品，它就是一个通过银行体系这种渠道发行的金融产品，用来募集资金。你购买的一些保险则是另外一种募集资金的金融产品。总之，这些金融产品不管是卖给千千万万的散客，还是卖给一些公家或者私人大户，都需要支付高出定期利率的高利息。如此一来，这笔募集的资金投到一些项目上，这个项目所产生的利润回报就应该包含从最终客户，到募资渠道，再到资管机构等链条上所有参与者的那份利益。假如投入的项目是房地产项目，就还需要在之前的那些参与者后面增加开发商的利润。所有的这些利润都只能通过购买者来实现一更具体的来说是通过购房者的负债来实现。因为购房者的负债本身也是一个稳定收益的金融产品，可以在金融体系中打包再次出手。

许多人能够理解之前的内容，可能不理解最后这句。为什么个人的负债也是银行体系中的金融产品呢？举个例子：假如你欠我120快钱，每个月你都会稳定的还我10快钱，还附加一块钱的利息。因为你每一个月都会这样做，所以，这个预期是稳定的，而且一块钱的利息也很高。那么，你欠我120快钱，每个月还10快钱并附带1快钱利息的这张欠条几乎就能等同于一张价值132快钱的钞票。我就算拿它去买东西也没有问题，只要对方也能理解这种价值就会接受。如果我把这种票据转手给别人，本金保持不变依然是120快钱，但利息我只要一半。也就是说，我以126快钱的要价换取现金，肯定有许多人要。如此一来，我本来借出去120快钱，现在能马上回笼126快钱，我完全没有风险却能做一笔贷款就收益5%的利润。这种情况下，我是不是发放的贷款越多对自己越有利。如果没有监管政策的限制，别说收入不够的人，即使完全没有收入的流浪汉我也给他们发放住房贷款。08年的美国就是这样干的，也恰恰是这样搞出事的。

假如个人住房贷款规模急剧减少，贷款几十年的人也提前还款。其结果是什么？我之前给人借了120快钱，并且将他未来的利息也打包进入，当作132快钱的面额，以126快钱的优惠价卖给了下家。如果下家手上囤积了许多这样的票据。结果许多借我120快钱的人提前还清了120快钱，不仅连本带息没能到132，甚至没能到126。不仅以126购买我手上票据的下家要大亏损，连同我自已的利润也是大幅缩水。假如我是一家上市企业，我的业务就是通过这种方式挣钱，那么，我的收益是不是会大幅缩水，我的市值是不是也会跟着大幅下降？如果我的下家也是一家上市公司，它是不是就可能直接暴雷？！

基于同样的运转机制，全社会的贷款规模不能急剧下降，房价同样不能极具下降。不仅仅是因为民众买涨不买跌的从众心理会造成交易的持续萎靡，贷款规模的下降。更主要的是，它会让许多存量交易变成烂账并遵循上面的逻辑引1发连锁反应。根据银行的统计数据，我们这个社会86%的购房者只拥有一套房。星球众筹加微1029107939换句话说，银行的贷款基本上都是向普通家庭发放。这些人通过稳定的工薪收入保障了这些贷款在金融体系中连本带息的价值。但从另外一个角度来说，如果允许房价在市场中自由波动，一旦它的市场价格低于抵押给银行的价格。这些背负房贷的家庭就会陷入破产，而且也会停止继续支付本息。此时此刻：你再回看它的影响在金融体系各环节中的运转逻辑。就会发现，它不仅仅是银行的烂账，也会在金融市场触发一系列的暴雷行为！

在房地产行业中最核心的是有能力负债的人群规模和负债额度。因为它是与房地产有关的整个金融链条得以运转的基础。当这个群体的规模和这个额度大幅减少之后，与之相关的整个金融链条各环节之前的利润就无法保障。一旦无法保障，各自的运行成本居高不下，各自的利润预期又无力填充。那么，在金融市场上的暴雷就不可避免。

资金永远追逐高收益的头部赛道，正因为如此，在房地产蓬勃发展的阶段，社会各机构的资金都或多或少的参与了房地产相关项目的投资。

未完待续..还有一半发不出来，明天改了再发下半部分。