上一讲我们分析了中国推出房地产税后，将会产生哪些影响。今天我想和大家谈谈房地产泡沫问题，我们该引起哪些注意。, , 房地产泡沫的破裂，投资者遭受损失, , 1997 年 9 月，香港刚刚回归中国。我们清华大学一行 8 人到香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来要发展高科技产业。我们拜访了香港的高校、特区政府和很多大企业，当时很多人都不以为然，他们认为，香港人不需要干别的，我们炒炒楼、炒炒股，就可以过得很好了。香港不需要发展高科技产业。, , 话说得也有点道理，当香港楼市火的时候，如果谁排队拿到一张售楼票，一转手就能赚到一百万元港币。下面我们一起分析分析，香港人是怎么炒楼的。, , 在香港有一个很知名的连锁快餐叫大快活，它拥有多家分店，生意特别火。我到香港时，都去吃过这家店。老板想，自己经营快餐这么辛苦，香港房地产这么火，我为何不去赚一把钱呢？于是他就开始买楼，一口气买下香港的 10 套房，半年内卖出 8 套，让他赚到了上千万元港币。, , 尝到甜头后，他在香港房价炒到高点时，买下一个山庄的 70 套房。可就在他买楼后不久，香港的房地产泡沫破了，房价大跳水。房价就从每套 1200 万元港币，一口气跌到每套 400 万元港币，房价直线下跌。令他遭遇了灭顶之灾，损失极其惨重。, , 最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在是不快活，于是他卖掉房产，重新回来经营自己的快餐“大快活”。, , 1997 年 9 月我在香港时，看到报纸上登着这样的标题“中产阶级真悲惨，买房置业变成负资产”。, , 什么是负资产？比如，一套房总价 1200 万元港币，我交了 500 万元港币的首付，又找银行借了 700 万元。买了一套房。当房地产泡沫破裂后，这套房跌到 400 万元，我从银行借了 700 万元，银行把房子拍卖时才卖出 400 万元，最终我还欠银行 300 万元。这 300 万元港币就是我的负资产。那为什么银行收走了我的房？因为我没钱还银行的月供了。, , 马克思曾经说到无产阶级最悲惨，我想说，其实负资产人更悲惨。因为它的资产是负的。香港 20 万人中产阶层就面临着这样的痛苦。也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存在的。, , 香港人呼吁政府救助他们这些负资产的人们。特区政府商量后决定不救。他们的理由是：买房和炒股是一样的，都是投资行为。如果买房人赔了，政府去救；那炒股人赔了，政府救还是不救呢？当然不救！结果特区政府真的没救。最终银行宣告那些负资产的个人信用破产。, , 所以我们说，如果房价下跌严重，楼市泡沫破了，还不上银行贷款，就会变成负资产。当香港房地产泡沫破裂后，损失惨重的是买房置业的中产阶级，因为他们都是贷款买的房。这里告诫国内买房投资者，要引以为戒。买房要考虑还款能力。, , 百姓为房地产泡沫买单, , 说到这里让我想起一个韩国的故事。1997 年韩国房价下跌1997 年亚洲发生了金融风暴，亚洲四小龙和四小虎都倒下了。韩国也跟着倒下了。2008年，在清华大学新开的 MBA 班上，来了一位韩国的学生。我问这个学生：1997 年你们国家遭受金融风暴时，你最深刻的感受是什么？他说，让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。, , 我问：为什么。他说，因为当时韩国的贷款利率是 3%，我就买了房。等 1997 年金融危机爆发，韩币贬值，通货膨胀起来了，贷款利率已经升到了 13%。贷款买房的人根本还不上了，还有很多人失业，更还不上银行贷款了。我身边很多人把房产交给了银行，因为还不上银行的贷款了。我的房为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄回 1000 美元来，我才能够还上银行贷款，否则我的房子也早就交给银行了。, , 我又问，你买的房子现在如何？房价跌了吗？他说，没有。这 10 年来，韩国的房地产几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。这是一个非常典型的例子，大家都说房价涨，但你自己却很可能“赔”了，你可能因为失业没有足够的收入还上银行的本金，也可能因为利率提高了无法支付银行的利息。但这是两件事。, , 房价涨时你要买房，一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款，贷多少合适？我能不能还上呢？当经济遇到挫折时，很多人可能失业了，当利率上升时，我还有还款能力吗？我买房后，能不能扛过哪怕一两年的经济寒潮期呢？这是你个人买房时要考虑的。, , 政府如何防范房地产泡沫破灭, , 那么，作为一国政府怎样防范房地产泡沫破灭呢？, , 我国政府的做法是，提高第二套房的首付比例。从原来的 30% 提高到 60%，北京已经提高到 80% 的首付。银行只贷款 20%。这就是说，没有经济能力的人就别买二套房了。政府这样做的目的，就是避免房地产泡沫的破裂。, , 既然你已经有一套房住，再买房就属于投资行为，政府提高了购房门槛。因为这个领域已经过热，政府不鼓励热上加热，否则房地产泡沫破裂，大家都会成为受害者。, , 2007 年，美国爆发了次贷危机，就是因为零首付导致的。因为买房不需要交首付，只要房价跌一点就会出事。买房人还不上银行的钱只能把房子交银行。2007 年美国房价跌去 30%，全世界的金融业都跟着大受牵连。美国政府不得不出来收拾烂摊子，他们花了上千亿美元，注入市场来救市，就怕房地产市场出现雪崩，结果还是爆发了 2008 年席卷全球的金融危机。, , 中国政府担心的就是这事。不管国人对楼市宏观调控有多少个不愿意，政府都实施了严厉措施，来调控楼市，不让银行发放过多的贷款，因为这事关全局的利益。如果房地产泡沫破了，即使老百姓买单，最后还是政府出来收拾烂摊子，政府是要承担责任的。, , 我们再来看看 90 年代日本房地产泡沫的破裂，给了我们什么启示。上个世纪 80 年代日美爆发了贸易战，1985 年签署了广场协定，日本经济增速开始放缓，由于日元升值，大量的国外资本流进日本，但投资日本的实业不赚钱，于是这些资金就冲进房地产，日本的国民也开始炒房，把日本房价和地价炒的是高不可攀。到了 1991 年，日本楼市泡沫热浪翻滚，最后泡沫破了，导致日本经济陷入低谷，失去了 20 年的经济发展。, , 中国现在和 1985 年的日本有很多的相似之处，中美正在打贸易战，国内的房价一直处在高位，所以我们应该警惕，千万别让房产泡沫破了。我国买房首付的比例 30%，这就给房地产下降预留了 30% 的空间。也就是说，如果我国房价下跌 30% 之内，房价还是有支撑的。亏掉的是每个人的首付，银行的贷款没受损失。, , 总结, , 作为投资者，买房该注意哪些风险呢？和你分享一下我的观点。, , 如果你是第一次买房，何时买都是对的，因为这是刚需。, , 如果你是想买房投资，就需要考虑风险了，要看自己的经济能力和还款能力。, , 在买房和租房时，你要比较的是机会成本。 钱多的人可以买房，钱少的人可以租房。, , 在买房和卖房投资中，要考虑房子的升值空间， 如果这房子没了升值空间的你就可以卖掉。, , 我判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间。, , 最后我们再来总结一下楼市中需要注意的几点。, , 经济学最基本的概念：稀缺、选择和机会成本。, , 经济中有一只看不见的手：价格机制，房价和地价都由市场供求来决定，在你买房、卖房和租房时，都要考虑这一点。, , 政府为什么对楼市宏观调控，因为楼市泡沫破了需要买单。, , 买房要懂得选稀缺房源，还要考虑买房的机会成本。, , 中国的房地产税一定会推出，推出后房价短期内会下跌。但是给大家留出了选择的时间。, , 中国要汲取房地产泡沫破裂的教训，避免出现负资产现象。, , 关于楼市的内容我们就讲这么多了！在后续的内容中，我将介绍股市的机遇和风险，分析中国股市未来的走势。, , -– ### 精选评论