我在清华教书的时候，经常有学生问我：老师，中国的房价到底会不会跌啊？ 还有人问：我想买房子，现在能买吗，还是再等等？, , 那么今天我们就来聊一聊关于“买房”的事情，以及中国的房价到底是会跌还是会涨？, , 聊聊中国房价变迁, , 前不久我在网上看到一个段子。2005 年的时候，有一个叫马库斯的德国人，他拖着一只箱子，带着 300 万元存款，从德国到上海浦东创业。他用了 200 万元经营红酒生意，剩下的 100 万买了一个房子。, , 十多年过去后，200 万的生意被他亏空了。他又准备把房子卖掉回德国，此时他当初花 100 万买的房子升值了，卖到 1125 万元人民币。他做梦都没想到，自己通过买房发了大财。回国前他耸耸肩说道，中国真是一个神奇的国度。我本想开酒吧，靠卖红酒赚钱，忙乎了十年，赔个底朝天。但我买了房子，什么都没干，却让我赚了 10 倍钱。他准备回国，给德国人讲讲，自己在中国的创业故事。, , 我们说，德国人马库斯正好赶上中国房价十年的暴涨，如果这10年他待在德国，未必能这么好运了，因为德国房价没有这么涨过。, , 1991 年清华大学派我去德国读书，我对那里的房价感受特别深刻。我一到那就有德国同事问我：你在中国挣多少钱？我顿时觉得头上冒汗，如实说：月薪 100 元。100 元？他们的眼睛瞪得大大，100 元你怎么生活？, , 我说，每月房租才 2 元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜，我生活得很好。你猜猜看，在德国租一间房，月租是多少钱？要 400 马克！合 1200 元人民币。这可是我在国内一年的工资收入。幸亏我有奖学金，否则我在德国根本就无法生存。, , 你看，2 元与 1200 元，差了 600 倍。这就是当年德国和中国租房的价格之差。当时在德国很多中国留学生和我一样，租不起房；而现在在中国，很多人又面临着另外一个问题：买不起房。, , 90 年代初，中国还没有这么突出的买房问题，都是单位分房。1996 年我回国后住房制度开始改革，单位不再分房，有了公积金，实行贷款买房。1998 年 7 月国务院发文，取消福利住房制度，实行住房分配的货币化。从那时起，中国就进入了买房时代。从 1998 到 2018 年，整整过去了 20 年。, , 刚开始，北京的商品房对我来说简直就是天价：1 平方米售价 1000 元人民币。房子太贵了，我每月工资 496 元，一套房 10 万元，我肯定买不起。后来涨到一平米 5000 元，再涨到 10000 元，等房价涨过 15000 元时，我基本没什么想法了。对很多人来说，似乎永远追不上房价的上涨速度。, , 2007 年房价开始猛涨，再到 2017 年，北京房价均价突破 5 万。照这样涨下去，普通打工族，何时能在北京买上房子？难道只有北京是这样的吗？, , 不是的。这些年我讲课走遍祖国各地，到处普及宏观经济知识，我每到一处看到变化最大就是房价。前年一个价、去年一个价，今年又是一个价。所到之处，房价都是翻了番的上升。, , 2004 年我去南宁讲课，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才 3000 多元 1 平方米。在课上我说，这里房价便宜，大家可以买房。此后第二次去讲课的时候，房价已经涨至 4000 元。等到第三次我再来南京，房价猛涨到 5000 元，2018 年南宁房价突破 1 万元大关。, , 你可能会问新疆呢？边远地区的房价是不是也这样涨？, , 我告诉你新疆也是一样。2006 年 10 月我询问了乌鲁木齐的房价，他们说不贵，1 平方米 2000 元左右。2007 年我又到乌鲁木齐讲课，新疆学员说：乌鲁木齐的房价涨到 4000 元了，一年就涨了1倍。到 2018 年乌鲁木齐的房价已经涨到了 1 万元了。所以说这些年，一二线城市房价猛涨。, , 先看一线城市北京的房价，2005 年是 6000 元左右，到 2018 年均价 5 万元，涨了8倍。再看二线城市的房价，郑州与合肥房价十年涨了 5 倍，长沙和武汉十年涨了 3 倍。, , 说到武汉，我和你说一个与武汉有关的故事。我在清华教工商管理硕士（MBA），课后我们经常办沙龙，一起探讨中国经济的发展问题。2007 年夏天的一个晚上，我们一帮人，在北京什刹海的游船上，一边看着风景，一边聊着楼市的话题。一个研究生说，我家是武汉的，我来给你们说说，我家乡的房地产。, , 他说武汉有一房地产开发商，2007 年初卖房是 3000 元 1 平方米，一开盘就卖光了。老板拍大腿说：哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘一定要卖 6000 元。3 个月后开盘就卖 6000 元，结果一开盘又卖光了。老板又拍大腿说，哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘咱卖 9000 元。结果 9000 元开盘还是一抢而空。老板最后发话说，这房子咱先不卖了，2008 年一开盘就卖 13000 元，把房价提的高高的，涨得谁都买不起。反正咱们手里地也不多了。囤房卖高价！, , 听完这个故事你肯定要问，房地产商这么弄，咱们的政府就不管吗？当然不是，听我跟你说。, , 政府对楼市的宏观调控, , 从 2003–2013 年，是中国房地产发展最快的阶段，也被称为房地产的黄金十年。, , 2003 年中国爆发了非典疫情，非典之后为了拉动中国经济的增长，就出台了《国务院关于促进房地产市场，持续健康发展的通知》，把房地产作为中国支柱性行业，从此开始拉开了房地产市场的大幕。, , 在 2003 年政府意识到，以前协议转让土地的做法存在很多问题。让开发商便宜拿土，这让政府税收减少不说，房价还控制不住，都是因为地价太便宜。结果一个重要转折点出现：就是“8.31 大限”。, , 2004 年 8 月 31 日，这是中国所有房地产商都难忘日子。协议出让土地使用权最后的期限。在这之后，所有的建设用地，都必须通过招标、拍卖、挂牌的形式出让。这是中国土地政策的一个历史性转折点。, , 政府的想法很清楚，就是要抑制房地产商的投资热。土地价格高了、银行贷款难了、房地产商自然就望而却步。或者说，你买地建房，房价高了大家买不起；按揭贷款首付比例相应提高，买房也难了，房地产商卖不出去房，你自然就不会玩命的建房。, , 可是呢，政府的想法往往事与愿违！, , 为什么说事与愿违？没想到这十年来，政府对房地产行业年年出台新政策，试图调控房价。从 2005 年的国八条，到 2013 年的新国五条。出台了 37 次行政命令，来调控楼价。结果却是：出台一次政策，房价就涨一轮，再出台一次，又再涨一轮，直涨到今天。, , 给大家的感受是：房价越调越高。北上深广这些大城市更是以十倍价格往上涨。房价真是高不可攀。今天回过头看，我觉得是：政府过于低估了市场需求。, , 既然土地政策紧缩了，银行信贷也紧缩了，那给市场信号是什么呢？就是房子供应会减少，可买房的需求却一点不少，这样一来，房价就会升。我们说，买房需求可以一夜之间爆发出来，但房子的供给却不能迅速增加，因为一夜之间盖不出一栋楼来！造成的结果就是：钱太多房太少，房价猛涨！, , 房价为什么涨？, , 我国政府宏观调控了这么多年，房价都没有调控下来，其实用经济学原理，可以很简单地解释清楚。, , 首先，从需求看。, , 投资渠道少，股市又跌，大量资金没有去处。, , 通胀担忧，不买房，钱放着就贬值。, , 买涨不买跌，越高越追，越追越高。, , 其次，从供给看。, , 土地供应减少。以一线城市举例，北京四环以内已经没有了土地供应了，不拆房就不能建新房；深圳没有了空余土地，只能通过填海来获得土地，土地没有增量，新建房源少，房子价格就上去了；上海和广州土地供应更加紧张。特大城市土地供应无法增加，地价贵，那房价怎么降下来呢？, , 地方政府有卖地冲动。地方政府希望地价拍得越高越好，为了维持地方财政收入，中央政府和地方政府在利益上博弈；地方政府和开发商博弈；开发商之间相互竞争，谁出价高地就被谁拿走。三方博弈，地价降不下来。房价又怎能降下来？, , 所以，纵观中国楼市 20 年的历史，中国房价经历了一个由低到高的过程，虽然政府一直不断调控房地产市场，但中国的楼价一直没有降下来。目前中国楼市的现状是：一线城市房价跌，二线城市房价平，三线城市房价涨。, , 那你可能又会问了，中国楼市现在这种状况，是哪儿出现了问题？这是政府的问题，还是市场的问题呢？中国楼市的价格究竟该由谁来决定呢？, , 别着急，下一讲我们就来揭晓答案。, , -– ### 精选评论 ##### Kevin Liao： > 赞👍