上一讲说到买房要注意什么，今天我想再和你聊聊“买房还是租房，应该如何做选择”。说到这里，就引出了经济学的一个重要概念，就是选择性。在前面的课里，我讲过经济学研究稀缺，其实经济学还在研究选择，在资源如此稀缺的条件下，你选择什么呢？, , 经济学既研究稀缺学问，又研究选择学问，你的选择很重要。比如，有人选择有了钱去投资，有人选择有了钱去买股票，有人选择有了钱去买保险，还有人选择把钱存银行。每个人选择不同，得到结果也就各不一样。, , 那么怎么选择更经济呢？你会选择稀缺的机会吗？你会选择稀缺的房源吗？你会选择把健康放在第一位吗？其实，人生在不同的年龄段选择是不一样的。比如，人年轻时，赚钱可能是第一位的选择；人到中年时，理财可能是第一位的选择；人到晚年时，健康是第一位的选择。, , 你们看，现在最重视养生的是什么人？都是 60 岁以上退休的人。到了退休才发现健康原来最重要，没了健康金钱地位名利都白搭。可是这批人，在年轻时忙着工作、忙着挣钱、忙着养家糊口，没有考虑什么最稀缺、什么最重要、怎样选择是正确的。很多人都是事后才明白，可惜已经晚了。, , 选择很重要！每人每天都面临着选择，你能做出正确的选择，避免做出错误的决定吗？, , 我在德国读书时，就听说过西门子公司的故事，这是德国最著名的生产电气化产品的公司，每天有很多好的投资机会，他们每天开会讨论该不该投资，但讨论的结果是 99% 以上的机会他们都放弃了。因为他们发现很多投资机会看似馅饼，其实都是陷阱。西门子曾经大规模投资做手机，后来发现他们在生产手机上完全没有优势，于是彻底放弃，不再生产手机，因为不赚钱。放弃本身就是做出了选择。可以决定不干某件事，放弃这件事不干就是选择的结果。, , 回到今天我们要说的主题上来，是买房还是租房？我的观点是，房价太贵买房不如租房。清华学生经常问我：我们是该买房还是该租房？这是现在中国年青人面临的普遍问题，该买还是该租房？北上广深城市房价高，对大学生来说望尘莫及。刚从大学毕业出来的学生，根本没有能力在这里买房，来城里打工农二代也没有能力买房。这就提出了一个问题，未来中国年轻人在城里怎么生存？, , 中国人把房子看得太重，尤其现在。没房子连成家都是问题，所以买房对年轻人来说压力巨大。那国外的年轻人是怎么生存的呢？国外的年轻人相对比国内的年轻人生活得轻松些。, , 在上个世纪 90 年代，我感觉我活得比国外人轻松，虽然工资不高，物价也低，需求也容易满足。我看德国年轻人，女士们都留很短的头发，男士们都留长发，后来才发现理发钱很贵，男生都留着长发不去理发。德国的女士们没有人穿高跟鞋，都穿平底鞋，她们都是跑着工作，基本没有自己买房的，都是租房住。, , 我问他们，为何不回去跟父母住，他们说没有自由。那为什么不继承父母房产，因为要支付高额遗产税他们交不起。遗产税有多高呢？40%。比如一套房是 100 万欧元，那就需要交 40 万的现金，这么高的现金谁交的起，我们中国现在的生活，有点像上个世纪 90 年代国外发达国家年轻人的生活，当人们富裕后，人的需求在提高，生活压力就变大了，这是社会进步的必然结果。, , 2006 年，我去澳大利亚，看到那里的年轻人不买房，他们喜欢到不同的城市工作，到一个城市找到一份工作，租一个房子，工作几年这个地方都熟悉了，就换一个城市继续生活，这样一生下来把澳大利亚都游了一遍。这种生活也挺有趣的。这是现在世界上绝大多数年轻人的活法。在欧洲和美洲，青年人活的压力没有这么大，他们的快乐更多。, , 我和他们有同感，当年在国外读书都是租房住，换了不同区域和不同城市，给我留下深刻印象，去年我回德国时，把我当年住过的地方都去看了一遍，感觉特别亲切。虽然这房子不属于我，但这曾经是我生活过的地方。我留恋不同城市住过的房子，因为那里给我留下美好回忆。, , 我们来看看德国人是怎么看待住房问题的？, , 60% 以上的德国人并不购房，而是选择租房。原因很简单：租房比购房更合适！即使是在繁华地区，一套三居室的住房也不过 800~1000 欧元，偏远点的地方，600 欧元也能租到。德国的人月平均收入大概 3000 欧元，折合人名币两万四，他们用大约不到三分之一的收入来租房，还有大约 15% 的德国人继承了祖上的遗产，他们既不需要买房也不需要租房，这样算下来，只有 25% 的德国人购买了住房，, , 德国人为什么不像中国人一样热衷炒房呢？原因是德国的房产流动性很差，加上政府税收因素，如果谁要把买到的房子再转卖出去，可能会亏欠钱。德国人认为把一大笔钱压在房产上，从商业的眼光来看，是不经济的。所以租房是德国人做出的明智选择。更何况，把一大笔钱压在房产上，从商业眼光看是得不偿失的。, , 中国年轻人被买房压得喘不上气来，一辈子作房奴。其实我们可以向国外年轻人学习，没有必要在一个地方生活一辈子，如果你选择租房，压力轻不说，你还可以换不同的环境住，况且我国政府很快就会推出个人所得税的住房租金的抵扣政策，就是你住房的租金一部分可以从你交的个人所得税中抵扣出来，所以房价太贵，买房就不如租房。, , 举个香港的例子，香港好一点的 100 平米的房子，价格大约是 2800 万元港币，首付就需要支付 1000 万元港币，年轻人刚工作哪有这么多钱交首付。如果是租这套房子，一个月的租金是 5 万港元，一年 60 万美元，需要 50 年才能拿回本金来。所以是买房合适还是租房合适？比较下来，香港人多数是租房住而不是买房。, , 我又算了一笔账，比如在北京买一套房需要 500 万元人民币左右，首付需要 150 万元，贷款 350 万元，期限是 20 年，每个月要还款2万多元，想想看打哪份工，可以一个月赚到两万元，就算是夫妇两个人共同还贷，这也是一个不小的压力。一个家庭还需要生活费，养家糊口等，那么在这种情况下，买房就不如租房了。, , 中国刚走入买房买车的阶段，国外在工业化和城镇化时代也和我们相同，他们也走过这个阶段。中国最近这 20 年间，比过去几千年盖的房子都要多，然而这种现象今后不会再出现了，那未来的现状是什么呢？就是中国既没有房子盖，也没有地方盖房子，今后人们不是买房而是租房的问题。, , 随着互联网的普及和与国际的接轨，中国年轻人应该向国外人学习，不必把所有资金都压在买房上，你能够用租房的方式活着，也是一种生活方式和生活态度。这样可以相对轻松地活着。我想未来很少有人谈买房的话题，都是租房活着。因为大多数人都租房住，就像德国人一样一直租房住。, , 最后我们再总结一下本讲的重点内容。, , 我们讲了选择性，这是经济学的概念，如果你能把选择性运用到生活中，这是非常好的。, , 如果房价太贵，买房就不如租房，租房也是一种生活方式，人们不需要在一个房子里度过一生，其实人生就像住旅店，我们可以住不同的旅店来度过自己的一生。, , 年轻人不能一上班就买房，根本没这个条件，你需要拼搏，努力工作，赚上钱后才能买房。国外人经常嘲笑中国的老太太，说她们存了一辈子钱，到了 60 岁才买上房，其实这未尝不是一种活法，中国老太太活得轻松没有压力，他们的生活质量一点不比那些在国外用贷款买房的老太太差。, , 对楼市的宏观调控你怎么看？你觉的还会继续吗？, , -– ### 精选评论 ##### *坤： > 房子是和小孩的学位挂钩的，在教育资源紧的城市，没房子都上不了公立学校的，私立成本也很高，这不单单是观念的问题！ ##### **才： > 房子是社会问题，不光是经济问题