我坐标深圳，现有关外次核心地段小户型房产，目前正在考虑置换，目标为核心地段改善房产，资金有限的情况下学区和面积只能考虑一个。请问司令，在新生人口持续减少的趋势下，学区房价值是否会逐渐降低？单从投资角度度出发，是否不应该现在去接核心学区房？

司令：

看你的目的。如果是为了改善居住，那肯定是面积大的，否则就没达到改善的目的。如果是为了投资的话，买南山的肯定比买龙岗要强一一不仅仅GDP基数大增速也大。资源的差距和聚光效应会越来越大。不动产的平均价格是某片土地上的所有社会产值之和除以这片土地的面积之后投射出来的结果。当土地面积不变的时候，这片区域内的产值规模和增速就决定了烫平波动之后的平均价格的整体趋势…

长期看人口，中期看产业，短期看政策。北上广深任何一个城市都不会均匀的发展，都会有核心区域，只不过这个核心区域也是会发生变迁的。就拿深圳来说。深圳最初的核心区域是罗湖区，后来是福田，现在是南山。今天的罗湖区可能就比光明区强一点，就连光明区的后劲都会比罗湖区要大。因为罗湖区没有太大的空间，当周围逐渐成熟之后，就只能待在自己的那个小圈子里面没法向周围辐射。作为老城区，也不可能大拆大建。有钱去大拆大建，还不如去找一个还没有开发的地方，建立一个新的城区。作为老城区，自己的产业早就定型了。当年罗湖区之所以成为深圳的第一个核心区，就是因为它的罗湖口岸濒临香港。在罗湖口岸附近有个“深圳墟”，在当地人的语言中，“墟”是集市的意思！这就意味着在它还没有成为深圳市之前，靠近口岸的部分就是一个集市。所以，罗湖区最初的功能设定就是与香港进行商品贸易的往来。第一家肯德基，东门老街的小商品贸易集散地。罗湖区的这些过往历史无一不体现出，改革开放初期，这座城市兴建之时对它的产业定

位。

罗湖区的面积太小，往东边去又是茫茫的大山人烟稀少。所以就往西边发展。福田这个名字，一听就知道这地方原来是一大片的农田。当地的村民可能觉得这是群山之中唯一一块平坦之地，所以叫福田。华强北最开始也是商贸，后来才有了金融中心那一块的发展。福田也有一个面向香港的口岸。那些贸易和金融也与香港有着千丝万缕的关系。再后来，就一路向西。南9山的面积比福田又大的多。还有自己的港口。不仅发展商贸也发展金融和科技。一个南山区的粤海街道所创造的产值是华强北望尘莫及的。19从配套的学校和医院，可以看出产业布局和城市核心区域变迁的轨迹。我记得最开始的好学校应该是罗湖的红岭中学。福田后来有个深圳外国语学校。南山最好的学校叫什么？忘记了。总之，这种配套与城市区域的产业和产值息息相关。南山的学区房和罗湖的学区房完全不是一回事儿。南山核心区的学区房与西丽的学区房又不是一回事。你问自己一个这样的问题：如果为了给孩子上学，罗湖区的学校至今也是好学校，而且学校时间越长发挥越稳定。义务教育不是市场经济优秀的老师不能轻易的转换门庭。你愿不愿意搬到罗湖去住几年？大部分人都不太会愿意，毕竟生活不方便。所以大家更愿意向核心区域聚集。

对于一个城市的发展来说。规划者一定会让教育和医疗资源平均散布。福田有个妇幼医院，结果全市好几个区的人，小朋友生病了都往那里跑。这显然是不行的。所以在一定的范围内肯定要规划另一个同类的妇幼医院。而且肯定不止一 $\therefore\uparrow,$ 要辐射到宝安光明龙岗坪山之类地区。教育也是如此。应该会建很多新校区。要从优秀的学校里面派出副手去新的校区担任一把手。把原有学校的教学经验和管理经验复制到新的学校。当年延安的抗大也建了12个分校，所以才能大面积的培养出标准的政工和军事干部，这一套操作是我党的老传统了！

所以，从这个角度来看，就是没有人口的锐减，学区房的价值也会被这个既定的政策慢慢稀释掉。当然了，这是整体趋势。具体问题具体研究。这个具体问题就在于这个城市的人口是流入还是流出。显然，北上广深是流入。即便再过10年20年，也应该是流入。因为产业和经济的发展会吸引人口。核心区域比非核心区域更吸引人口和资金。最最主要的是什么呢？福田有所学校按照片区的划分，招生对象包括住在市民中心那一片的人。那是些什么人？市政府的人！你觉得这个学校值不值钱？当然值钱。那之前不仅仅是他的教学水平和设施。主要是孩子的同学都是组织筛选过的。不管是做生意还是重建，还是干别的什么事，他的同学都是近水楼台。你说这种地方的名额有没有人抢？

2024/3/27 08:42