今天我想和大家谈谈，国人都关心的话题，那就是如何买房。在平时讲课中，总有人问我：, , 老师，我想买房，是买现房好，还是买期房好？, , 是买精装修的房好，还是买毛坯房好？, , 是用现金买房好？还是用贷款买房好？, , ……, , 林林总总，有各种提问。在买房的过程中，你该注意哪些问题呢？我总结出，买房应该注意的五个点。, , 第一，现房远比期房好, , 为什么呢？因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。也许有人问了，买房为什么会有现房和期房之分呢？, , 什么是现房？, , 现房是房子已经盖好，你可以现场去看房，当时就可以买下。, , 什么是期房？, , 期房是房子还没盖好，你先交钱，几年以后才能拿到房子。在中国楼市火的时候，卖期房的房地产商比比皆是。期房最早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所以卖期房，他们叫作卖楼花。, , 我们来看看香港人是怎么发明期房的？, , 香港 100 年前还是一个小渔村，地产出现的时间并不长。40 年代的香港人口才不到 50 万。, , 1945 年抗战结束后，来香港的人数激增，几年的时间，香港人口就增加到 200 万。人口猛增了 4 倍，可香港的房屋却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。, , 那怎么办呢？我们说，香港地产商之前的房产交易，不论是卖一个大院还是卖一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太贵了，普通人买不起，只有少数有钱人能买得起。, , 这样一来，大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产开发商只靠收租，那资金回笼得就太慢了。于是香港就有地产商，干脆就把整栋楼拆开来卖，比如一栋有五层，就拆成5份，分别卖给5个人。, , 在 1952 年就有两栋新楼，卖给 10 户，两天就卖完了，一时间轰动香港。每层差不多有 90 平米。一套售价 2 万港币。你看，才 2 万港币买套房是多么便宜的房价？可当时普通人的月薪才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。, , 这怎么办呢？又有一个地厂商他要建 100 栋 5 层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力也很大，没有这么多的钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房？, , 于是他们想出两个招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人分期付款，先支付 10%~30% 的首付，你就可以预定一套公寓。于是，在香港开始出现了炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。, , 中国内地的房地产市场兴起，比香港晚了半个世纪多，很多房地产商的经验都是从香港学来的。比如说，为什么卖期房？开发商的资金不够，怎么办？他们可以卖期房，先获得资金再建房。买房人的钱不够，怎么办？找银行借！可以按揭。你看看，香港人在房地产的销售商是多有创新精神，它不亚于今天的互联网。, , 当你了解了什么是期房之后，我们来说，如果你买房时有现房也有期房供你选择。我给你的建议是，你有条件一定选现房，尽量别选期房。为什么呢？, , 一般期房预售的时候，开发商都给你看一个样板间。样板间让你看的是心满意足。但等你收房时，不管开发商把房子盖成什么样，你只能照单全收。, , 如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，他跑路了，你的房子就会遥遥无期。因为期房的不确定性太多了。如果你买的是品牌房地产、大公司的期房，可能还会好点，他们不会因为这个项目做砸了，而影响后面的项目。, , 第二，精装远比毛坯好, , 大家选房，如果有精装房，就尽量别买毛坯房。为什么呢？, , 中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。当你看有些农村盖了一栋栋小楼，外表很漂亮，进入一看，实在是不敢恭维，装修差得没法住。, , 90 年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，发现他们全是组合的，建筑材料都已经加工好了，搬来组合就行了，里面装修都搞好了，连房子外面的花草都种好了，买房人搬进去即可住。他们建得像花园一样。, , 2016 年我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房子，人家建好房子后，房里的装修也都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，也是只需要把家具搬进来就可以生活了。, , 你看，当今世界发达国家盖房子都是装修好了。北京现在已经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，都必须卖精装修房。, , 你想想看，如果你买了毛坯房，你装修好了搬进去住，可你的楼上楼下 10 年都在陆续装修，就等于你十年住在工地上，你怎么生活？因此，如果有条件，请你选择精装修房，这代表房产的未来趋势。, , 第三，贷款远比现金好, , 在过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房一定要找银行贷款，贷款的期限是越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不了觉，这是上代人的通病。, , 特别是一些老年人，虽然政府年年给他们提高退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买房了。我建议，现在年轻人别像老年人一样，一定要活在当下，你今天的消费得到了快乐，和你 20 年后得到了快乐是不一样的。, , 举个例子，中国老人年轻的时候没有房子住，清华的老教授们，他们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。, , 那买房为什么要贷款呢？有人说，等我存好钱后再买房不行吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。理由是：工资上涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直是存钱买房，可一直没买上房子。为什么呢？因为通胀了。, , 30 年前我手里有 5 块钱，我带着它读大学、读研究生，当时 5 块钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这 5 块钱可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学学校食堂吃饭，一份菜才几分钱。上了四年大学我花了 800 块，还是国家给的。今天我这 5 块钱，可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不行。那一顿泡面总是可以了吧！我问大家，30 年后这 5 元钱可以干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以，别说水，连这塑料瓶子都买不到。未来水资源将极度短缺。, , 你看，30 年前，5 块钱够我过一个月，30 年之后，5 块钱可以干什么呢？我们不知道。, , 这个故事说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印。那土地不够可以加印吗？资源不够可以加印吗？房产不够也可以加印吗？显然都不可以！, , 所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定要跑赢通货膨胀。, , 你若买房找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，用你今天的钱还昨天的贷款，你是合适。, , 第四，房子早买比晚买好****, , 20 年前，如果你手里有 10 万元，你以什么方式保留到今天最划算？是存款？还是买电视冰箱？还是买汽车？很显然这些方式都赔了。因为 20 年前的 10 万元，如果能买到一套房，今天你连一个洗手间都买不起。最能保值的是房子。钱在贬值，房子却在升值。, , 房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能、有投资价值，还抵抗通胀的能力。明白了这一点，你就不会对房价涨，一直抱怨，总想等着房价跌了再买，可是一直没等来。, , 我在网上看到一个年轻人谈，他自己十年买房的心路历程。, , 他这样说，如果给我一个机会能回到 10 年前，我除了买房还是买房。2007 年我想买房时，家长说：着什么急，你这么年轻还怕买不到房？2008 年我又想买房，女朋友说，房价肯定会降，等降了咱再买。2010 年我鼓足勇气想买房，看了几十个楼盘，问了无数个朋友，结果想买的房子都卖光了。2013 年我拿上户口本，银行卡、无论如何都要买套房，结果想买的楼盘已售罄。, , 2016 年我上网查询各个楼盘房价，已经没有我买得起的房子 。2017 年我连购房资格都没了。哎，我这辈子是买不上房了！, , 这个故事说明什么？这个**年轻人的一再犹豫，他错过机会。**现实生活中，像这样的例子太多了。北京人都没有及时下手，在房价便宜时买房。什么人在北京买房了？那些到北京打工外地人，实在没有地方住，想尽办法借钱，结果他们买了房。, , 遗憾的是，很多北京人错过了最佳买房时机。当时房价便宜，首付才 20%，银行还给贷款，那时都不买。等房价越涨越高，想买也买不起了。原来可以买一套房子的钱，现在只能买个洗手间了。所以，如果你有钱，房子还是早买比晚买好。, , 第五，淡季买房远比旺季好, , 旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时，大家都在观望，这时你要快速出手，才能买到优惠价格的房子。, , 如果你想买二手房，也要把握住季节的行情。统计数据表明，从 2005~2017 年，这 12 年期间，房价指数被低估的时间，大多集中在 12 月至来年的 3 月份之前。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。, , 3 月份之后房价才开始上升。原因是要大家忙着过年，买房要等过年后再说。所以，3 月份是楼市的小阳春。但买房要反其道而行之。你买房应该买在淡季，卖房应该卖在旺季。, , 最后，我们来总结一下本讲的重点：, , 现房远比期房好，因为看得见；, , 精装远比毛坯好，因为质量好；, , 贷款远比现金好，可以防通胀；, , 早买远比晚买好，因为工资追不上房价；, , 淡季远比旺季好，可以买到优惠价格。, , 以上这 5 点，是大家买房子时要注意的，仅供你参考。, , -– ### 精选评论