上一讲我给大家讲了买房和租房的事，今天我想讲讲政府对楼市的宏观调控。, , 先给大家讲个小故事。2010 年我在清华大学给 MBA 学生考试，考试结束后，一个学生拿出一个手机打开短信给我看，说的是 2010 年 3 月中央领导人到澳门参加口语国家大会。会后中国的年轻记者就问总理：中国政府对楼市的宏观调控这么多年，一直说要把过高的房价抑制下来，我们就没买房，想等房价抑制下来再买，现在这房价怎么越调越高？我们是该买房还是该租房？总理答到：我宏观调控这么多年，就是致力于把过高的房价抑制下来，没想到房价真的越调越高了，我看你们买不起房就先租房吧。, , 学生们问我：老师，我们是该买房还是该租房？我回答：请问总理吧。当然我并不知道这条信息是否准确，但它多少反映了国人对政府调控楼市的心态。, , 政府从 2003 年以来就一直调控楼市、调控土地的供给、限制买房等，可谓是费尽心力。我数了数，一共出台了三十七次宏观调控的措施，就是用行政的命令手段来调控楼市，非常简单粗暴。2013 年 2 月 20 日，国务院又出台了新国五条对楼市调控严厉的措施。结果上海民政局贴出大幅标语：“楼市有风险，离婚需谨慎”。, , 为什么会出现这条标语呢？原因是人们排队离婚。上海多个结婚登记中心出现了前所未有的协议离婚高潮，登记中心九点才办公，七点就有人开始排队了。一对对年轻人手牵着手走进去，再喜笑颜开地走出来，边说：咱们赚了，少交了百分之二十的个税。因为离婚可以避税。为了制止这种不理性的行为，才有了上海某民政局的大幅标语。, , 政府为什么要宏观调控楼市, , 那政府为什么这么频繁出台政策这么严厉地控制房地产呢？我想问一下大家，中国政府到底是希望房价涨还是希望房价跌？有人说政府希望房价涨，那为什么房价一涨还涨呢？有人说政府希望房价跌，那房价一跌为什么还出台政策刺激大家买房呢？也有人说政府希望房价不涨也不跌。我们说不涨和不跌的情况不存在，房价是由供求决定的，那政府到底怕什么呢？, , 下面我们举个例子来回答这个问题吧。先说说 1993 年发生在中国的那一次房地产泡沫的经历。, , 在北海有一条街名叫乌崽村，这个村上只有一条街，却有上千家房地产公司都云集在这里，街上都是二层小楼，楼上住人，楼下是茶楼，茶楼里的每张桌子上都有房地产公司在那挂牌，这些人都坐在那里喝着茶水。这时进来一个背着两麻袋钱的人，那时的钱都是拎麻袋的，一麻袋多少钱大家都心知肚明。某公司的人拿着一张图纸走上前去说：老板，你看看这块地位置多好，在您手里怎么都会升个两三倍吧。他们交谈了十分钟左右，结果新进来的这个人把钱交出去，自己拿着图纸坐了下来，喊道：店小二上壶茶。过了一会儿，一个背三麻袋的闲人走了进来，这个人拿着图纸上前去说：您看这块地有多好，在您手里怎么都会升个两三倍吧，交谈了十分钟左右又成交了。大家看，北海的房地产是在图纸上炒的，炒出这个城市建成面积的六倍，陆地上的土地不够炒的人们就在海上造出地来继续炒。, , 2007 年我到云南昆明给一家银行班上课，我在课上讲了北海的故事。中午吃饭时，行长说：韩老师，我给你讲讲我们银行是怎么炒北海房地产的。在 1993 年时，我们总行的行长坐在北京的高楼上说：去派人到北海买地，咱们在北海买块地，建一个银行的培训楼，平时做培训，夏天咱们就到那里度假。说完就派了一个人去北海买地，很快不到一个星期地就买好了。, , 行长坐着飞机从北京飞到了北海，一下飞机，行长说：带我去看看那块地。办事员说：行长，天气这么热，咱喝杯茶再去吧。行长说：飞机上不热，不吃不喝，带我去看地。被逼无奈，办事员只好硬着头皮说：行长，实话跟您说了吧，现在涨潮了看不见，明天退潮我带你去看。, , 原来这家银行买了一块沙滩上的地，涨潮时底下三层的房子都淹了。后来我去北海就看到了这一幕，有些建在沙滩上的房子、涨潮时看不见，退潮时才看得见。, , 其实 1993 年，中国房地产炒得最厉害的不是北海，而是海南，当时有很多人到海南去炒房。2001 年的元旦，我到了海口，问司机：你能带我转一转海口吗？司机问：你要到哪里去呢？我说：您就沿着这个城市慢慢开，我只想看看这个城市。我们花了大约一个小时转了海口，看到了海口大量的烂尾楼，应该说我看到的是没有清理烂尾楼之前的海口，那种样子让我至今难忘。, , 第二天飞机起来时，我坐在窗前往下望去，心里很沉重。我想问，这些烂尾楼压的都是谁的钱？当时一栋楼可以从多个银行贷出多笔钱，银行之间是不通气的。当海南和北海的房地产泡沫破裂后，镕基总理来清华到我们学院做报告时说，他为中国一千多亿的房地产卖不出去而睡不着觉。他说希望政府拿出一部分钱，房地产公司拿出一部分钱，老百姓再拿出一部分钱，就把那些高价的房地产买了吧。可是大家知道房产是买涨不买跌，越涨越追，越跌越不买。那我们问了镕基总理为什么睡不着觉呢？这一千亿元的烂尾楼究竟该由谁买单呢？有人说了，当然是银行买单了。那我们问银行的钱是谁的钱呢？, , 举个例子，一个年轻的小伙子在某银行存了一千块钱，一天他去银行取钱就说：女士，把存的一千块钱给我取出来。先生，能别这么大声跟我们说话吗？您坐下来听我慢慢跟您说。您存在我们银行的一千块钱，经过大流、小流流到北京，我们银行的总行里，总行把您这一千块钱带给建国门外一高档写字楼了，第三层有三块砖是属于你的。, , 我们说你存在银行的钱，银行把它贷出去，并多倍贷出去了，开发商不能还银行的钱，银行能还你的钱吗？女士说：先生，你也别着急，回家等着去，过一个星期再来，连本付息我都会给您。临走时，您别忘了看看我给您的钱是新票，都连着号呢。这在说什么了？你存在银行的钱不在银行已经变成开发商的三块砖儿了，开发商不能还银行，银行就不能还你，再给你的票全是新票，你就知道什么事情发生了吧。, , 在中国各大城市，那一栋一栋拔地而起的高楼，压的都是谁的钱？都是储户的钱，开发商不能还银行的钱，可银行必须还你的钱。所以我们才说政府不怕房价涨，政府怕房价疯涨以后控制不住房地产的泡沫破了，银行买单，银行没有钱，银行的钱是储户的钱，那怎么办呢？只能找政府，政府也没有钱，又不能不救，政府救银行。只有一条路，那就打开印钞机印了。如果政府打开了印钞机，那又意味着通货膨胀。所以说如果政府买单，那就是全国人民共同买单，用我们手中的人民币买单了。, , 很少有人想到中国房地产泡沫破了，是全国人民共同买单，包括我们每一个人。也许有人说：老师，我不怕！我的钱没放银行，在我们家米缸里和我家矿井底下藏着呢。你藏在米缸里和矿井里的钱，再拿出来花时也许价值就不一样了。这就是政府怕房价疯涨后楼市泡沫破了，政府买不起这张单。, , 1993 年时，全国房地产规模还不大，而现在你如果到全国各地走走看。无论走到多边远的地区，都有房地产，都会看到新楼。那这些新楼压的都是谁的钱呢？当然都是银行的钱。如果中国房地产出现三长两短，中国经济怎么办？全国房地产的规模太大了，如果一旦泡沫破裂，这就会引起连锁反应，经济会掉头向下的，那有多危险？2007 年，美国的房地产泡沫破了，这就引爆了 2008 年的全球金融危机。, , 楼市调控是否还会继续, , 虽然政府的宏观调控不能决定楼市的价格，但是它可以影响楼市的走势，影响银行贷款速度的快与慢。如果楼市泡沫破了，买单的是谁呢？当然是全国人民来买单了。这里请你先思考以下几个问题：, , 政府对楼市的调控还会继续吗？, , 现在中国的楼市情况如何呢？, , 中国楼市的泡沫会破吗？, , 下面我们就围绕以上三个问题，具体聊聊。, , 随着楼市环境的变化，政府改变了调控的思路和策略，中央不再统一出招，而是交由地方政府分类调控。2017 年因为要开党的十九大，在开两会时，政府工作报告对楼市调控没说什么，这就给了市场一个错觉，以为政府不再管楼市了，炒家们开始拼命的炒房。, , 就拿北京来说，到了 2017 年 3 月份，北京的房价真有点控制不住了。那时大街小巷站着的都是举着牌子卖房的人。北京二环以内房价像做了直升飞机一样飙升，从 5 万元炒到近 10 万元人民币一平米。例如：在二环内有一套房原来要卖 2000 万元，挂单很久都没有卖出去，但 2017 年的 3 月份竟然以 2800 万元成交了。, , 两会结束后，北京市政府就出台了史上最严厉的调控措施，住宅不许炒，商铺写字楼不许个人买，提高二套房贷款首付到 80%。紧接着，4 月 1 日晚上，中央的新闻联播，播出了一条重要消息，中央要建立雄安新区了，把北京的非首都功能转到雄安去，这是一个千年大计。这个消息一播出，炒房的人嗅到了天大的机会，于是放掉北京不炒，都跑到雄安去炒了。, , 4 月1 日晚上政府推出“雄安新区规划”时，我正在中国台湾，转天早晨一起来走进电梯，就有人对我开玩笑说：完了完了，你失去了千年等一回的机会。你人在台湾，怎么跑到雄安去炒房？, , 当时正好赶上清明节的假期，就在短短几天内，雄安变成了大市场，来往的人络绎不绝。可是炒房客们发现，雄安三个县全部房产的过户措施都被冻结。房子可以买卖，但不能过户，土地可以买卖，也不能过户。政府说了，房子是用来住的，不是用来炒的。看到这里，炒房的人全都傻了眼。然而，雄安新区的规划，却让北京人产生了联想。雄安新区要转移北京的非首都功能，会把北京的教育部门、学校、医院、央企和国企，这些不是首都的功能，都转移到雄安新区，而且这是千年大计。, , 你可能会有疑问，如果未来北京有几百万人口转到雄安，那北京房价是涨还是跌？有人说会跌！人都走了，没有这么多人住了，北京的房价当然会跌下来。, , 反过来我又问，如果北京挪出几百万人口，让北京的天更蓝、水更清、空气更清新、道路更畅通，教育和医院一样都不少，更像一个国际性的大都市。那北京房价会涨还是会跌呢？大家可能回答，会涨！, , 我们看，一部分人看跌，一部分人看涨。看跌的人不买房，看涨的人不卖房。由于预期的不同，市场就会冷却下来。, , 政府要的就是这种信息不对称性，一部分看涨，一部分人看跌，那大家就不炒房了。让人们从非理性状态回归到理性状态。果然北京人开始不炒了，继而全国各大城市都出台了严厉的调控措施。你们看，改变人们的预期多重要啊。, , 2017 年的两会期间，习近平总书记参加一个代表团的讨论时说道：房子是用来住的，不是用来炒的。这就给中国的房地产调控定调了。紧接着，北京、广州、郑州、石家庄、南京等十几个城市，启动升级版的房地产限购政策。, , 北京的调控就进入了“五限”时代：什么叫五限？就是，限购、限贷、限价、限商、限售。, , 限购，限制一户只准买两套房子，多了不允许；, , 限贷，贷款买第一套房子交 30%，买第二套房子交 80%首付；, , 限价，北京一手房价格，由住建委说了算。一楼一价，一房一价；, , 限商，普通百姓不许买商铺和写字楼；, , 限售，买了房子之后，不许随便卖，否则加税。, , 看多么严厉措施！为了控制频繁的买卖交易。不许多买，首付提高、卖价政府说了算，不许买商铺和写字楼，买了后不许随便交易，别炒来炒去的。你看，这五种限制，就给买卖的双方都增加了难度。, , 从 2017 年 4 月起，北京的房地产市场冷却下来。紧接着，上海、广州、深圳的房价都跟着缓步向下了。这次中央政府就好比四两拨千斤。, , 试想一下，如果政府不管控，北京房价炒过 10 万元，房地产泡沫如果破了，全国的房地产不就是汪洋一片了吗？由于北京控制住了房价，中国房地产最紧张的时刻已经过去了（眼下泡沫不会破）。, , 说完一二线城市，让我们看看三四线城市房价又如何呢？, , 由于土地有个出让金的政策，这是政府早年间定的。就是卖出一块地的收入，就叫土地出让金，卖了之后地方政府跟中央政府分这笔钱，土地出让金作为地方的财政收入支配，就导致地方产生了卖地冲动，导致房地产过剩现象很严重。, , 2015 年中央提出去库存政策，去什么库存？哪里的库存？是三四线小城市房地产的库存。就是棚户区拆迁的货币化政策。以前城市拆迁给房，现在拆迁不给房，给钱，拿着钱你可以去买房子，这就导致三四线城市房价的上涨。, , 2014 年拆迁的货币化占比只有 9%，2017 年 50%，2018~2020 年计划达 60%。截至 2017 年底，一些三四线城市，从原来的库存积压变成房价上涨，也加入限购行列。这一招真的很灵，很多大的房地产开发商，原来都呆在大城市等着拍地，一看到三四线城市房价涨了，就去那里跑马圈地。就把资金引到三四线城市去了。, , 那房地产市场的现状如何?, , 一线城市严格调控，市场降温，房价可控了。, , 二线城市经过一波飞涨后，都在限购，房价也明显降温。, , 三四线城市房价有所抬头，有小幅上涨。, , 然而，这只是一个短期现象。大家千万不要寄希望于，三四线的房价也会像一二线城市那样暴涨，这样的机会不多。因为如果三四线城市房价涨了，土地可以向外扩张，这些城市的房价就涨不上去。大城市房价猛涨，重要原因是土地供给的不足，这一点在深圳看得最清楚。, , 我的结论：中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构性问题。一二线城市房子供不应求，三四线城市房子供过于求。, , 我的判断是：从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。现在政府调控是：一二线城市政府的任务，对楼价宏观调控；不让房价过快增长。三四线城市政府的任务，是去库存，现在房地产的库存量有所下降。, , 现在政府调控思路有三点变化：, , 由过去的中央调控变地方调控，由原来的统一调变成分散调；, , 由过去用行政命令转变成经济手段，如未来可能会收房地产税；, , 政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐地烫平房地产的泡沫，中央政府是不想捅破楼市泡沫的。, , 楼市调控的主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，在这里我想告诫大家，别去炒房，因为炒房没了空间。政府对楼市还会继续调控。, , -– ### 精选评论 ##### Frank： > 现在各个省会城市是房价持续上涨，政府调控搞得刚需的人无法上车，比如人在外地北京上海工作，以后想回省城，现在买房都要社保资质啥的。就一直无法买，各种限购，这个对于刚需来说还不是很友好 ##### *爽： > 非一二线核心区域上车前慎重考虑！！！