房价会跌，房租会涨！！

守夜人总司令240831

在《突围：等待时机》等文章中，阐述过我们的经济拉动力分为两个部分，一个是出口，另一个是内需。而内需则围绕城市化进程而展开，与之相关的衣食住行都是城市化进程中居民的核心消费重点。这些消费又都围绕房子而展开，因为房子不仅仅是消费，也是一个生活平台，并且能够以杠杆负债的方式让整个产业和消费流程|中的每一个环节都扩大规模，最后形成一个循环叠加的局面——就如同用一堆气球|堆叠起一个宏大的城堡。不要小看了这个通过吹泡泡隆起的城堡，它所创造的生产拉动力和消费拉动力在整个 GDP 中超过 20%的比例！当这个拉动力失速之后，围绕在这条线上的一切都会相继萎缩，不是一个点，而是所有环节。这种萎缩就如同当年的扩张一样会形成循环叠加的效果，这恰恰是我们当下所面临的最大困境。

除了这个困境之外，还可能产生另外一个困境，就是社会经济生产的另一个拉动力可能会受非经济因素的干扰。虽然我们的|出口至今依然强劲，不管是总量还是出口商品的结构都在向良性发展。但这种势头很容易被不可预知的非市场因素——甚至是非经济因素而阻断。举一个最简单的例子：红海航线因为地缘因素，成本急剧升

高。虽然我们的远洋运输船不会遭受袭击，但这条航线上其它船的减少会让货物运输的总量急剧减少，作为世界上最大的实物贸易的主要对象和生产基地，因此受影响是不可避免的。虽然货物依然可以运输过去，或者通过其它途径运输过去，但成本就必然会大幅上涨，利润则会受到严重挤压。如果某种商品的出口因此而变得划不来，这种生产就会减少，相应的岗位就需要降薪或者裁员。

以上的这些影响都还有办法，如果接下来发生更强烈的地缘对抗，造成全面制裁和彻底封锁，今天依然能够正常进行的许多事就会变得彻底难以为继。正因为如此，我们在经略中南半岛，大力开拓东南亚这个洼地。打造一条通过中亚绕开俄乌直通欧洲的陆地商贸通道，同时利用内部的铁路线，把新疆喀什和重庆、昆明，甚至是越南北部的港口和柬埔寨的运河港口连接起来。从而把中国的铁路运输系统打造成东南亚连接中亚和欧洲的贸易运输线。这些操作一方面是在自己势力可控的范围内挖掘增长洼地，另一方面也是创造外部拉动力的同等体量的置换。前者是争取更好的未来，后者是未雨绸缪的战略防御，应对可能到来的全面封锁下的外部拉动力消失的困境。因为这种拉动力是内部生产和就业的基础。 193除了外部未雨绸缪的防御措施之外，内部的一系列政策本质上是在沿用 08年应对外部失速时的手段。先回顾一下 08 年的应对措施：当 08 年的经济危机席卷西方社会的时候，对方的购买力大量萎缩，造成我方的外部拉动力失速。从而让内部的生产和就业受时出台了 4 万亿刺激政策用来拉住内部消费和就业的锐减。随后在 09 和 1年，外部避险资金大量涌入国内，西方的许多产业也乘机转移到我们这里，同时利用涌入的避险资金让其在我们这发展壮大。他们的本意是等风头过了，在连同获利的产业和资金一起撤离，后来资金虽然撤离，但产业深度嵌入我们已经发展起来的产业链中，并没能撤出去。这恰恰是 10 年到20 年这十年获得快速发展的原因所在。在这个过程中，我们的城市化进程和工业体系的完善都在加速，与之相对应的资产和消费以及就业也蓬勃发展。当然了，债务也是同步扩张

的。凡事都有利弊，甘蔗不可能两头甜！

通过回顾过往，我们可以看到当下的情况与当时的情况有些不同。当年 4万亿的刺激政策只执行了一年左右，外部资金就大量涌入了。当下的大规模刺激还没有开始，但从 2019 年开始的一路下滑的态势至今还没有彻底止住。这几年的各种政策都是立足于预防更糟的系统性风险。当时是西方遭遇迫在眉睫的经济危机，不管是资金避险还是产业转移的动作都比较迅猛。但今天的情况有所不同，西方没有需要转移的产业而是以金融资产为主。持续的加息不仅没有损害金融资产反而让它持续增值，因此，它们不急于流到别的地方去避险。08 年的四万亿刺激计划只是一个药引子，后续大量涌入的避险资金和转移的产业才是形成局面的关键推动力。今天的人误认为持续十年的增长是因为当年的 4万亿刺激计划形成的后果，这是一个天大的误会！

当时内部的最大工程莫过于全国电网系统的升级和改造。契机就是 08 年南方大雪造成电力系统故障，大量旅客堵在路上。上面趁机以改善民生为突破口，大规模举债对全国的电力系统以及配套设施都进行全面升级和更新换代。当时的设计是按照能够支撑得起 5 倍于当年 GDP 规模的经济总量的需求来规划和实施的。这种巨大投入能够感受的层面彻底解决了电力供应不足的问题，也间接的拉动了围绕它而展开的各项投资，同时也为社会提供了大量的就业机会。今天与 08 年的电网系统升级所应对的大工程就是覆盖东南半壁的运河项目。这些项目会将各大河流通过运河相互连通，编织出四通八达的密集水网。水运的成本要远远的低于陆地运输的成本，同样功耗的发动机如果在陆地上支撑的运量是 50 吨，那么它在水面上就能支撑1000 吨的航运。而且，水路无法随时随地设置收费的关卡，从而又进一步降低运输过程中的综合成本。这些连通全国河流水运网络的项目就如同当年全面升级电力系统的项目一样，一方面需要大量的投资，另一方面也会在内部创造大量的就业并形成生产的拉动力。

接下来政策发力的重点在西部和西南的陆地贸易大通道上面。这个通道不仅仅是我们与中亚和东南亚互通有无和产业链延申的关键枢纽，更是让中东和欧洲与东南亚这两个池子相互连通的大通道。在此之前，彼此之间虽然都有超过十亿人的规模，但经济往来并不紧密。就算欧美试图扶持东南亚作为中低端生产的替代者，东南亚也是走海路与欧洲进行商贸往来。今天我们不排斥欧美对东南亚的投资和产业扶持，我们不仅不排斥还主动参与进去，向其转移延申的产业链，结合西方的投资，将它们的市场和生产能力培育起来，培育起来之后，它们走我们正在构建的陆地通道：从中南半岛北上，经过广西或者昆明抵达重庆，再从重庆转中卫沿兰新线一路西行，再经过中吉乌铁路或者中塔乌铁路到里海沿岸，经土耳其进入欧洲。除此之外，中俄经营北极航道也已经签署协议，中方运营，利益共分。不管是缩短 6000 公里的北冰洋航线还是陆地上的商贸大通道，我们都在打造一个全方位的亚欧贸易通道，并且沿着这个大通道转移和布局产业，形成自主可控的外循环拉动力。

所以，从更长的周期来看，我们的产业升级和中下游的产业延申和转移都不可避免，这种延申和转移也是为我们的经济创造增量，但也确实会影响社会中低层次的就业。新旧轮替不必避免，附着在不同产业上的人群的命运也不可避免的发生分化。主要看你选择站在什么位置或者投身于什么产业，聚集于什么地方。产业的出海必然引导低端劳动力的出海，服务于新开拓的贸易大通道的新产业也会随之生产出来，这些生产出来的产业和配套的服务业必然会消化掉大量受过教育和升级过的劳动力。

城市化进程不仅不会停止反而会进一步加速，目前的城市化率才 63%，而少还有 20%的增长空间才能达到美国社会目前的水平——这意味着时代的洪流和产业发展会再裹挟着数亿人成为新市民。这些人会成为城市生活的消费主力也会成为城市中新产业所需的劳动力。衣食住行是生活绕不开的核心主题，在所有居民消费中，衣食住行和教育医疗都是硬性消费。房子、汽车、家电等消费是生活水平的直观体现，同时能拉动中下游数十个配套产业的发展。而且可以通过杠杆手段在全社会范围内创造出层层叠加的大量资金循环滚动的效果。当然了，这种效果能造成正向的繁荣和机会，也会造成负向的萎缩和危险。这就如同吹泡泡，吹起来越大，破了的窟窿也大。而且还是相互嵌套的，一个环节建立在另一个环节之上，一旦破碎就会形成多米诺骨牌效果，一层一层扩散开并且会持续放大，一时半会刹不住！

我们特殊的国情让普罗大众对官方产生了一种无所不能的幻觉，就如同婴幼儿认为父母无所不能一样。孩子意识不到父母也是普通人，有着普通人的能力边界和资源边界。基于同样的道理，官方能用的工具也只有那么几个。不仅不能创造财富，反而需要从普罗大众那里攫取财富来供养自身。一旦事有缓急，不仅难以刀刃向内的削减维持自身运行所需的成本，还会优先占据资源来保障自身的存在。孩子只有对父母去魅之后才能认清生活的真相，普罗大众只有对官方去魅之后才能认清真实世界的运转方式。从而看见机会和危险，有机会的地方未必公平和正确，而有危险的地方总是充斥着虚假的承诺和人为的欺骗。

在过去的一年中，有 127 个城市的卖地收入大幅锐减，其中深圳的卖地收入都锐减 93.7%！这种情况直接影响到许多公共开支和官方投资的难以为继，也影响到官方能够使用的工具。官方确实在想各种办法刺激，不仅所有的限制都放开了，而且新房贷款利率比存量房的还低。即便如此，效果也并不明显。这一点从龙头企业万科的销售额就能明显感受到：2022 年的销售额 6000 多亿，2023 年的销售额降低到 3000 亿出头，2024 年已经过去四分之三了目前的销售额不足 1500亿，这种断崖式的下降，让许多逐步放开的政策都显得软弱无力又无可奈何。经过官方的诊断，认为是逐渐翻倍的法拍房是导致这种局面无法好转的元凶——于是，官方给出的应对措施就是：央行给予借款额度，让各地贷款用市场价 6 折把未出售的新房都收了做长租业务。

这个计划执行了快半年了，效果并不明显，上面刚开始是建议，现在都变成压任务了。当各地的执行情况依然拖拖拉拉。因为这个事显然不具有可上就是借钱买房来出租，通过租金来盈利的生意。这种事不是没人干过，有个叫蛋壳的平台就试图这样干，最终干的一地鸡毛。因为这种蚂蚁腿上啃肉的业务真的很难做。除非弄成另一种形式的互联网金融产品才有高收益。蛋壳确实往互联网金融产品的方向走，结果最终出事了。其次，官方不管是自己组建一个有编制的事业单位还做这事，还是转包给社会上的企业来做这事。没有足够的利润，除了弄虚作假的糊弄也无法做下去。所以，这事不管从哪个角度来说都不靠谱，而且背负大额债务，既有隐形风险又没有看得见的收益。官方能够运营的项目除非是排他性的垄断性项目，否则，不可能兼顾高效、廉价且盈利这三个不可能。

如果为了解决眼前的危机，强行用行政命令层层加码要求各地去做这个事。那么，各地的租金一定会变着法的上涨。最开始会规定家庭收入超过多少的才涨租金，低于某个数的不涨。基于人性的嫉妒，底层人数多的肯定会支持。涨了一部分人之后，再规定家庭收入超过某个数的再涨多少，低于某个数的上涨比上面的那个群体的幅度少。一点一点的切香肠，逐渐让大家适应这种租金的长期缓慢的上涨。虽然会导致舆论上的抱怨，但时间一长也就逐渐习惯了。当然

了，拥有房子的群体也未必能因此而获利，因为房子就是另一种土地，拥有房子的人群就如同古代的自耕农。当朝廷青黄不接之时，自耕农也会被各种名目榨出油来——旧房维修费用只是一个开始。租金的持续上涨和利率及门槛的持续降低，以及乡村的城市化管理是一套组合拳，指向的是同一个目标！ 193生活成本的持续走高是不可避免的，人群的加速分化和城市化进程的加速也是不可避免的。虽然改革开放已经进行了四十年，但我们整个社会的主色调依然是一个破碎且庞大的农业社会上点缀着数百座城市。自从农村的集体化和现代化尝试失败之后，农村再次回到了千百年来破碎的小农经济状态。所有的产业和现代化管理都只集中在城市。即便是这四十年的快速发展也是集中在城市中，属于社会的城市化进程。新增的 4 亿城市居民才是内需的主力军和拉动力所在。因此，接下来必然要对破碎的小农经济状态下的农村社会各要素的管理从粗放式向精细化集约化的方式转变。简而言之就是：农村各生产要素的城市化管理，农村人口的城市化迁徙。在这个过程中，许多与生产生活息息相关的成本都会水涨船高！

一座城市会因为产业的轮替而呈现周期性的兴衰，同时伴随着人群的分化和命运的起伏。任何一个行业的升级新一代的人踩着新的节奏，涌入城市附着在新的产业上创造出新的岗位，这些岗位能够为其提供支撑得起水涨船高综合生活成本的收入。那些始终支撑不起生活成本的人会随着逐渐式微的产业而离开。香港、东京和旧金山的房价和生活成本都非常高，但收入也会相应提高。生活于其中的人虽然会越来越压抑和痛苦，但是，只要还留在那里就是经过权衡之后的最优选择。房价会下降，目前还没有放开让其自由波动，但不会永远一路向下。泡沫破碎到系统性风险解除之后就不会再继续， 而且拥有产业的地方支撑力会更大，反弹力度也更高。因为它的本质是土地的投影，其价格取决于这片土地上的综合社会产出之和。随着高附加值产业的逐渐成型和整个社会资源分化的加剧，那些占据未来通道路口或者布局了高附加值产业的地方，资产就必然会逐渐溢价。随着中国影响力向四周扩张，那些占据关键位置的资产价格将由全球范围内能够参与的资金量来决定。新旧交替，有人欢喜有人愁，主要看你选择站在什么位置上。拉长时间跨度来看，房租不仅会上涨，而且会持续快速上涨。特别是国际化越来越充分之后，现在的租售比是人为控制的结果。