上一讲我们讨论了经济学的重要概念是稀缺性。你买房一定要选稀缺。这一讲我想和你谈谈，买住宅需要考虑什么？首先分析我国房价上涨的特点。再来看，你究竟怎么选房。, , 我国房价上涨的特点遵循洼地原则, , 先涨一线特大城市，后涨二线省会城市、现在涨的是三四线城市。从大城市到中等城市，再从中等城市到小城市，房价是一波波地涨起来。就拿一个城市来说吧，城中心的房价先涨，城市郊区的房价后涨。老区的先涨，新区的房子后涨。, , 例如，10 多年前北京最繁华地段是建国门，当时房价已涨到 3 万，而顺义的房价不到 3000 元。两者之间差了 10 倍。我曾经在课上说，从清华坐地铁到建国门是半小时，到顺义也是半小时。如果你的钱不够，就可以到顺义买房子，我认为，未来顺义房子的升值空间大。当时很多人不理解，都认为建国门房子升值空间大。, , 大家猜猜看，10 多年过去了，顺义房价现在多少钱了？5 万！建国门的房价多少钱？10 万！原来差 10 倍，现在只差 1 倍。为什么会出现这样的情况呢？, , 我总结了房价有一个的洼地原则，一个城市像一个大湖，往湖里扔石头，湖中心的浪花最大，波纹慢慢向四外扩散，直至扩散到湖边。这就是城中心的房价先涨，城边上的房价后涨。, , 为什么有洼地原则呢？是由土地的稀缺性决定。城市的人口越来越多，市中心的房子不够住的，人们必须住到外围去，最后买到了城边上。未来城市的边界是以地铁来划界。在大城市，地铁修到哪里，城市的边界就在哪里。你买到城边的房子没关系，因为有地铁很方便。, , 例如，10 多年前深圳市中心的房价是 3 万左右，而宝安区的房价不到 5000 元，差 6 倍。现在市中心房价 8 万，宝安区的房价升到 5 万，相差不到 2 倍。这说明了什么？也是洼地原则。, , 深圳的地铁修通了，从宝安区到市里只需要半个多小时，市中心道路拥挤，出门也需要半小时，这时宝安区的房价就会涨起来。所以，如果你现在还在二线城市或者三四线城市居住，买房时要先从市中心开始，一点点向外买，为什么？, , 比如，北京刚开始买房时大家不考虑这些，在哪里工作选择在哪里买房，随机性很强，当时人们买房只考虑居住，根本没有考虑房子的升值问题，那时房价的差别也不大，后来才发现，城市不同的地段升值的空间完全不同。你买房时，一定要看看这个房子未来有升值空间么？, , 我们的结论是，如果你在大城市，你可以往边上买房；如果你在小城市，应先在市中心买房，当城中心的房价已经涨上去了，你就考虑到城边买房子，考虑它的性价比。, , 下面我们来看看郑州，这个二线城市房价涨的过程。2005 年我到郑州做报告，房地产商在郑州市中心建了房，售价是 3800 元/平米，当时是属于高价房。我在报告中说，郑州是一个省会城市，以后会有很多人进城打工，由于大量人口的流入，未来郑州房价肯定会涨，现在买房合适。我又说到，如果郑州新区建好后，它的价格会比老区的房价贵。, , 我讲完课后，就有人在网上说：别听她的，这房产商的托！后来郑州房价涨起来，网上又有人说，早知道当时不骂她了，早点买房多合适啊！, , 我当时为什么判断郑州未来的房价会涨？因为郑州是河南的省会城市，有近 1 亿人口的腹地。这些年轻人来打工，他们需要住房，郑州的房价不可能只停留在 3000 多元。, , 那我又是如何判断郑州新区房价会超过老区呢？因为政府在新区做了大量投资，修建了地铁，拓宽了道路，建了高楼大厦，更像现代化的大都市。所以新区房价高于老区的房价是有道理的。大家看郑州高铁建好后，郑州东站边上的房价都涨了吧！, , 在 2005 年时，我判断中国未来有四个大一点的省会城市的房价一定会涨，一是郑州、二是合肥、三是武汉，四是长沙。为什么这么判断？, , 当时我看到中国省会房价的数据，只有这四个城市房价还在 3000 元左右（这里不包括中国东北和西北的边远地区）。因为省会城市周围有腹地，当经济发展了，农村人口向城市聚集，我判断，这里的房价一定会涨，但没有想到会涨得这么快。, , 以合肥为例。合肥这个城市原来不大，但它的腹地很大，安徽省农村人进城打工，年轻人买房的需求逐渐加大，合肥的房子供给又不能马上增加，就会造成一个时期房价的猛涨，随着合肥土地供给扩大和新房的增加，房价就会走到一个均衡价格。就是供给和需求平衡价格。, , 买住宅考虑什么？, , 买房时，还有一点你需要考虑的就是，如果政府投入基础设施在哪里，哪里的房价会涨！, , 在 2007 年北京开奥运会之前，奥运村附近的房价，精装修房 1.7 万元。但 2008 年奥运会之后，奥运村房价直线上升到 5 万元一平米。为什么呢？北京为了开奥运会，政府在奥运村周围做了很大大投资，地上地下都修好了，有两条地铁通过，四环和五环交通顺畅，基础设施充足，这里的房子当然值这个价。基础设施多，生活很方便，出行也很方便。, , 当你发现你住的城市，政府准备修一条路、修一条地铁，建一条轻轨或公交线路，或者建一个大的商场，这些地方就值得买房，未来有升值空间。只要政府修了路、建地铁、修高速、高铁之后，像沿线、沿路、高铁口、高速口、地铁口、公共汽车站口等，周边的房价都会涨，因为出行方便了。, , 根据洼地原则，一线城市房价先涨，二线城市房价后涨。但二三线城市房价上涨的幅度和速度都没有一线城市快。为什么呢？也是由土地的稀缺性和人口流出性导致。如果一个城市的土地可以无限向外扩张，这里的房价就不会持续上涨。为什么呢？只要房价一涨，开发商认为有利可图，就会增加房屋的供给，就会加紧盖房，这里的房价就升不上去。而一线城市周边没有了土地，土地供给不足，需求上升，房价涨。所以，考虑一个城市的房价是否上涨，主要看土地供给和人口的持续流入。, , 你买房一定要看：城市外围还有地吗？区域周边还有地吗？如果已经没有地了，你选择买这里的房子就有升值空间。这是由于土地稀缺性导致的。具体到买住宅，需要考虑什么呢？, , 首先，选择区片很重要，买住宅要考虑生活是否方便？家有老人孩子的，老人病了需要医院；孩子需要上幼儿园、小学、初中高中；上班交通是否方便？有地铁吗？有公交车吗？有轻轨吗？有高铁站吗？有机场吗？等。买住宅还要考虑到入学、医院、学校等，你在城市中心选房，交通方便的地段，未来会有升值空间。你在城边上买房，价格便宜，性价比合适，但升值空间相对小。, , 因为要考虑：教育、文化、养老、医疗、交通这几方面问题，符合这些条件的房价就贵。要出行方便、看病方便、就学方便。满足这些条件才是好房源。, , 当然养老院也是需要考虑的问题。城里的养老院是稀缺资源。我认为，下一个大家抢房的重点市场是城中心的高端养老院。, , 如果你选择住宅，未必选在市中心，未来的居住趋势是郊区化。发达国家的城市中心不住人，人们都住在郊区。为了生活质量好，可以呼吸到新鲜空气，城郊是富人居住的地方。现在中国人还都愿意扎堆住在市中心，享受这里的文化生活。未来中国也许不是这个样子。富裕的人愿意搬到乡下居住。郊区化是中国未来居住的发展趋势。, , 总结, , 最后，我们再来总结一下本讲的重点。, , 由于房价存在一个洼地原则，你在买房子时，如果是在大城市买房，手里要是没有这么多的钱，就可以考虑到城边去买，因为交通方便，住在城边上也是个不错的选择。如果你在三四线城市，你可以选在市中心买房，因为市中心的房价会升值快，边上房价会升值慢。, , 买住宅，你该重点考虑的是生活的方便，考虑老人孩子医疗和教育的问题。, , 未来人类居住的趋势，不住在市中心，而是郊区化。, , 了解了如何买住宅后你，你可以思考一下，买商铺和写字楼该考虑什么呢？买一个商铺可以养三代吗？, , -– ### 精选评论