上一讲我给大家讲了买住宅，你该考虑生活的方便。那么，如果你想投资商铺和写字楼，该考虑什么呢？, , 商铺很好理解，就是买卖东西，做商业的地方就叫商铺。自古有之。, , 一个城市发达与否看什么？当然是看它的商业氛围好不好，晚上是否灯红酒绿，年轻人之所以愿意住在大城市，愿意到大城市里打工，都是因为这里商业氛围好，赚钱机会多。人们之所以不愿意住在乡下，就是商业设施少，文化生活不丰富。, , 其实，写字楼就是用来做专业商业办公用楼的地方。现在有些公司都比较小型，不必要自己盖一栋楼来办公，人家盖好大厦之后，一层层出租，或者一间间出租，整栋楼都是办公用的房子，就叫作写字楼。, , 这是从国外引进来的模式，分为甲级写字楼和 5a 级写字楼。走到北京市的中心去看看，那些摩天大楼基本上都是写字楼。也就是高档办公的地方。现在各大城市都有高端写字楼。国外也如此。, , 大家知道，商铺和写字楼和住宅不同，它具有一种特殊的功能，那就是投资功能。, , 买商铺应考虑位置和人流量, , 你可以思考一下，如果你想买商铺，主要看什么？我认为，主要看稀缺的位置。那什么样的商铺位置算是稀缺呢？, , 比如：在一大片社区有很多住户，周边没有其他多少的商业服务配套。人们生活必须要就近完成，如：洗衣店、面包房、咖啡馆、各种餐饮店等。如果在这里经营商业就会有赚钱的机会。大多数买商铺的都是投资客，他们自己不经营，都租给经营者。, , 你买了商铺后，你的商铺租金怎么才能高呢？这里就涉及稀缺的概念。例如，早些年香港的商铺不贵，跟中国大陆现在一样，商铺和住宅在价格上没有太大区别。后来香港商业越来越发展，它是一个自由贸易港，所有来的商品都免税，香港商铺就火了起来。香港是一个旅游旺地，商铺租金越来越贵。, , 在香港铜锣湾一个街角的摊位对着六条路口，就卖鲜榨果汁饮料，来往人流滚滚，据说火的时候，一年租金就是千万港币，香港寸土寸金的称号就是这么来的。香港商铺的租金高得离谱，因为能够赚钱就有人租。那里挂着大福标语：“这里是世界超人气的地方”。真的是超人气，人流滚滚，如果说天上下雨，你不需要带雨伞，雨点淋不到你身上。因为人太多了，过马路都得排大队，每当我过路时感受就是人多。那里的商业氛围很好，天气这么热，买一杯饮料是必须的，这里街角卖饮料的摊位租金就会贵，但挪开了闹市区，在香港同样大小的街角，那儿的租金就会便宜很多了。, , 所以买商铺，最重要是看地段！这是买或租商铺的黄金法则。选择稀缺地段，人流密集地段，有升值空间。如果买商铺，你应该应选择：地铁口，高铁站，公共汽车站等，这些地方的商铺会有升值空间。, , 我很喜欢成都这个城市，那里有国宝大熊猫。还有那里的氛围。成都被誉为天府之国，最适合人类居住的地方。成都人特别乐天，大家都喜欢吃火锅，特别是晚上的街上是灯火通明，人们都到街上吃饭，有一个饮食文化的氛围，所以成都的饮食文化非常发达，这一点很像香港，所以我认为成都未来商铺的发展空间大。, , 如果你想投资商铺，第一考虑地段是否稀缺，第二考虑人流量多与少，第三考虑商铺需要时间养。你买的商铺靠养，不像你买住宅，马上就能租出去，商铺有时需要养三五年，这个地方的商业氛围才会成熟起来，刚开始时商铺的租金很低，还有可能暂时租不出去。要赔几年才会持平，之后才会赚钱。所以投资商铺你要做好心理准备。, , 买商铺不一定都赚钱, , 有人常说，买商铺好，一铺可以养三代人。这个道理不尽然。为什么？不是所有的商铺都赚钱，只有稀缺的商铺才赚钱，不稀缺的商铺不赚钱。, , 如何商铺才能赚钱？那就要看商铺和住宅的比例。如果开发商在建楼时，盖了一大片的居民楼，只建了 5% 商铺，其余都是住宅。商铺很少就稀缺，这样的商铺就好租，它就能赚钱，因为物以稀为贵。, , 反之，如果开发商为了赚钱，在住宅楼的下面盖满了商铺。大家知道，商铺的价格比住宅卖得贵，如果商铺的比例超过 20%，比 5% 多出 4 倍，有很多家商铺，你想想看，一家面包店生意好，4 家面包店谁还赚钱？一家洗衣店正好，4 家洗衣店谁还赚钱？, , 以此类推，如果商铺的供过于求，商铺的租金上不去。买商铺投资就不赚钱了。现在开发商在盖住宅楼时，基本都加大了商铺的比例，导致买了商铺的人不赚钱，钱被开发商赚走了。这是你买商铺时要注意的。, , 未来的商铺和写字楼趋势, , 也许你会发现，中国的住宅和写字楼的价格倒挂，这种现象合理吗？很多人不理解问我为什么？, , 10 多年前，北京马甸那个地方卖写字楼，我的学生问我，老师我想买这里的写字楼，你觉得合适吗？我问了一下价格，大家猜猜，当时是写字楼贵还是住宅贵？一问，这两个价格竟然一样，就是写字楼的售价和它背后住宅一样的价格，都是 3 万 8 千元一平米。我觉得买写字楼合适，建议她去买。, , 为什么出现这种情况呢？因为中国人刚刚有了一套住房，或者还没有一套自己的住房，它们现在最想满足的是买房子住，而且还是不断改善住宅，还没有想到买商铺和买写字楼的投资行为，也没有想到商铺和写字楼里面能够赚钱，以为房子只能拿来住。, , 所以在很长一段时间，中国大城市的商铺和写字楼和住宅的价格倒挂，后来持平，现在北京的商铺和写字楼已经远远高于住宅价格了。, , 还有一个例子，2016 年我去深圳前海讲课，那里要出售写字楼，当时的售价是 5 万 5 千元，我问了一下后面的住宅多少钱，他们回答是 5 万 7 千元。我一听觉得不理解，为什么住宅的价格高于写字楼呢？, , 后来我在讲座时耶说了这个问题。2018 年我又去深圳讲课，问了一下前海的写字楼的价格，已经远远超过后面住宅的价格了。, , 中国现在有些城市，住宅价格高于商铺和写字楼，盖出的写字楼无人问津。因为这些城市没有服务业和文化产业，所以写字楼卖不出价钱来，当经济发展，人们富裕以后，城市第三产业超过第二产业后，服务业的比重越来越大时，写字楼和商铺的价值空间就会凸显出来。, , 香港几十年前，商铺和住宅的价格之差也不明显，价格差不多。没想到后来香港逐渐变成了国际性的商业城市，商铺的价值空间就凸显出来了——商铺的价格远远高于住宅的价格。也许你会问，未来电子商务的需求越来越大，年轻人谁还去商场购物，都在网上购物，那未来的商铺是不是不值钱了呢？, , 我们说，商业服务业永远是需要的，只不过商业的形式会变化而已。比如，过去都是零售商业，现在都是专卖店，像美容美发，咖啡店、电影院，餐饮店等，这些永远不会消失。你想喝一杯咖啡、看一个电影、朋友们聚个餐，总不能在家里完成吧，所以商铺和写字楼是需要的。, , 不过在这里提醒，买商铺和买写字楼的投资者，商铺需要考虑的问题很多，相对买住宅的风险大多了，所以投资一定要慎重。, , 总结, , 最后我们再来总结一下本讲的重点：, , 买商铺考虑什么？位置、人流、稀缺性；, , 考虑商铺和住宅的比例，超过20%就会过剩了；, , 商铺要靠养，没有经济实力不要问津；, , 当城市的服务业比重越来越大时，写字楼和商铺的价值空间才会凸显出来。, , 我们讲完投资商铺和写字楼应该注意的事情后，下一讲将介绍如何考虑买房的机会成本。, , -– ### 精选评论