我们在前面讲过，稀缺性概念，买房一定要选择稀缺性的房源。经济学还有一个重要的概念就是机会成本。所以这节课，我们聊聊机会成本，然后再谈买卖房子的机会成本。, , 什么是机会成本？, , 什么叫作机会成本？举个例子，比如你先在听我的课程，这个时间段，你就不能干别的事情。你不干别的事，你不赚别的钱，就是你今天听我课的机会成本。, , 准确来说，机会成本的定义是：你干这件事就不能干那件事，你不干那件事的损失，就是你干这件事的机会成本。这个概念不好理解。接下来我们举例进一步说明。, , 例子 1：运动员和读大学的机会成本, , 在运动赛场获得冠军的运动员，有一些是当年放弃了读大学的机会。那他去参加国际比赛拿到冠军，冠军的机会成本是什么？就是他没有上大学。反之，如果他选择了上大学，没得冠军就是他上学的机会成本。, , 在两者之间如何做选择，他考虑的应是机会成本。有人趁自己年轻努力拿到冠军，实现人生理想的同时也收获了很多金钱。之后再读大学，将来既有工作，又有经济上的富裕。他认为这非常划算。反过来，一个人做运动员很多年，可惜他不是这个料，既没拿到冠军，也没上成大学。我们就说，他做运动员的机会成本太大。因为他耽误了上学的机会。, , 在清华，我曾经教过奥运冠军的学生们。他们常说，老师，我们不是不想好好学习，好好听课，只是我们的心思不在这上面，我们必须全力以赴盯着打比赛，如果打不出好成绩，我们的职业生涯就完了。我说这就是机会成本的概念。你们确实要做出选择。看哪个机会成本更大就放弃哪个，你们要选择机会成本最小获得产出最大的那件事来干。, , 例子 2：北大听课, , 2000 年后我在北大上课，有一个老板说，老师，听你一天课，我没有去谈一笔生意，我少赚了 10 万块钱。我说，确实，你今天没有赚的钱是听我课的机会成本。但是，如果你没听我的课，如果你的投资失败，损失的可能不止 10 万元。, , 那这位老板要选择听课，还是去谈生意呢？他要比较的是机会成本。要看哪个机会成本最小，让他收益最大化。, , 例子 3：创作我的经济学课程, , 又比如，我忙了八个多月的时间做课程，这八个月我放弃了做别的工作。我在别处没赚的钱，就是我做这个课程的机会成本。我要比较的是，做哪个工作让机会成本更小。这里举了三个例子，你听明白什么是机会成本这个概念了吗？, , 简单总结一下，我们每天都面临着选择。你要选择的是，机会成本最小，获得产出最大的事情。只有选择对了，你的人生才能够经济地生活。, , 经济学的重要概念，一个是稀缺、一个是机会成本。, , 你每天做事的时候，都可以想一想，我做这件事，它稀缺吗？我该选择吗？我做这样事情的机会成本大吗？为什么有些人做事情容易成功，而有些人做事情经常失败呢？就是很多人没有经济学的头脑，不会用经济学理念指导自己的人生，他就不会做出正确选择。, , 如果你懂得选择稀缺，选择机会成本小，获得产出大的事情。那你的人生就会更经济，更能做正确的事。你想想看，人一生的时间是稀缺的，把这么稀缺的时间浪费在机会成本很大的事情上，那你的一生不就收效甚微了么？, , 买房要考虑机会成本, , 2016 年我在清华给企业班学员们上课，在上课前我正在教室里备课，就听到一个企业家说：大家好好听韩老师的课，在 2006 年我来清华听课，当时韩老师说，北京房价未来会涨，可我没买房，回到家乡投资了 4000 万，我现在全赔了，损失了 4000 万。, , 我抬头问到，老总，你赔的是 4000 万吗？如果你在北京买房，当时房价不到 1 万一平，现在很多都已经超过 5 万了。您的 4000 万可以买下 4000 万平米的房子，现在这些房子的价值是两个亿，所以你赔的不是 4000 万，而是 2 个亿。这个老总他还没有机会成本的概念。他回去投资这件事的机会成本太大了。, , 那么说到买房，那什么是买房的机会成本？, , 假如你有一笔钱，如果没有买房，去干别的事，那没买房赔的钱是你干那件事的机会成本。那这笔钱是用来买房，还是干别的事情，这就要考虑机会成本了。如果你是刚需，就是你需要住，我的观点是：你何时买房都是对的。什么是刚需，就是这房子是你和你家人都需要住的，这就是刚需。, , 比如说，一套房 100 万元，首付 30 万，贷款 70 万。反正你是自己住着，房价跌了你也住，房价涨了你也的住，房价涨跌跟你没有什么关系。如果房价涨了你把房子卖了，可以多得到很多钱，但是除非你不再买房了，假如你再买房，还要花同样或者更多钱才能买回来。所以，当我们只有一套房时，房价的涨跌和我们关系不大，只是一个心理上的感觉，房价涨了，我的财富增加了。如果你问，我没有买房，我手里连一套房都没有，那房价的涨跌就和我有关系了吧？, , 如果你要买第一套，买房是刚需，就不要犹豫了，任何时候买房都不为错。年轻人首付不够，可以找父母借一点钱，以后还给他们。以后工资会涨，但房价涨幅远远高于工资的涨幅。我曾经给过很多年轻人这样的建议，他们都在房价低的时候贷款买了房子。, , 在清华读 MBA 的学生，在我班上听课的大多数人，都在北京房价低的时候买房了。2016 年我和这些同学聚会时，他们说：老师，非常感谢你，在北京房价低的时候建议我们买房，这十年北京的房价涨了这么多，如果当时我们没买房子，现在我们肯定就买不起了。, , 再分享一个关于买房卖房的故事。2000 年前后，我在北大上课，那天班里来的企业家很多。下课后，坐在后排有一个香港的学员说：老师，我在香港有一套房子，我想卖掉。, , 我当时跟他说千万别卖，我问他，老板你为什么卖房呢？他说，香港的房价太高了，我担心香港的房产会跌，我想卖掉房产，躲过房地产泡沫的风险。我又问他：你怕香港的房价跌，你不怕港币贬值吗？如果你把香港的房子卖了，就变成港币了。你担心香港的房子会跌，你就不担心港币贬值吗？而且我判断，港币贬值的速度比港产更快！, , 但是听完我的分析后，他仍然说，我就要卖房，你给我一个建议吧。那我给了他三句话的建议。, , 第一，你卖了香港的房产，就变成港币了，但是你不能拿着港币，因为港币会贬值。, , 第二，你把港币兑换成人民币，当时港币贵人民币便宜，你可以换多一点人民币，但是人民币也是会贬值的。, , 第三，你拿着人民币到深圳来买一套房子，未来深圳房产会涨，而且人民币和港币相比涨的可能性更高。把人民币换成港币，你再回到香港买一套房子，估计很很难买到。, , 那后来的结果如何呢？是香港房产跌了，还是港币跌了？现实和他想的正好想法，我们说，是香港的房产升值了，港币跌了40%，而香港的房产价格升了一倍。, , 这个故事说明了什么？一种资产和一种币值不是一回事。它们之间可以交换，但是各有各的价格走势。就像港产和港币不是一回事，人民币和人民币资产也不是一回事。这个香港人卖房这件事的机会成本太大了。, , 总结, , 我们来总结一下本讲的重点：机会成本这个概念非常重要，买房或卖房时都要考虑机会成本。, , 最后再留一道思考题：买房时要注意一些什么呢？欢迎写在留言区，我们一起交流。, , 你是买现房还是买起房？, , 你是买精装还是毛坯房？, , 你是贷款买房还是现金买房？, , -– ### 精选评论 ##### **1231： > 不管是现房还是期房，需要看自己的需求是否紧急，如果需要尽快入住，那买现房，如果不急需，买期房；只要是刚需，看准了标的就贷款买，也要考虑时间成本，房价上涨的速度毛坯还是精装，结合自身情况看，有时间装修就买毛坯，没时间就买精装；时间成本。如果不自住，只是投资，坐等升职，那最好买毛坯；如果需要出租，建议买精装；如果是自住，需要结合有没有时间和精力来装修