最近经常有人问我：老师，中国会推出房地产税吗？我们手中有多套房子，现在该卖掉还是拿着？我们担心房地产税推出后，房价会跌。, , 其实这是两个问题：一是中国会推出房地产税吗？二是推出房地产税后房价会大跌吗？, , 为什么要收房地产税？, , 我们先来看第一问题。这里我解释一下，什么是房地产税。顾名思义，给拥有房产交税叫房产税，给占用土地交税叫地产税。两个合起来，就叫作房地产税。, , 有人说，我们买房时不是交税了吗，怎么现在还要缴税呢？, , 你买房时交的税，那是在买卖环节缴税，现在是给持有房产的环节缴税。以前你买房子放在那儿，你不租或不住都没有成本。但以后可能就要征收房地产税了，你要为这套房子缴一笔持有房产的税，而且每年都要缴。具体怎么一个缴税法，应该交多大的比例？中国现在还在研究之中。, , 有人会不理解：为什么房子在持有环节要交税？我们问，你住的小区交物业费了吧？你为什么交小区物业费？就是因为有人帮你管理这个小区，打扫卫生、种花种草。那么出了小区，走向社区，走到市里，这些活都是谁来干，政府做这些需要钱吗？那钱从哪里来？, , 那么为何要收房地产税呢？答案是为了财政收入。我知道，国人普遍对收房地产税心里有抗拒，都不愿意缴税。但我更知道，房地产税的推出在中国势在必行！因为从经济学的角度，收房地产税不为别的，而是政府需要钱。有人可能会问，政府不是收了企业和个人的所得税了吗？是收了，但收上来的税钱不够用。地方政府维持一个城市的文化、卫生、道路、环境等，都需要钱。, , 那为什么过去不需要交房地产税？因为政府过去有土地出让金作为支撑，以后没了土地出让金，政府该如何给社会提供公共物品和公共服务。这里我想展开讲讲土地出让金是怎么回事，前面课程多次提过这个概念。, , 我国在 1994 年做了财税体制的改革，我们是分税制。朱镕基总理当时在制定财税改革方案时说道，原则是地方多收多支，少收少支，不收别支。言外之意就是地方得努力收地方税，中央不管。那卖地的钱该归谁？当时中央认为土地出让金是一笔小钱，那时还没有住房制度改革，1994 年还没有商品房呢。于是就把土地出让金放给了地方，作为地方的财政收入。每卖一块地，地方政府都和中央政府分了这笔钱。, , 没想到，二十多年下来，由于我国房地产市场的快速发展，地价越来越贵，土地出让金也越来越大。原来占地方财政支出的 10%，后来涨到 30%、40%，现在有些地方政府的支出都超过了 50%，这意味着维持地方财政的钱 50% 都是靠卖地收入，地方财政就变成了土地财政。如果没有地可卖了，怎么办呢？只能征收房地产税了。所以征收房地产税在中国是客观趋势。, , 我判断：未来中国地方财政，会从原来的土地出让金向征收房地产税转来。但这不是中国特例，世界上大多数国家都在征收房地产税。, , 国外如何收房产税？, , 我们举例：拿一套 200 万人民币的房子，看看在不同国家，每年需要交多少钱的税呢？, , 在美国，每个州的税率标准不一样，税率大约在 1%~3% 不等，中位数为 1%。每年的房产持有人，都要按照当年的房产估值进行缴纳。注意，不是按房子的购买价来支付，而是按照房子的估值来缴税，如果一套 200 万人民币的房产，在美国每年至少要交 2 万元人民币租金；加拿大的房产税是 1% 左右，一年也要交 2 万元人民币税金；日本的房产持有税是 1.7%，每年要交 1.2 万元人民币税金。当然，也有的国家不交房产税。比如，泰国和希腊，不交房产税。, , 照这样算来，如果中国按照 1% 的税率缴税，北京一套房如果估值 500 万元，那 1% 税率就是 5 万元人民币，这也不是小数了。, , 在美国，房价估值越高的地方，房产税交纳越多。为什么？因为这个地方民生项目的品质好，居住地方安全系数高。像一些高档学校、好的医院一般都集中在高档小区周围。人们都愿意向纳税高的小区靠拢，而不是像我们原先理解的，哪儿收房产税高，就没有人愿意去住。可满足这些条件，就需要政府有钱才能提供这些服务，所以收税就高。, , 中国人在国外买房子时，一看房价不贵很合适就买了，但买房后才知道要交房地产税。如果不住，那持有一套房产可就不便宜了。我国目前还没有开征房地产税，住房还没有成本，所以中国住房的空置率很高。, , 很多人都以为，如果政府开征了房地产税是为了控制我国过高的房价，其实这是一种误解。要这么说，房价高了政府征收房地产税。如果房价跌了，就不收房地产税了吗？完全不是！征收房地产税是为了解决地方的财政收入问题。这跟房价高低没有关系。所以，你一定要正确看待中国房地产税的推出。, , 中国房地产税发展趋势, , 我判断：中国未来房地产税会有三点特征。, , 第一，是按照房子的估值来征税。对于所有工商业住房和个人住房，未来要建立一整套评估体系，包括有公信力的房产评估的机构，不动产的登记制度。也就是说，不是靠买房的价格征税，而是靠房子的评估价来征税。, , 第二，征税是有税收抵扣，它会保障百姓基本住房的需求。界定居民的基本住房标准，确定房地产税的免税条件（其中会有税收优惠或扣除的标准），对一些困难家庭，低收入家庭，特殊困难群体会给予一定的税收减免。, , 第三，房地产税是地方自主征税。未来房地产税属地方税，收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共支出。, , 中国征收的房地产税，这笔钱收了归地方政府，不交中央政府，那么各个城市征收的税率就有可能不一样。现在的矛盾是，收少了地方政府不愿意，收多了纳税人不愿意。那征收房地产税会对哪些人产生影响？, , 我觉得，有三类人的利益会受损。, , 第 1 类：城市的中产阶级。因为他们的主要投资渠道就是房地产，他们买房，而且很多人都是贷款买房。特别是那些买了多套房的城市白领，找银行贷款很多，超出自己的承受能力。一旦房地产税开征后，房子的套现难了，生活会变得比较痛苦。, , 第 2 类：囤房的人。在城里拥有多套住宅的人，他们的压力会很大。房地产税推出后，到时候会出现集中卖楼现象，这些囤积大量房子的人们，财富将会缩水。, , 第 3 类：高负债率的炒房者。 一旦房地产税出台，那些手中有多套房，还背着巨大债务的炒房者，想卖房套现就难了。, , 我们说房地产税对普通人和年轻人影响比较大。收税后会使租金上升，房地产税表面上是买房子人承受的，但实际上会转嫁到租房人的身上。 说到底，收房地产税，最终还是由租户买单。所以，收税后富人不会最惨，买单的还是穷人，因为房租贵了。, , 那么如何减轻穷人住房的负担？房地产税推出后，我国的房价会下跌吗？小产权房怎么办？我们该做好哪些准备，迎接中国房地产税的到来呢？这些都是该政府考虑的问题，, , 房地产税推出后房价会跌吗？, , 前面我们谈了政府为何要征收房地产税，是为了地方政府财政的收入。接下来我想介绍几个关于房地产税，大家最关心的几个问题。, , 问题一：房地产税推出后，房价会下跌吗？, , 我的观点是会跌！就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一只房地产股票立刻跌了 10.2%，改天说不征了，这只股票又涨了 6%。所以，房地产税推出的消息传出的那一刻，中国的房价就会跌。, , 为什么会出现这种现象呢？我分析，当房地产税推出后，持有房产就有成本了。有人手中有多套房，还有人囤了很多套房，他们或者卖房，或者租房。总之不能压在自己手里。大家都这么想，房价就扛不住，那就会跌了。, , 然而经过一段时间博弈后，人们终于发现，原来羊毛可以出在养身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌就会慢慢降下来。, , 经过一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给和需求平衡的价格。, , 所以说，房地产税可以影响短期的房价，但不会决定房价的长期走势，因为，房价最终还是由供求决定。, , 假如你手里有多套房子，提前没有卖掉，不幸被砸中，你别恐慌，只要你能抗过一段时间困难就会过去。然而很少有人能扛的过去，一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说房价跌都去抛。谁都拦不住。其实，政府推出房地产税不是为了控制房价，但短期它必然会影响到房价。, , 问题二：房地产税何时开征？, , 我判断，至少还需要两年左右时间。为什么需要这么长的时间呢？有以下几点原因, , 第一，各方利益的博弈，推出时间就会长。, , 首先地方政府和中央政府在博弈。地方政府想多点收税，中央政府不希望收税太多，它想的是全国利益，而地方政府只想自己利益，它是短期行为。大家看，地价如此贵不就是地方政府炒出来吗？, , 中央担心地方政府不理性，房地产税让地方政府收走了，出了问题却要由中央政府买单，中央不愿冒着这个险。所以，中央必须慎重，不敢轻易放权。它要反复权衡利弊后才会推出。, , 其次是地方政府和纳税人之间的博弈。地方政府想多收税，纳税人想少交税，这又是一个博弈过程。不同地区的收税标准不同，有可能是越穷的地区收税标准越高，越富的地区收税标准越低。这就会加重地区之间的不平衡。, , 第二，设计收税的方案，要立法通过后，才能实施，这需要时间。, , 我们预计至少到 2020 年后，房地产税的立法会初见成效。因此这两年内中国不会开征房地产税。这就给出大家足够的时间思考和作出决定。你是该买、该卖、还是该租房子呢？, , 问题三：房地产税为什么推得这么慢？, , 因为征收有难度。你想想看，收房地产税是一件多复杂的事情。不同城市收税不同，就是一个城市不同地区收税也不同。比如，不同年代盖的房子的评估价格不同，谁来确定？怎么表现出公平等等？比如，在房产拥有数额认定上就有一定难度。甚至会出现一些人为逃避交税而假离婚，假分家情况等。这样的漏洞又怎样堵上？, , 有人做过统计，仅北京的房子就有 24 种，像房改房、福利房、集资房等一大堆。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，那就不合理。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交土地出让金的房子还不征税，这合理吗？, , 问题四：征收房地产税原则是什么？, , 经济学家，亚当斯密在《国富论》中提出了的四条征税的原则，第一是平等原则，人与人之间平等；第二是确实原则，让人知道该交多少税，政府别朝令夕改；第三是便利原则，就近征收；第四是最少征收费用原则，千万别成本大于收入。, , 咱就说说，这个最少征收费用原则吧。如果一个城市收到 100 亿元房地产税，结果为收税花去 120 亿元，最后还赔了 20 亿元，得不偿失，那你还收税干什么？, , 问题五：我国的小产权房怎么办？, , 什么叫小产权房呢？它是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家确权发证，所以它不受到法律保护。中国现在的小产权房很多，仅北京就有大约 30 万套小产权房，没交土地出让金，那小产权要不要征税呢？, , 我的观点是：对于小产权房，政府不应推倒不算，否则就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略小产权房。, , 问题六：未来中国还能靠买房赚钱吗？, , 我的观点是：若推出房地产税后，靠房子赚钱时代将渐行渐远！当人们不再把买房作为赚钱手段时，那干什么能赚钱呢？, , 我总结，中国人的致富走过四个阶段：, , 第 1 阶段是 70 年代：靠手工劳动赚钱，谁家富裕就看父母是否勤劳；, , 第 2 阶段是 80 年代：靠读书文凭赚钱，上大学可以改变命运，拿铁饭碗；, , 第 3 阶段是 90 年代：靠下海经商赚钱，中国搞市场经济 ，赚第一桶金；, , 第 4 阶段是 00 年代：靠房产升值赚钱，中国房地产走过 20 年黄金时代。, , 那未来靠什么赚钱？我判断：靠大脑赚钱的时代又一次来临了。当人工智能时代来临了，你做好准备？, , 总结, , 最后我们再来总结一下本讲的重点：, , 靠买房赚钱的时代渐行渐远了，但买房可以跑赢通货膨胀，房子是可以保值的。, , 房地产税推出给你留出足够的选择时间， 该买、该卖、该出租？, , 如果你的房子没有贷款，是自有资金买房，就没有问题。所以控制风险很重要。, , -– ### 精选评论 ##### *爽： > 二手房指导价大概率就是以后房产税的征收标准，你会发现最近一两年一系列的政策都是为了房产税铺路。这一次，房产税可能真的要快来了！