司令的主题结构学2024/4/1515:39万科作为行业优等生为啥会沦落到这个地步？在2018年以恒大为代表的房企大量举债到四五线和县城开拓市场高歌猛进之时，万科就未雨绸缪的开始回笼资金，收缩战线到一二线重点城市。并且在内部开大会的时候高喊着要“活下去”。事实上，万科也不仅仅是喊喊口号。在随后的市场操作中，万科推出的户型全部是120平方以内的户型。120-170以上的大户型从万科新发的盘中逐渐淡出。曾经问过万科的人为什么不推出改善型大户型，万科的市场负责人说：我们做过详细的调研，市场需求量太少。别看媒体各种炒作，实际上的购买力没有那么强，随着一二线的房价上涨，许多人连120平方之内的户型都买不起，更别说改善型大户型。我们现在一个大的楼盘最多留很少部分144平方的户型，绝大部分都是120以内的。媒体所呈现出来的感觉和市场所呈现出来的数据存在巨大出路，人嘴上说的需求和掏钱购买的需求也存在巨大落差。这就如同在社交媒体中感觉100万都是非常不起眼的小钱，但在现实交易中为了减少几千块钱的位数都要争半天！ 1961

小周期靠灵活的身段和风骚的走位，或许能走出四渡赤水那样的奇迹，但大周期就只能靠命硬和血条长能死扛过去。市场从2020年到2023年，短短的几年中，整个市场的交易量从18亿平方降到了12亿平方，整个市场瞬间菱缩的量高达1/3！这就好比一艘大船在河道中航行，瞬间水位下降了1/3，船越大就越容易触礁沉没。因为船越大，保持其正常运行的正常水位的需求就更高。当经济形势急转向下的时候，越是高收入高支出的家庭越容易遭受变故。因为维持正常生活的成本降不下来，但高收入的岗位会越来越少.

几年前那位万科市场负责人阐述的内容与当时媒体所呈现出来的状况及周围人的反馈形成了强烈的反差。当他说出那些话的时候，我甚至花了一点时间来分辨真伪。一个行业的真实情况如何，内部关键岗位的人比外部的人更清楚，因为他们能够看到更加真实具体的真实数据反馈和调查统计的结果。他们的市场策略和产品设计也是根据这些真实反馈做出的调整。也正因为如此，在2018年万科高层开内部会议的时候高喊着要活下去，而当时外面对那张泄露的会议照片充满了嘲讽。尤其是当时四处扩张，现在留下一个超级大的窟窿的那家，对万科的谨小慎微进行了无情的嘲笑。难道他们不知道真实情况么？他们的核心高层显然知道，只是下面的人被表面的烈火烹油蒙蔽了而已。

有时候知道情况也无能为力，因为调整需要时间，而冰冻三尺非一日之寒。有一家与华为齐名的公司，也做手机，还被美国制裁过。多年前买的一套房子的隔壁邻居就是那家著名国有企业里的中高层，他在外面搞了一家自己的公司，把那家公司的业务弄到自己私人企业。他说在他们那家著名的国有企业这种情况非常普遍。虽然外面的宣传时常把他们与华为同时提起，但他们自己非常清楚自己与华为差远了！摊子铺大了这种事情就免不了，华为是唯一的例外，因为他们采用军队的管理方式和监察制度，而且他们真的有信仰。而且，华为的干部能从股权分红中获得非常滋润的回报。在各种著名的大企业中，中高层人员中饱私囊的行为都有所耳闻，唯独认识的华为管理层的人没有爆出这类事。万科有这种事不足为奇，毕竟它是一个卖房子的传统企业一不可能滋生出什么高大上的价值观和信仰。在遭受美国打压和针对的时候，我还真的从华为人身上感受到了一种要争口气去扛起科技自主旗帜的家国情怀。 .a196

任何一个庞大的机体中都存在这样那样的内部问题，只要它不危害整体的运转，被控制在一定范围内，也就会被容忍。在一个由利益聚集起来的团体中，舍此之外也没有别的，水至清则无鱼。不管国企还是民企，不管是内部的单位还是外部的组织，所追求的都是稳定下的效率，稳定运行是第一位的，效率是第二位的。因为体量大，名头响，资源多，天生就自带竞争优势。只要不犯大错，一般的挑战者都无法迈过那些天然优势构建起来的围墙。所以，真正起决定性作用的关键要素不是这些事，而是万科的自救速度能不能跑赢行业的周期性坍塌！

现代企业基本上都是负债经营，而且大多数大型企业的负债率都高达70%-80%，有的高达90%的负债率。为什么会出现这样的情况呢？因为银行需要放贷来挣钱，而风控又把大量需要资金的中小企业排除在外，为了保险起见，所有银行都会拼命把钱给知名的大企业。首先，这样的企业有资产、有优势、有名气、有商誉还有相互之间的信用担保。总之，放贷给这样的企业银行的大客户经理很容易完成业绩还省事。如此一来，这类企业很容易拿到钱，拿别人送过来的钱来开拓新业务挣自己的钱，这种事何乐不为？负债经营可以让企业在开展业务时调动超过自身价值的资金量，从而实现用未来的钱做当下的事这种效果。唯一的风险就是很容易造成资不抵债。所以，在2018年前后，官方给各大企业画了三条红线，强行要求各大企业降低债务的杠杆率，让自身的负债降低到一个相对安全的比例之下。这就好比你平时用好多张信用卡，日子过得很滋润，现在有人要你把一些信用卡提前还了，减少日常的开支，节衣缩食。一时半会儿会适应不过来，而且还会自我催眠不断拖延。在形势没有急速恶化的时候，这种拖延也没什么太大问题。问题就在于现金流突然极具萎缩，而且信用卡的利率提高，额度紧缩，造成你的财务状况四处都是漏洞—平时拆东墙补西墙还能玩得转，现在所有墙都需要补，却没地方可以拆。

在市场上被选定为用来爆破的目标企业，本身就存在被做空的基础。否则，这样的爆破无异于自杀。而且，爆破一个龙头企业，就如同攻破一条防线的关键城镇，会让整条防线陷入踩踏式的崩溃。然后，只需用少量的机动兵力去追击就能一路掩杀。所以，攻击防线上的关键城镇的前期侦察肯定是做足了功课，所列举的问题也不是信口开河，而是确有其事。当然了，攻击要达到效果，就必须要攻击其薄弱环节。从而让其在应对的时候手忙脚乱，本来能调动的资源也无法及时调动，本来能堵上的漏洞也因为慌乱和迟缓而加速恶6

不仅仅是万科，整个行业所面临的问题都是一样的。万科2023年的主页营收比2022年减少了3000亿的收入，减幅接近50%！这样大的下降幅度对任何企业都是致命的。因为主页收入对应的是现金流，而现金流的急剧减少又极大影响融资的信用评估。这就好比一个打工人贷款买了房子，因为经济形势的缘故，被降薪一半，家庭开支没变，房贷也没变，但稳定收入锐减。此时此刻就算有人愿意借给它无利率的贷款，也要根据它的现金流来评估借款额度。他就算想借没有利息的钱把高利率的房贷先还清，也因为现金流下降一半而无法获得足够的额度。企业的情况比这个要复杂，但整体上也是类似的状况一所有的杠杆都基于自身的现金流。

2023年万科销售下降36%，新开工下降58%，竣工下降7%，开发投资下降25%；2024年的状况更不容乐观，因为市场的购买情绪更加明朗了！所以，从提振主页改善现金流的方向来看，一时半会儿不会有改观，能不继续恶化就算不错了。而且，万科这些年一直在通过市值管理和增发的方式从二级市场融资，但这两年的二级市场也不会有太大改观。所以，就只能通过出售优质资产的方式来消除债务窟窿降低债务杠杆率。当年万达出现债务风险的时候，就是通过大量甩卖优质资产来回笼资金填补窟窿，最终勉强过关。除了出售优质资产之外，出售股权也是一种融资方式—不管怎么样，万科欠的基本是内债，尚且不存在大量外债违约的风险，这一点与其它那些已经暴雷的地产巨头不同，也是国家愿意出手帮它的原因。

万科的股权其实是挺分散的，只有20%左右在企业的高管手中。但又不具有华为那样的制度—管理层虽然只有很少的股份却能完全控制公司的大政方针甚至一切。这就会造成一种客观存在的现实：各自为自己的利益打算而不是聚焦于企业的整体利益。说的好听叫职业经理人制度，说得不好听就是诸侯博弈，弄个周天子当摆设，只要自己的地盘越来越结实，周王室存不存在无所谓！万科如果真的自救，企业治理方式必须做出调整。出售优质资产和股权回笼资金、企业治理方式的调整，以及国家的特别援助，此三者都是当下观察的窗口。

当下万科肯定是能顶得住的，国家也不会充许这样的龙头被爆破，因为它涉及的东西太多，一旦被爆破就不仅仅是它一家企业的事，而会对整个行业以及市场信心还有与之相关的一切形成螺旋下降的连锁反应。国家会出手帮它应急，但也只是应急而已。它需要有能力证明自己能熬过市场周期的漫长底部。只要能熬过去，房地产在任何社会都会是支柱性的产业，而且作为集中在一二线城市的龙头，产品和口碑和质量的水分相对少一些。现在的核心问题是现金流和债务问题不是产品和业务问题。至于它能不能跨过这个周期，迎来第二波的曙光，从目前的各自数据和信息来看真的不确定，在这个自救的过程中，万科缺乏一个能够像王健林那样的掌舵人！职业经理人就如同资产阶级，具有妥协性和软弱性，容易在犹豫不决和装腔作势中措施良机。凸7 享微信 Bek信96觉悟社司令创建660+人都在这里交流